利息覆盖率计算 [书摘:高房价缘由,是存款利息过低]

　　房地产问题实质是社会财富分配的矛盾 　　 　　近几年的“两会”期间,住房问题一直是中国老百姓最重要、最关心的话题。房价高就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的闯题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。
　　曾?漪:2010年“两会”期间。人大代表与政协委员在各个大小会议上都热烈谈论去年以来又不断上丹的房价,批评高房价之声成为主流,您怎么看大家对房地产价格的讨论?
　　谢国忠:中国经济投入最重要的部分是房地产。因为房地产在家庭资产当中是最主要的。房价商就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的问题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。
　　中国经济这几年增长是很快的,前几年GDP的增加达到百分之十几,但是存款利息却非常低,短期的储蓄利息接近于零,所以大家把钱拿出去炒股炒房的意愿比较强烈。但是,由于中国人口老化是不可避免的,最终房子的需求是会下降的,所以从长远来说炒房子不会成功。问题在于这10年怎么办?如果还是那么多人炒,利息又那么低,会不会引起社会不稳定。
　　
　　海南楼市是泡沫的样本
　　
　　20世纪90年代海南房产泡沫破灭后,海南楼市长期低迷。2010年1月6日,国务院宣布《海南国际旅游岛规划纲要》获中央批准。令人震惊的是,这个消息公布之后,海南岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。据媒体报道,2010年以来,海南的新房八成以上被外地人买走。
　　曾?漪:海南作为中国少有的海岛旅游避暑胜地,在2010年第一季度房价达到每平方米均价2万元的价格,到底算不算泡沫?能不能有一个样本式的分析,让投资者看清楚里面的虚实?
　　谢国忠:我觉得海南楼市是一个很大的泡沫。度假房地产价格很高,不太可能是真实的。海南并不是量少,现在到处说海南地方有限,你看它造的量,一个公司就造几百万平方米。度假房地产市场是世界性的市场,不是个人的市场,中国人可以到国外去买度假房子,但是三亚的房子贵好多。我觉得有问题。
　　
　　高税收、高房价让中产阶层不堪重负
　　
　　谢国忠:中国目前最大的问题,是中产阶层的压力比较大。整个国家的负担,落在谁的手里?就是落在中产阶层的手里。落在他们手里主要是通过什么形式?一个是高税收,一个是高房价。在中产阶层刚刚起来的情况下,这样去打击,对长远来说是有坏处的。
　　曾?漪:我们谈到房价问题,大家也许会思考另外一个问题:户籍改革。目前中国实行的户籍改革,有人说它可能会推进城镇化和城市化,也可能会推高房价,或者是说加大房地产的刚性需求。我们到底该怎么看户籍改革在中国经济社会发展中的作用?
　　谢国忠:房价跟城镇化没有什么关系。如果你说城镇化引起房价上升,有多少民工买了房子?几乎没有。你看买房子的都是原来城市里的玫瑰石顾问公司董事,财新网专栏作家,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士学位,1990年获麻省理工学院经济学博士学位。1990年加入世界银行,担任经济分析员。1995年加入新加坡Macquarie Bank,任企业财务部联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家,2006年9月辞去该职务。曾任《财经》杂志特约经济学家。著有《再危机》、《谢国忠的忠告》等。人,或者是有灰色收入的人和一些暴发户。这跟中国的城市化没什么关系。现在说户口不公平,主要是说社会待遇不一样。
　　曾?漪:中国应该怎么样启动户籍改革?
　　谢国忠:现在中国户籍制度要彻底改革几乎是不可能的。因为户籍政策是地方政府承担的,户口主要跟福利有关,主要的问题是地方政府要承担福利问题。福利比较高的地方,如果没有户籍来限制,它不可能维持现在的福利水平,因为大量的人都会涌过来。所以体制的改革,需要我们整个国家的财政政策发生变化。
　　美国的社会福利主要由联邦政府承担,包括社保、医疗、失业救济金,都是跟着人走的,不是地方政府承担。没有这个改革,户口制度要完全取消,即使名义上取消了户口制度,这种福和也不会改变,因为地方政府只能让现有的人享受这样的福利。
　　
　　(摘编自《谢国忠的忠告》谢国忠　曾?漪著湖南文艺出版社)

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