王霄：抑制房价不妨试试另一种思路：限购买、限面积、限价格

　　去年“国八条”等调控房价“组合拳”出台后，我就指出这不过是“扬汤止沸”，根本无济于事，并提出“釜底抽薪”之策：住宅限量消费，“每家限购2套房”。当时，我的建议，正式的媒体不刊载，网上也招致了一片否定。但是，今年房价的大涨，起码证明了我去年的判断是对的：中央政府的所谓调控对房价根本无能为力。

　　面对房价的疯涨，最近中央政府和地方政府终于坐不住了，新一轮的调控手段相继出台，让人眼花缭乱：贷款升息啦，控制地价啦，打击吹牛房地产广告啦，网上售房啦，划定普通房价上限啦，打击房地产商虚假售房啦……相信还会有新的措施出台。不过这次老百姓学乖了，不敢再相信政府的调控会有效。连政府也承认自己失败了：与前年底建设部研究中心主任陈淮“中国房地产市场没有泡沫，发展基本健康”的豪言壮语不同，最近建设部总经济师谢家瑾坦率地说：中国目前尚未建立成熟的住宅供给和房价控制的机制。

　　说实话总比说假话要好。建设部两位官员的表现可以被纳入当前正在轰轰烈烈进行的“荣辱观”教育活动，并找到各自合适的位置。但对大多数人更现实的问题是，政府指望不上，买不起房的老百姓怎么办？于是深圳的邹涛先生发起了“三年不买房”运动。这场运动，表达了普通住房消费者以一种“房奴”和“囚徒”的愤怒、失望，向不合理的住房价格和那些造成高房价的利益集团，发起最后的悲壮一搏。虽然众多媒体和专家大声为其叫好，不过我以为，这个运动的结果不容乐观。

　　但是，这种行动，却应当得到政府最高层的高度重视。这是一个重要的信号：如果人民以“三年不买房”的行动来表达他们对房价的不满和政府的失望，那么，中国的房地产已经驶入一个危险的水域。不但对消费者、金融机构、房地产商危险，而且中国的社会和谐，将会面临极大的打击。

　　我希望政府尽快以明快的手段，来有效地抑制房价。

　　我认为，我一直主张的控制房价的建议，是一个适合中国国情、多方共赢、可行性很强的思路。

　　下面将这个思路再简述一遍：

　　一、住宅在中国不能简单地定性为一般意义上的商品，不能以市场化的途径去解决供给与价格问题。

　　现在大部分人的思路，都是把住宅定性为商品，都是要用市场化的方法来解决其供给与价格问题。我不这样认为。起码在当前的中国（我想在10年内也是这样），住宅不是完全意义上的商品，就像高等教育不是完全意义上的商品一样，住宅也是一种准公共物品。既然高等教育的产业化遭到了社会上众口一词的声讨，那么住宅的市场化、商品化取向也应当受到否定。

　　人最基本的生活需求，不外“衣食住行”。其中，“食”与“住”在当下更具有特殊性。粮食生产与供给从来不能实现完全的商品化，这不仅在中国是这样，在世界大多数国家都是这样。国家必须给粮食生产者以大量补贴，许多国家坚决不放开粮食自由贸易。住宅的特点在非商品化方面，其实在某些方面要超过粮食。因为，住宅的价格要比粮食贵得多，住宅的需求弹性也比粮食要小得多（粮食的消费量可以因食物结构中肉蛋奶果的上升而下降）。这对大多数社会公众造成了压力。因此发达国家虽然有成熟的住宅市场，但必须对穷人通过各种形式进行补贴，如廉租房，或住房补贴。

　　两会期间，人民日报记者霍英龙发表一篇文章介绍：“经过长期在住房问题上的思想交锋，西方国家的社会各界终于开始取得共识，市场化不能解决住房问题。没有政府的支持，单纯地凭借市场的自发调节，很难解决好广大中低收入者的住房保障难题。20世纪后，西方许多国家相继决定政府要介入房地产市场。如1931年，第31任美国总统胡佛在住宅问题上就曾说过：‘没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定作出贡献。’这句名言，说明了美国政府对住宅问题重要性的认识。1949年美国国会通过的《全国可承受住宅法》，明确提出‘让每一个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜的体面住宅’。此后，在各个不同的历史时期，针对低收入者，美国政府又相应出台了一系列的住宅倾斜政策。为了保持社会稳定，使低收入阶层有基本的生活保障，同时减少贫富差距，使低收入人群在住房问题上，不至于与中高收入阶层的差距拉得过大。美国1965年修订的《国家住宅法》中有一项重要内容，就是政府对低收入家庭给予一定的住宅补助。此后，住宅补助在许多法案或计划中涉及，其中至今影响最大的，也是最有名的是1974年8月《住宅与社区发展》法案第8条款租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。这就是为什么美国房价收入比，一般总不会远超3:1的一个关键原因。”

　　与美国相比，中国的国情更有极大的特殊性。我在去年的文章中说：“人多，地少，城市化进程，这三条决定了中国的房地产业必须走出自己的路子。”中国的现代化阶段特点以及社会收入分配的差距，使得绝大多数普通劳动者（即包括城市中的中低收入家庭，也包括转移到城市的农民）不能通过完全意义上的市场得到住宅这种特殊的商品。而住房，又是人的最基本的需求，是在满足了吃饭问题后的第二个生存的需求。这种情况，在中国现代化进程中，将长期存在。

　　二、中国的特殊国情决定了它在解决居民住房问题时，必须采取类似“计划生育”这样的特殊国策。即以行政手段，并结合市场的一定手段，来保证对社会中下阶层居民的住房供给，也就是保证社会的整体福利。如果不改变目前住宅的供给方式，中国不但不能保证居民的住房需求，而且会带来极大的风险。

