中国的房价也会大跌:中国房价大跌

　　2000年开始，房价上涨成了中国人无法回避的事情。 　　中国人经历过物价的上涨、股市的上涨，也经历过物价的下跌、股市的大跌。但还没有经历过全国性的房地产大跌(海南岛局部事件除外)，没有亲眼见过上百万元的房子可以跌到五十万以下!
　　
　　业界人士的看法
　　
　　我见到的国内各界人士，谈起房地产价格问题时，几乎没有一个人会同意我关于中国房地产价格也会大跌的看法。见到的记者也都异口同声地说房地产价格会上涨，他们认为房产不像股票，不只是一张凭证，而是真实的砖瓦水泥堆积起来的有价形体，实实在在立在那儿的。物价都会上涨。房地产价格怎么会下跌呢?
　　我的一个学妹是北京一家颇具规模的房地产公司的财务总监，看到我那么“执迷不悟”。就特意帮我分析了一下国内各个利益阶层的立场，结论是，没有一个利益阶层愿意国内房地产下跌，所有人都期待房地产价格上涨：
　　中央政府官员期望房地产价格稳步上涨，因为房价上升会带动整个经济的增长：地方政府期望房地产价格上涨，以便从中获取税收；房地产管理者希望房地产价格上涨，因为那意味着交易量的增加，市场的活跃，也意味着手续费的增加和其他各种收入的增加；房地产商更希望房价上涨，那是他们利润增长的有效保障；购房者也希望房产价格上涨，那意味着他们财富的增值，至少从纸面上是这样；甚至持币待购准备买房的人也希望房价上涨，因为人们都有买涨不买跌的心理，即使买贵了，只要房价还在走高，也不会有什么损失。
　　说来说去，只有那些买不起房子的人不希望房价上涨。既然这些人买不起房子，那对他们谈房价又有什么意义呢?
　　
　　“魔猛吞”的力量
　　
　　学妹的一席话让我有茅塞顿开的感觉。作为业内人士。她分析得有道理，基本符合事实。也反应了这样一种现状：在中国，和房地产有关的各阶层，已经形成了一种股市中才能出现的冲天牛气。这种可意会但却难以言传的趋势或者牛气在英文中叫momentun。这个词在上世纪90年代后期长期出现在美国股评词汇中。1999年我去美国工作时，才接触到这个既不属于基本面分析、也和技术分析不同、而且难以解释的描述投资者心理与行为的怪异词。
　　对这个词，至今我也没见过完全令人满意的译法，所以就参照港台人采取音译的翻法。叫它“魔猛吞”。这么翻译也是有原因的――这种一致看好的趋势。就像有一张看不见的魔鬼的大嘴，趋势越强，向上的推力越大，吞食也就越厉害。
　　1999年正是美国股票炒作的黄金时期，也是互联网领域“魔猛吞”最疯狂的时期。互联网的热潮带动了美国整个股市的上涨，道琼斯指数达到历史最高的一万三千多点。市场疯狂到相信道指能达到三万点的大有人在。当时美国东海岸一家卖鱼网的公司突然宣布不卖鱼网而改做互联网，都造成了抢购，使其股价大涨。
　　“魔猛吞”的魔力给我的印象极为深刻。当时所有在纽约工作的各路朋友都和我谈起股票。他们都吃惊为什么我连一只股票都没买。我只好解释说自己已经错过股票大涨的好机会。所以就老老实实地等下一波。一位在库根斯坦利工作的朋友挖苦我说，即便是我说对了，他在股市大跌之前仍然能进出好几个来回，挣到足够的钱。
　　几个月后，互联网股票在纳斯达克交易所出现前所未有的全面大跌，投资人损失惨重。报上登的因为股市上损失惨重而自杀的事件就有好多起。打那以后好长时间，都没有人提起“魔猛吞”来。
　　
　　房地产的“魔猛吞”
　　
　　国内房地产正处于“魔猛吞”的阶段，以至于国人投资房地产的时候几乎不计后果。也不认真考虑自己的支付能力。我认识的朋友里，有的已买了三套房子，但还在看房，三套房子中至少有两套要长年承受抵押贷款的还款压力。同时，由于交房时间推后，还要装修，装修好了又得空房放几个月的味道，长期住不进去，还得白白负担物业费和管理费。但是他却告诉我不仅不想早入住，而且还期待房地产商替他办理的抵押贷款合同越晚批下来越好。因为越晚，他还款的经济负担就会越往后推移，预期中房产价格的上升就越可能发生。也就是说，他基本上是赌房价上扬才买房的。
