辩物业税开征 征辩

　　“中国政府网”公布了国务院5月底批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见，再次提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、建设部具体负责。类似的“研究开征物业税”的通知已不是第一次发出，此次通知再次显示出国家对于开征物业税调控房地产市场的决心。
　　从微观上讲，一个普通家庭，一辈子积累的财产可能就是一套自己住的房子，开征物业税直接跟自己的房产挂钩，因此，关注物业税自然可以理解;从宏观上看，国家出台一项税收政策，不仅关系到政府的财政收入，更涉及到房地产的命运，因此，物业税可谓触动了那根敏感的神经。
　　
　　什么是物业税？
　　
　　讨论物业税的前提，是我们首先要明确什么是物业税。
　　“物业”一词，源于我国香港的用法，意指房地产，往往成为房地产的别称或同义词。《北京晚报》文章解释说：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳相应的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。
　　物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
　　
　　会平抑房价吗？
　　
　　一种较为普遍的看法是，物业税开征后，将抑制房价的上涨甚至会让房价下跌。《燕赵都市报》的文章《公众不要因研究开征物业税而恐慌》指出:开征物业税，对处于中低收入阶层的绝大多数城市居民也是十分有利的。如果开征物业税，就必须取消政府征收的土地出让金，并且取消或降低、整合在房地产方面征收的房产税、土地增值税等一些税费，避免重复征税。也就是说，物业税把原来必须一次性交清的70年的“土地出让金”，分解成在70年内按年度分别征收，同时还会减少房地产开发过程中的其他一些税费。这将会大大降低房地产开发的成本，从而带来房价的下降。此外，开征物业税还可以挤出房地产交易中的一些“虚幻需求”，那些炒房者、圈地者就会考虑到自己投资的房地产要缴纳物业税而增加成本，因而放弃囤房、炒房和圈地，这也有利于使房价逐步回归理性价位。
　　另一种说法则是武汉大学经济学院博导曾国安在《湖北日报》的观点：按照目前国家对房地产税制改革的设想，中国人房子消费的模式，将由原来的“高成本购买，低成本消费”，变成“较低成本购买，较高成本使用”。买房投资行为，成本大大提高，受益大大降低，房地产供需关系将得到改善。
　　对此，《中国青年报》的分析文章指出：我国人口众多，土地资源有限，而且多数人都有购房置地的传统思想，除非遭遇重大的经济危机使房地产市场陷于萧条，否则大量购房者持币待购的力量难免不对房价的不断上涨起推波助澜的作用。在购房需求持续刚性的情况下，高房价将在一定时期内是常态。
　　《新闻晨报》的时评《开征物业税确需多加“研究”》中指出：事实（物业税替代了一次性缴纳的土地出让金，房地产开发商的成本是降低了，房价就会下降）未必能如大家的意，而在中国房地产市场已经存在泡沫、价格居高不下时，这（开征物业税）会成为开发商再次谋取超额利润的绝好机会。
　　再者，房地产投资者的驱动力是房价趋势，与房价绝对值的高低或拥有房产（在此即投资品）的成本无关。只要投资者看到房价上升的明显趋势，就会入场。只要市场向好，有人接盘，持有物业的成本再高，将来都可以全部转嫁给下家。税收对房价和投资性需求的无效性早已被各式各样对房地产市场的调控措施及其效果所证明。
　　《文汇报》文章也指出：人们不应天真地以为，政府不向开发商收取土地使用权出让金，房屋的售价就不会包括由土地级差效益决定的地价。事实是，开发商一定仍会通过“无形之手”最大限度地攫取土地级差效益。房价高低，仍主要由土地位置与环境决定。这时人们就会发现，开征物业税，不仅难以抑制房价过快上涨，反而有可能加重购房者的负担。
　　《上海证券报》则理性地分析说:征物业税，对房价的影响非常不确定。希望物业税降低房价，打击房地产投机，从长期看，可能只是一相情愿的幻想。
　　一向出语惊人的房地产大鳄任志强在博客中明确写道：物业税一定会提高房价。当开征物业税之后，地方政府为了让税收保持增长，同样会让房价越高越好。
　　中央财经大学税务学院院长计金标在接受《人民日报?海外版》专访时表示:由于我国房价形成过程过于复杂，征物业税对房价的影响可能会呈现出复杂现象。但有一点可以肯定，单靠物业税是难以承担抑制房价重任的。抑制房价要靠大量的经济适用房和廉租房建设。
　　
　　时机是否成熟？
　　
　　税收政策是调节社会分配的杠杆，用得好，会优化资源配置、推进社会公平。而任何一项税收政策，都是一把“双刃剑”，必须在适当的时机推出才是明智之举。
　　著名经济学家张五常在“凤凰网”表达了自己的观点《开征物业税的条件要达成恐怕不容易》，文章指出：严格来说，如果物业税够低，够简单，够清楚了当，是一个很好的税制。因为房子不会走动，不会消失，其市价通常不难估计，所以物业税是一个非常简单的税制。然而目前在中国，物业的相对价格是相当高的，这是因为人口的密度高。每年0.5%的物业税可以替政府带来很多的税收，可以协助政府把税制大幅简化，甚至可以取消物业之外的好多其他税项。问题是，增加税收政府当然高兴，但要他们为之而取消其他税项，恐怕不容易。
