猜想房价大跌的Ｎ种理由:我喜欢自己N个理由

　　“炮灰”是战争中对牺牲的一些士兵的一种恶毒的说法。实际上国家或地方政府的经济，也往往需要牺牲一些人的利益，以保全或实现更大的利益。面对价格畸高的房价，不管是炒作还是自住，买入商品房的人其实就是做了经济炮灰。
　　中国的房地产是一种掠夺经济。地方官员的任期一届五年，而决定他们能否升迁的主要指标就是当地的GDP。发展高科技，建立地方经济的核心竞争力，树立企业的知名品牌，短期内对GDP并没明显好处，反而是为下一任官员做嫁衣裳。
　　而拉高房价，羊群效应会让更多的人买进房产。房价高了，卖地的价格高了，并能带动建筑、装修、建材、运输、银行等产业，卖地的财政收入还可以搞其他的市政基础建设。这对一些经济不发达的财政来说，可说是雪里送炭。
　　中国的房地产承担着拉动经济的历史责任，就需要大量的买房人成为炮灰，特别是在房价涨到非常高时的买房人。这个历史责任基本完成后；或虽然没有完成，但居民的购买力消耗得差不多时；或是泡沫太大，破灭会给经济带来灾难时；或是民怨沸腾时，就是房价转折之时。到时候房价自然会便宜下来，这时买房的人，要感谢前人。目前在高价位买入房产的这些人，是他们节衣缩食还贷的钱，为中国的经济发展贡献了力量，为形成中国低房价打下了基础。
　　第二套房产首付提高及利率的政策利空未必就能挺得住。虽然国家总理提出的中央50多亿及地方政府数百亿的资金建设廉租房是杯水车薪，两个70％政策的有效落实需要时间，但毕竟这是个方向。房价的上涨跟上涨的心理预期大有关系，只要这种预期被打破，光是炒房人空置的房产抛售市场就未必支持得住。
　　1998～2002年个人住房贷款年均增长率达112.8％，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。但这种增长肯定是不能持续的。
　　
　　银行房贷收紧