　　记得2002年底刚回国时，有人推荐我去建国门附近的贡院六号、那家号称北京最贵的豪宅参观。那里装修好、带家具的房子一平米房价是三万。这个价格已经让我咂舌，因为它周围没有大面积的绿地。没有气派的庭院，还夹在北京最繁忙的两条公路中间，空气质量可想而知。可现在想想看，每平米超过三万的房子在北京比比皆是。
　　房产价格非理性上涨。背后反映的是人们贪婪的本性，同时还掺杂着房地产商违反常规的做法。他们不仅捂盘惜售，还派人深夜排队等号，点燃人们抢购的心理，确实是在制造一种房子供不应求的假象。排队等号这种事情以前我也干过，那时是因为物资匮乏，现在则是出于投机心理。
　　在法国，我经常见到长期租房的中产家庭，他们不会一窝蜂地只做一种投资。而是把闲钱用作去饭店、旅游和一些奢侈性的消费。美国经济学会的副会长埃德蒙?菲尔普斯先生年逾古稀，一生研究经济，至今仍住在三居室的公寓里。没有买房子，甚至没有车子，而是把钱用来去世界各地旅游。
　　
　　烂尾楼的警示
　　
　　通常，测量房地产泡沫有五个指标――房价增长率、房价增长率与GDP增长率之比、房价收入比、购房资金成本和租金成本比率、房屋空置率。从一些研究来看，房地产泡沫运行通常经过五个阶级――市场正常发展、偏快发展、过热和泡沫形成、泡沫膨胀和恶化、泡沫破灭。
　　目前在五个指标中，除了房价增长率和GDP增长率之比还算正常以外，中国其他四个指标都预示着危险。其中房价增长率过快、房价收入比严重不合理已经成为共识，但房屋售价和房屋租价之比、房屋空置率这两个指标则通常被忽视。
　　房屋售价和租价之比是衡量一个房地产市场是否健康的指标。在一个经济增长迅速、实际租房需求旺盛的房地产市场中，售价和租价之比是正相关的。租价应该和售价成同比例上涨；如果不是，那意味着房地产市场供求不是真实的。而在北京房地产市场，这两者的价格没有呈现同比例增长，房产售价倍增而租价没有倍增，别墅的租价增长缓慢，有的还下跌了，甚至低过十年前的水平。
　　中国房地产大幅度下跌的危机各地都存在。烂尾楼和闲置楼过多就是明证，这在全国各地都可以发现。我在国内出差旅行时就经常看到各地的烂尾楼。
　　我一年内到过南昌两次，看到了南昌最著名的烂尾楼。就位于赣江边，与滕王阁相隔仅几百米。它本应是南昌最高的建筑。本来，滕王阁周围应该是南昌最美丽的地方，但这座烂尾楼 的出现却大煞风景。当地人告诉我。这座楼已“烂”好几年了。
　　前些日子去西安出差，在西安市中心钟鼓楼前，也看到一幢规模不小的烂尾楼，与汇丰银行大楼隔街相对。 在北京，烂尾楼也不难见。三里屯南面那座烂尾楼位于寸土寸金的CBD中心，封顶后被搁置了至少五年，无门无窗，在周围林立的高楼中十分显眼，去年才重新开工，刚做完户外装修。而在朝阳公园北侧，那个烂尾广场守着朝阳公园大片绿地，烂在那里有七八年了。
　　
　　闲置楼盘的思考
　　
　　在中国。除了那些一眼就能看出来的烂尾楼外，还有很多闲置的楼盘，这种楼房已经封顶，外装修也已经完成，从外表看完全可以居住和工作然而却无人居住和工作。这样的新楼房在北京还很多。这种风险和西方国家有所不同。
　　这些楼盘可能已经售出，而购买者或无力装修或准备再度售出，因而没有形成真正的使用价值，也没有被国家统计在空置率之中。
　　我们集团(中信)总部京城大厦北侧被称为城堡的豪宅大楼项目。十年前因商业纠纷建设进程中断。当时已经开工，地上挖了一个大坑，一放就是五六年。后来纠纷得到解决，楼也建了起来。我从办公室里看着这楼一天天升高，不到一年就封了顶。然后就是外装修，外装修搞好后又搁置了两年，至今一个住户也看不见。外面是花团锦簇，里面却杂草丛生，它的大门始终是紧闭的，连护楼的人员都不易看到。
　　如果房地产在北京的发展势头真是那么好的话。那这座黄金地段的大楼能那么久没人入住吗?如果人们购房不是为了居住，而是用来囤积和投机，那这个市场能没有走到底的时候吗?这个具有代表性的楼盘从土地闲置到建好了后闲置。到2007年底，已前后经历了十年时间。这可是中国房地产的黄金时段。
　　房地产危机发生前，会出现房价上涨停滞、交易量减小、贷款变得困难的前兆，也通常会出现一两条导火线，就像这次美国发生的次贷危机一样。1997年泰国曼谷房地产泡沫破灭前，就出现过1／3的住宅虽然已经出售但却无人常住的局面。在中国，这种苗头不是已经出现了吗?