　　当然，以行政与市场结合的手段向中低家庭提供住房，也有两种思路：一种是类似某些国家的廉租房供给，另一种就是我提出的国家对住宅供给与消费实行强制性的限定。

　　廉租房是大家都熟悉的路数。我这里重点介绍一下我的第二种思路。简单地说，就是“三限”：限购买、限面积、限价格。我去年的文章中是这样说的：“中国应当实行住宅的限量消费。具体说：一、数量限制，中国的公民，每人只能在国内拥有最多一套住房，或者一个家庭，最多只能拥有两套住房；
二、面积和价格的限制，比如每套住宅最大不能超过200平方米，价格不能超过100万元。对于外籍人士，要严格住宅的购买。也就是说，要控制住宅的投资性需求，彻底取消住宅的投机性需求。”这个建议，从技术上讲，由于信息化的普及，也是可行的。《新华每日电讯》4月14日介绍，河北省已经准备在本省实行商品房购买实名制。

　　我认为这两种思路各有利弊，但总体来讲，第二种办法比第一种办法要好。好处在：

　　第一，廉租房要政府花巨额的钱，住宅“三限”消费不用政府花一分钱。廉租房的分配极其复杂，住宅“三限”消费的执行相对简单。

　　第二，不但不用政府花一分钱，而且房地产业根本不会萎缩，政府用房地产拉动国内消费的目标仍然可以达到，政府从房地产业得到的税收不会减少，银行放给房地产开发商的资金也不会有多大风险。因为，现在70%买不起房的人买得起房了，这部分人的潜在的住宅消费需求变成了可以用货币支付的现实消费需求。这实际上是一笔帐的另外一种算法。

　　第三，中国的住宅土地供应量将会下降，大大缓和土地危机，为我们的后代和将来的政府提供了发展的空间。

　　第四，在住宅价格下来后，商业房产的价格自然也会下降。这对于中国整体及中国各个城市来讲，都会改善投资环境和商业环境，增强国家与城市竞争力。

　　第五，可以阻挡国外热钱的大规模进入。由于对人民币的升值预期，国外资金大量进入中国炒买楼市，抬高了房子的价格。以前的房产价格虚高就有外国投机者的影子，此次房价飙升或反弹，仍然有他们的影子。外国热钱对中国房市推波助澜，造成了许多泡沫，加大了房价崩盘的风险。

　　第六，特别是，政府切实履行了维护社会公平、扶助弱势群体的职责，体现了执政为民的宗旨，不但能得到广大人民的衷心拥戴，而且稳定了社会。“有恒产者有恒心”，安居才能乐业。

　　当然，如果实行第二条，政府从土地收入中得到的好处可能会有减少。但是我们要问，中国目前这种地方政府靠土地收入维持财政收入的模式，究竟是利大还是弊大？它又能维持多少时日？

　　三、中国政府在房地产发展方面的一个误区：住宅可以是一个良好的居民的市场化的投资品种。

　　在中国，住宅当然也可以作为投资，但应当是一种有限的投资对象。原因是它是一种不完全的商品，带有准公共物品的属性。已有专家指出，住宅的特点决定了它更多的是一种基本消费品，而不是适当的投资品。与其鼓励中国有钱人向房产投资，不如改造好股市，让他们去股市一试身手。另外，我也注意到，中国政府已经开辟了更多的个人投资渠道，如中国公民可以进行外国的股市投资。过去投资渠道确实狭窄，但是要从别的投资产品和渠道上的拓展上下功夫，依赖房市，是十分危险的。

　　即使实行“三限”，对于中国一般中高等收入群体来说，第二套住房仍然是一个有利可图的投资方式，并没有消除房地产的投资属性。它只是阻塞了过度投机，阻塞了房价的疯涨。同时，由于限量，反而会使这种有限的投资具有稳定的投资效益。

　　当然，我的建议可能会引起极大的社会反响，特别是遭到某些富人和某些官员的反对。同时，这种思路可能对旧有的观念和体制是一个巨大的冲击。但是，请回忆一下当初计划生育政策出台时的反对之声吧！起码，这个特殊的国策，还不像计划生育那样“违反人权”和让基层官员“野蛮行政”吧！

　　在住宅问题上表现出的“政府失灵”，不完全是一种管制失灵，在它背后，隐藏着政府的价值取向。如果这个判断不错的话，那么，与其说政府被房地产商绑架或挟持，不如说政府是在利益取舍上出现了失误。如果不是这样，政府真的要抑制房价的话，其手段是很多的。用不着那么多“花拳绣腿”，只要对症下药，自然药到病除。也许，需要全国人大出面对政府的执政方向进行质询和法律规范。当然，全国人大自己是否也有价值取向和代表性的问题呢？

　　或许，我们不用把问题提到这样的高度，还是姑且认为在房价问题上表现的政府失灵还只是一种能力的失灵吧。那么，它就应当深刻检讨既有思路和管制的错误。

　　美国著名的政策分析学者德罗尔在谈到宏观决策时说：“宏观政策分析的重要特点就是它具有冲破传统观念、推翻偶像的需求，包括突破旧有的政策范例、有明文规定的或隐含的正统教条和政策公理。宏观政策分析应该去思考那些似乎是不可想象的事情，将它们付诸讨论、予以阐述，甚至有时还可以举荐方案加以处理。”

　　我们要跳出住宅价格的困局，就要注重创新，用全新的眼光考虑住房政策，而不是在原来的思路上进行所谓“优化”。

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