　　一些年轻人，不顾自身条件，盲目买房，每月还贷超过收入的50％。一旦收入不稳定，很可能还不起贷款。另有些盲目的炒房人，暴利的预期落空，同样无力还款。而银行处理这些不良贷款，要花大量的人力和时间成本，这必将促使银行放贷时一再谨慎。未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。而没有银行贷款的支持，有效购买力必然大幅下降，高房价怎么能维持呢?同时，当法院拍卖房贷违约人的房产时，必然比市场价便宜，又有谁会花高价去买市场上的房子呢?
　　央行之所以再三提高存款准备金率，一方面是为避免以升息的方式来降低流动性，有促使人民币升值的作用，另一方面央行以此回笼现金，比发行票据的成本更低。目前国内流动性过剩的问题没有得到根本解决，未来极有可能继续提高银行存款准备金率。
　　另外，自2006年6月1日起，90平方米以上的房屋贷款首付提到三成，这必然大大压抑了短期内的购房需求，也必能起到打压房价的效果。
　　
　　暴利导致房产供应量增加
　　
　　现在中国基本没有什么供不应求的，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。一开始彩电、VCD、手机、汽车都因为利润高，于是产量大涨，之后便纷纷降价，利润降低，有的甚至亏损。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢?因为生产周期长。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的。
　　最近几年房地产发展的速度(30％左右)，远远大于GDP的增长速度(10％以下)，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗?所以增长速度一定会下降。
　　
　　政府不会托市
　　
　　有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。这个说法靠不住。人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱。当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗?何况，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，政府是托不住的，只能无可奈何花落去。其实情况恰恰相反，中国政府是非常聪明的，恐怕只会适当打压房价，挤压泡沫而不会托市。
　　
　　城市化的压力
　　
　　中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是大量的农民会进入城市成为市民。中国的城市化率将从该报告发布时的37％(世界银行的统计是不到30％)升至本世纪中叶的75％，每年1000多万人口进入城市(这还不算期间增长的人口)。要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭?要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。
　　
　　以租还贷已经不可行
　　
　　一个缝康的房产市场，房价会和房屋的租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，房租却基本不变(这也说明房价上涨是非理性的)。如果还是这样操作，每月的银行还款涨了不少，租金仍是这么多，已经不可行了。
　　随着一些赖账人的出现，银行的坏账会增加，从而促进银行惜贷，失去了银行的支持，对房价的推动作用力会大大减小。
　　
　　高空置率造成巨大经济损失
　　
　　居高不下始终高达1亿平方米以上的空置面积，按每平方米3000元计算，就是3660亿人民币。按一年贷款利率6％计算，开发商因为空置房，光是利息就损失近200亿元。
　　
　　炒房人过多
　　
　　这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15％，超过这个比率就是比较危险的，市场承受不了会进一步下跌。投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
　　
　　税收因素
　　
　　前两年是炒房人大发其财的大好时光。不过目前五年内卖出二手房的5％营业税，0.5％的城建税和教育费附加，及20％的个人所得税是逃不掉了。一开始这些税形同虚设。因为没有契税的完税凭证，不能办过户。现在炒房的个人所得税同样操作，就逃不掉了。其实还有房产税、土地增值税，契税应当是3％～5％，而不是0.75％或1.5％。一旦这些税种开始实际、足额征收，则无疑是阉割高房价的又一刀。同时，根据《刑法》的规定：“偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”恐怕只要有一个炒房人因此被判了刑，数百万炒房人就要吓得魂飞魄散了吧? 　　
　　心理预期降低
　　
　　老百姓有买涨不买跌的心理，因为怕涨，所以在未涨时以便宜价买入。但是房价涨幅降低了，停止上涨了，人们就会观望，开始下跌了，那就不再购买，起码会延迟购买。
　　普遍中低收入者的购买力已近耗尽。前几年购买力的集中释放，不少家庭二三十年来的积蓄已经不复存在。前不久，上海有房产商推出首付半年内交清的促销政策。首付一次性都交不齐，还买什么房?同时也说明，老百姓真的没有多少钱了。
　　买房的相当一部分人是毕业不久的年轻人，怎么能指望他们的购买力推动房价?其实，在德国，人们第一次购买房子的平均年龄是42岁。
　　
　　房价下跌与十月怀胎
　　
　　楼市是个周期比较长的市场，它的上涨会持续很长时间，同样下跌也会经历很长时间，期望房价在短期内实现大涨大趺是不现实的。那么为什么中国的房价高得这么离谱，却迟迟不能下跌，甚至像上海这样本来以为已经进入熊市的地方似乎死灰复燃，回光返照了呢?因为人们的心理导致人们会有非常莫名其妙的行为，所以一种离谱的过高或过低的价格，都有可能持续较长时间。
　　一个泡沫是否要破灭，是比较容易预测的。但何时破灭，是几乎不可能预测的。就因为人们的心理的狂热可能持续很久。
　　对于目前中国的房价，我的基本判断是要下跌一半。当然全国各地，具体到每一个楼盘，是不一样的。我也问过很多人，他们对这个问题的判断，凡是有经济学或是财务背景的人，几乎没有人认为房价不会下跌的。但房价不可能在短期(比如一年)内暴跌，只会在长达数年的时间内慢慢长跌。
　　中国的房价，除非发生了不可预知的事，否则不可能在短期内下跌很多。如果认定目前的房价自己不能承受，就要做中期，比如三年的耐心等待。只要掌握了房价变动的周期性规律，就能做到“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”。
　　土地永远是稀缺资源这个基本事实，让很多人接受了人多地少，房价、地价应该不断上涨的预期，并且不少人认同了目前的高房价。这种说法从表面上看，是正确的，也是事实。那么，人民币和购买力，是不是无限的?
　　人们都知道日本和香港是世界上人口密度比较大的地区，当年估计也有不少日本人这么认为，所以用有限的钱抢更有限的房地产，导致东京及周围几个地区的理论房地产价格，超过了美国整个国家的地价加在美国纽约股票交易所上市的所有公司的净资产之和。后来发生的事大家都知道了，日本的房价连跌14年，香港的房价连跌6年，跌幅都超过了50％。
　　土地永远是稀缺的、有限的，而房地产价格涨跌自有众多的原因，比如经济增长速度、人口增长速度、通货膨胀速度、利率、汇率、建筑密度等等。仅仅因为土地有限，就认为房价应大幅上涨，是愿者上钩的谎言，起码是忽略了购买力和货币是有限的另一事实。并且，土地虽然是有限的，可是在一定的情况下，却可以不断增加。比如，大量的平房被推倒，容积率提高了；一些大城市的面积其实是不断扩大的，像外国大城市一样拥有卫星城等等。
　　其实许多资源都是有限的，铁矿石、石油、水。但这些商品的价格，并没有因为它们是有限的而无限上涨，石油价格曾从每桶50美元跌到1999年最低的不到10美元。
　　所以如果打算接受目前根本与收入水平严重脱节的高房价，首先要搞清楚一个基本事实：自己的钱是有限的。
　　
　　编辑　李小灵

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