　　
　　究竟能跌到什么程度
　　
　　我在纽约见到过成片的废弃房屋，那是在曼哈顿北部哈林区，一栋栋砖楼被废弃在那里长达十几年，窗户早就没了，成了一个长方形的大洞，用木板钉着，触目惊心。而它的南侧不到十公里就是寸土寸金的曼哈顿中城。这些废弃的楼曾被纽约市政府以一美元的价格像征性地卖出过。
　　一栋小楼价格只有一美元!可想而知房地产价格会下跌到什么程度，这些楼南移十公里至少可卖50万美金!
　　多年前，我在美国东部的费城就见过成片的废弃楼房，大白天都人迹罕见。而在美国东北的底特律，市中心的百货大楼被废弃十多年了，当初陈列的商品还放在那里，有些人甚至把去这个没水没电的百货大楼地下室里探险当作挑战自我的方式。
　　香港1997年前后房地产大跌，可以说明“魔猛吞”如果走势相反会出现什么样的结果。海南岛也是个例子。1993年以后，那里的房地产在经过云霄车般的上升后，又经历了云霄车般的下降。市场走向牛市时，人们出于“贪婪心理”不顾一切抢购：而形势逆转房产价格全面下跌的时候，人们的“恐惧心理”又会引起一波又一波的抛售狂潮。这和股市是一样的道理。
　　售价和租价的背离，废弃的烂尾楼以及闲置的楼盘，都预示着中国房地产的危机可能比西方的还要深重。我们在改革开放的二十几年中，步入西方人走过的歧途很多，但这一次更甚，因为在西方，这种现象很少出现。
　　我在巴黎和纽约的居住地附近，都出现过因房地产项目被搁置而造成的大坑。但那仅仅是大坑而已，没有见过楼建一半而建不下去的，更没见过北京这样外表装修得像标志性建筑一样但却长年闲置的大楼。巴黎的大坑是因为台同签订的时候正处于房地产价格的高点，而在挖地基时却碰上了房地产价格大跌。而在纽约，世贸大楼废墟挖掘和改造形成的大坑持续六年多，那是9?11造成的，是百年不遇的人祸。
　　
　　那就是个水泥坨子
　　
　　美联储前主席格林斯潘说，反映在消费者脑海中的财富效应，房地产最大。然后才是股票，股票增值的效应可能还不及房地产一半大。他的意思从另一个角度解释就是，如果“魔猛吞”反向，市场下跌，那么房产下跌所带来的心理损失将远大于股市下跌所带来的心理损失。进一步说，股市下跌不过是让大部分人节衣缩食而已，而房地产大跌却会让人无家可归，将使一些人陷入真正的困境。格老对股市和房市一向持含糊态度，但在前不久的一次讲话中则坚信美国房地产会出现大幅下跌。
　　现代宏观经济学的缔造者、美国经济学会副会长、哥伦比亚大学经济学教授埃德蒙?菲尔普斯先生曾说。中国的住房按揭贷款风险可能比美国的次按风险还要大。因为从住房按揭的对象来看，美国的次级按揭人(就是还款信誉不好的人)的信用还有等级之分，而中国的住房按揭贷款者中很大部分，可能连美国人的次级信用都没有。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在的风险必然会暴露出来，那时候中国银行业将面临类似美国次按危机那样的风险。
　　他还说，次按危机的导火线是美国房地产市场的过热和崩溃，而中国房地产严重过热，再加上股市泡沫，面临的风险不见得小于其他国家。
　　房地产和股票都是一种可以挥发的权益，中国人买股票，与其说是投资不如说是投机。房产看上去不一样，它的需求弹性大大小于普通商品，和股票比起来，它可以说是一种长期投资。至少从时间上来说，它的购买期限长，与股票一天就可以走一个来回相比，房地产的买卖没有几个星期甚至几个月的时间是不容易完成的。以真材实料堆砌的房产可以是货真价实的资产。也可能不是。不久前国土资源部的许部长在中央党校给我们讲课时说：“那就是个水泥坨子!”
　　中国的房地产价格会下跌的，北京的房地产价格会下跌的。经济日益全球化的今天，没有哪个大国可以独善其身。就像月有阴晴圆缺是自然规律一样，经济速度的快慢、房产价格的涨跌也是十分自然的。金子的价格还会下跌呢，何况房价!我在巴黎住的房子一个涨跌周期差不多七八年的时间，有一套房子曾经跌过一半，我等了将近十年才熬过低谷，以略高于原价的价格将其卖出。
　　没有亲眼见过房地产价格大跌的国人将会亲身经历这一幕。所以，我要恭喜那些刚卖出房子的人赚了钱：劝那些尚未买房子的人不要急于购买，2008年奥运会以后我们会有更多的选择!
　　
　　敬请关注下期系列之十三：西方人眼中的“领导”

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