楼市骤演“多翻空”|口水楼市

　　这些以前提价的“带头大哥”，如今迅速转变为降价的“带头大哥”，相信会对楼市产生巨大影响。 　　在2007年下半年一系列宏观调控政策出台后，楼市“拐点”是否到来一直争议不断。私下场合绝大部分开发商都不看好今年楼市，但公开承认拐点的开发商却屈指可数。而在具体项目的销售上，越来越多的开发商已经加入降价回款的行列。
　　
　　谁说了算？
　　
　　尤其是万科，继广州、深圳市场之后，开始了全国性的大幅降价行动。2月21日，上海万科房地产公司的“元宵节房产特卖会”上，会员客户实际可拿到的最高优惠折扣达8％。凡是现场购房的客户还可以参与抽奖，获得1万－4万元不等的大奖，在购房时用于抵扣房款或车库款。1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价4500－4600元／平方米，远远低于2007年12月前的6000元／平方米以上的价格。两个月降幅接近30％。而在春节前，万科北京的两个项目万科紫台和万科四季花城也加入了降价促销行列。 王石认为，现在一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。从需求量角度判断，相比去年同期广州萎缩了44％，北京下降9．2％，上海下降15％。那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已经改变。
　　任志强、潘石屹则是旗帜鲜明地力挺房价。但是王石旗下的万科在多年前已经完成全国性的楼市布局，任志强和潘石屹则还局限在北京，而且他们开发的主要是高端物业，以商住和公寓为主，谁更贴近市场、更有资格谈论全国房地产市场走势，应该是不言而喻的。
　　事实上，不仅仅是万科，北京的很多开发商从去年年底都展开了大规模的促销活动。值得注意的是，大部分加入打折促销行列的开发商都是全国性的大开发商，这些以前提价的“带头大哥”，如今迅速转变为降价的“带头大哥”，相信会对楼市产生巨大影响。
　　刚刚公布的2007年第四季度央行货币政策执行报告显示，第四季度新增贷款1858亿元，仅为上季度的50％。其中，房地产开发贷款新增122亿元，个人住房贷款新增1596亿元，分别仅为上季度的12．5％和60％。以上几个数据可以看出，央行的调控政策正在发生明显的作用。
　　
　　拐点是“虱子”
　　
　　数据显示，几个主要城市房价已经出现不同幅度的整体波动。
　　2007年12月份，全国70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。
　　比如北京。2008年1月，北京共计44个项目开盘销售，项目开盘整体均价13843元／平方米，比2007年12月份下降了17．7％。而在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元／平方米，降幅达15．2％。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12．8％和29．3％，降幅较大。需要注意的是，新开盘项目中，高档项目的增加明显提升了整体均价，紧邻地铁的1号线的“金地名京”、紧邻即将建设的地铁7号线的“美利山”、朝阳区东四环红领巾公园湖畔的综合型高档住宅项目“公园1872”，都是均价较高的高端楼盘。加上1月高档别墅项目个数增加明显，环比上涨了50％，均价为18533元／平方米。这两类项目大幅拉升了整体开盘均价，扣除这部分影响，1月份北京开盘项目均价降幅将更大。
　　然而，房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，2008年1月期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33．8％，环比降幅达21．1％。其中，住宅日均签约186套，同比下降39．6％，环比下降28．5％。在多个新项目降低开盘价格、老项目打折促销的情况下，楼市销售持续走低，势必进一步影响北京开发商对今年整体楼市走向的判断。
　　与此同时，广州市国土房管局数据显示，1月份广州十区一手住房成交均价为9766元／平方米，这也是广州房价去年10月突破万元大关之后首次跌破万元，而成交面积仅有35万平方米，只相当于以往月度正常成交量的一半，创下近年成交量最低点。
　　而上海，节后第一周2月11日?2月17日商品房成交面积和成交套数分别为17．59万平方米和1740套，分别较年前一周下降49．62％和55．21％。
　　以一两周的数据来衡量楼市整体走势也许不够准确，但当前房地产整体市场氛围已发生根本性改变，已是不争事实。王石对此前自己所抛出的“拐点论”在公众面前多番解释，而在中城联盟的一次闭门会议上，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”“所谓的拐点，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。如果不调整资源，面对这个局面，我们会不适应这个形势。”
　　日前，中国银监会出台的《个人贷款管理办法》已经下发给各家商业银行的个贷部门征集意见。《办法》详细规定了个人按揭信贷的条件和最高贷款金额的限制。从目前所了解的市场信息看，针对个人信贷的紧缩政策将很快开始得以贯彻执行。受房地产市场风险增大的因素影响，商业银行预计将会有意识地降低房贷在信贷中的比例，而第二套房的贷款政策在基层已经全面执行，商业银行违规贷款将遭到严厉惩罚，不符合条件的贷款将被拒绝，因为利率提高导致退房或者放弃购买的现象在未来几个月将大规模出现。
　　前几年在京城风风火火买房的温州、山西大款现在开始抛售手中囤积的北京商品房。在购房者对楼市走势预期看低、投资客大量撤出楼市、银根紧缩持续以及供应持续加大的背景下，笔者认为中国楼市整体供求关系已经发生根本性扭转，楼市在未来一段时间将持续走低。开发商的销售和购房者的购买都将趋于理性，而加入降价队伍的开发商和项目将会越来越多――需要特别强调的是，从2004年开始的这一轮房价涨幅已经将房地产利润数倍放大，房价基数已经达到至高点，一定程度的房价下跌是价格的理性回归。暴利不可能永远，楼市只有理性回归才能赢得长远发展。（作者为北京联达四方地产经纪公司董事总经理）

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