周天勇：稳定房价的三个关键问题及其对策

　　最近国家发改委有关研究报告指出，全国３６个城市与去年同期相比，今年上半年商品房住宅价格上涨１６．３４％，涨幅比去年高７．８９个百分点。对于房价近几年国家频频出台调控政策，但是，价格涨势依然强劲。我认为，新的房地产形势下，可能需要深入思考其面临的问题，并实施有针对性的调控政策。

　　首先，从供给角度看，土地供应相对减少和预期供给不足，推动了商品房屋价格上涨。中国正在处于城市化的进程之中，城镇人口要从目前的４４％上升到２０２０年的６０％以上，未来１３年中，城镇人口需要增加近４亿人口，这些人需要买房和租房住；
中国居民从消费结构上讲，也处于改善居住条件的变化阶段中，在这个阶段中，收入增加对住房消费的需求弹性较大。在一个长时间中，居民总体消费中，对住房的需求非常强劲，进而对建设住房的用地需求规模较大。然而，中国的国情是人多地少，特别是人均耕地较世界水平低，我们还需要考虑保证一定的耕地数量，维护国家的粮食安全。要保证粮食用地，就要控制住房的消费；
而要适应城市化和满足居民的住房消费，就必然需要占用耕地。粮食安全和房价稳定，其深层反映的是用有限的土地资源，保证吃饭，还是保证居住消费的问题，这是一个两难的选择困局。对保护耕地考虑得多一些，对住宅建设用地供应得少一些，在住房消费需求强劲的情况下，房价必然会上涨；
反之，如果农业生产技术进步相对较慢，或者不用进口来平衡，粮食价格也会攀升很快；
在土地资源特殊的供给约束条件下，很难出现一个粮价和房价都不会上涨的理想局面。

　　这样我们面临着两个可供选择的战略：一是宏观经济上舍弃一个调控目标，保证达到另一个控制目的。比如说，我们就是想保证粮食安全，不想把太多的耕地用于城市化和住房建设，那么，强劲的需求对较少的住宅供应，结果肯定是房价上涨，政府对房价上涨就要有心理准备，要视而不见，不再采取无果的其他调控措施。二是吃饭和居住都兼顾的调控战略。在粮食安全上，推进农业技术进步，创造农业条件，新垦和复垦增加一些耕地，控制和减少工业对粮食的过度需求，严格控制战略性农业产品的出口，适当地增加一些粮食进口，这样在保证农业产品供应和稳定粮价的前提下，满足正常城市化和住房建设的用地需求，从而在土地供应上也满足居民日益增长的居住消费需求，并且把房价稳定住。经济学上的一个道理是，当住宅的供给大于和平衡于其需求时，房地产开发商囤积谋取暴利的风险很大，价格快速上涨的可能空间变小。

　　其次，从供给方面看，土地和房屋价格的上涨还是稳定，还与土地市场的垄断还是竞争结构，以及土地的成本有关。从目前中国所谓“合法”住宅的土地供给市场结构特点看，１、土地政府单寡头高度垄断。即使居民住宅这样的商业性用地，其土地只能由政府从农民手中征收过来，由政府作为惟一的卖地者，供应给建设用地者，土地供应方面的竞争性为零。２、土地需求为许多个需要者，是一个竞争的需求市场，在土地交易时，政府作为惟一的土地供应者向许多个需求者挂、拍、招竞价，把土地的价格在供应寡头垄断和需求许多方竞争的市场上最大化，使土地的供应价格极大化，土地成本非常高昂。特别是房地产用地，基本上都要竞价，其价格要远比工业和交通等用地高得多。３、土地收入是地方财政收入的重要组成部分，政府通过低价从农民手中征地，高价卖出去，实现了政府收入的最大化。还有，通过征地成为国有用地后，政府对建设项目有诸多的各种税费，都要摊入居民的房价之中。这几年中，不包括房地产方面的税费，仅土地出让一项，地方政府年平均土地收入在４０００亿元—７０００亿元之间，一部分是农地低价转移的收入，另一部分则是卖“大产权”高价房居民多掏的钱。试想，如果没有这几年平均５０００亿元的政府土地收入，那么，居民的住宅价格会便宜多少呢？

　　因此，我认为，要真正想将居民购买的住宅价格降低下来，需要做的另一重要工作就是改变目前高度寡头垄断的土地供应市场。其做法是：按照宪法，农村和城郊集体土地集体所有，对于住宅这样不是公共利益的商业性用地，不再经过政府征用，而在符合建设用地规划的前提下，直接进入用地市场。这样在所有制上，形成了国有和集体两个土地供应方面，而集体土地的所有者则更是多个，从而形成竞争性的土地供应市场。并将土地交易收入，包括打破土地垄断后地价进而房价的下降，让利于出让土地的农民和需要住宅的居民。我以为，如果不改变住宅建设用地的寡头垄断市场和政府要从中获得巨额收入的格局，房价只会越来越高，而不可能稳定和下降。

　　再次，从需求调控方面看，对住宅的投机和投资性需求，还没有真正有效办法。从税制设计上，是对住宅交易需求环节实施呢，还是对住宅交易后住宅保有环节实施，其效果是不一样的。从中国居民的投资方向来看，由于创业投资（据调研，中国城市居民有１０万元积蓄时，有创业投资愿望的不到５％）和人寿保险等投资渠道不畅，或者投资习惯差异，高度集中在股票基金和房产上。结果是控制房价，资金就集中到股市，而控制股市，则又转向房市，使得资产市场需求太旺，泡沫丛生。

　　居民和其他投资者的投资是理性的。从住宅投资的获利看，一是利用房屋价格看涨的预期，购买后倒手，赚取涨价收入；
二是居民投资于房地产，使自己的储蓄保值增值，用于未来的养老等用途；
三是一些外资进入中国购买房屋，以求房屋涨价，包括人民币资产升值的利益。前面已经分析，中国人多地少，如果任这三种住宅获利性交易和投资扩大，那么，除了满足城乡居民基本的居住土地需求外，还要再在此基础上，多拿出２０％—４０％的土地（主要看对住宅投机和投资性需求管制的程度）用来满足住宅投机和投资的需求，土地供应将更加紧张，房屋价格将更加高企。

　　在严格控制国外投资者购买国内住宅的同时，与世界大多数国家一样，在住宅的保有环节征房产税，将大大提高住宅的持有成本，降低和挤出倒手和投资的利益，会非常显著地抑制住宅的投机和投资性需求，使得这方面的土地需求压力大大减少，甚至使其基本为零。当然，开征房产税，是涉及很多居民利益的一项政策。我认为，应当以人为本，核定居民住宅的基本需要面积，对基本居住面积内的房产免征房产税；
对于超过一定面积的，少征房产税；
对于超过面积太多的，分级累进征收房产税。同时，除了军事用房，包括政府和事业单位的房产，都应该按照面积征收房产税，进入政府和事业单位的预算支出和财务支出项目中。而废除和简化目前政府对集体土地的征用出让和对房地产的诸多税费，交易征收增值税，保有和使用开征房地产税，并且全部留给市县级政府财政，用于这一级政府的公共预算。弥补地方财政废除商业用地征用出让制度后财力的不足，并使其成为长期稳定的房地产税收来源。

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