　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也撰文指出，征收物业税的好处很多，但征收政策迟迟无法出台的根本原因在于目前中国还没有征收物业税的条件。
　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞在接受《光明日报》专访时具体分析了要考虑执行条件和政策负效应等多个方面：从执行条件看，一要有产权认证，二要有成熟的强大的可信度高的评估队伍和力量，三是要有配套的法律规章制度支撑，从立法的层面平衡过大的占有差距。此外，还要考虑一系列技术层面的问题：是不是每一户都要征收？比例多少？是否要确定各个层次的税率？应看到，一项税收政策要达到多个目标比较难，平衡多方利益需求不是短时间内能够实现的。
　　从可能出现的负面效应来看, 牛凤瑞指出具体到房地产市场，首要的是增加供给，提高居民购买能力，而用税收杠杆调节再分配应该是属于下一个层次的问题。因此，征收物业税应有一个合理的衔接，如果房地产领域的其他税费不减免，只是增加物业税，无疑将增加房屋持有者负担。
　　此外，我国是一次性征收房屋70年的土地出让金。这部分资金为地方城市的公共基础设施建设和短时期的强度开发提供了可能，然而，一旦将一次性交纳的税收变成分年度交纳，则会减少城市建设的资金渠道。这也会产生连锁反应。如果城市基础设施建设放缓，则房地产供给也受影响。从长远看，不利于房地产市场的健康持续发展。税制上如何权衡利弊，这给决策者提出了考题。
　　国家信息中心经济预测部高级经济师王远鸿则从其他角度分析指出：我国目前仍是转轨经济，土地不是市场化、房子本身也不是市场化，很难高效透明操作；另外，城市房地产如果征收物业税，那么，农村怎么办？还有，小产权房怎么办？尽管政策的设计存在许多历史遗留的难点，但税制改革的方向还是十分明确的，公平税负，利用税收杠杆调节分配差距的工作还将继续。这就要求决策者下定决心，在多个目标无法兼达的情况下，权衡利弊，选择一个主要目标。
　　国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强则认为开征物业税的两大难点是：一是要有房屋建筑、交易的资料，二是要有专业人士来评估，但这两个方面我们都有欠缺，没有完善的统计资料，缺乏一大批有专业能力的评估人才。
　　
　　循序渐进地合理开征
　　
　　当前由于相关因素比较复杂，为平稳推进，可沿用我国改革的“渐进”方式。财政部财政科学研究所所长贾康在接受《光明日报》专访时表示：如果物业税“实转”的条件成熟了，最初阶段上除了营业性的不动产都应被物业税覆盖之外，首先被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，比如独立别墅。建议当这个税种出台的时候，可暂不实际覆盖老百姓自用的一般消费性住宅。
　　对此中央财经大学税务学院副院长刘桓也做出了相同的预测：开征物业税可能先期针对企业征收，中期针对个人购买的豪宅征收，最后才会对个人购买的普通住宅征收。
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩在《北京晨报》上表达了观点：住宅物业税10年内推出还有难度。
　　在宏观经济形势不容乐观的情况下重提物业税，在中央财经大学税务学院院长计金标看来这是调节收入分配筹集地方财政收入的一个可能途径，并且使房地产开发过程的成本更加透明，避免地方政府过度依赖土地出让金来取得城市建设资金。
　　至于如何做到公平合理的征收，北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达在接受《人民日报?海外版》专访时表示：第一必须要全国统筹，无论城市还是农村；第二必须按照套而不是按面积计算，原则上第一套住房不征收；第三必须区分经济适用房和商品房，原则上超过两套都要征收。
　　不管现阶段如何争辩物业税的开征，但正如学者李继峰在《法制日报》上表达的观点：物业税是一种调节贫富差距的经济手段。对一种经济调节手段，不能简单地说它是好是坏，说它该不该存在，而是应该为它设计未来：应如何存在，如何调节经济。（作者为本刊编辑）
　　
　　国外物业税一览
　　美国：归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。
　　瑞典:物业税征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房,税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。
　　芬兰：不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。房地产投资收益税：参照芬兰公司税，按扣除合理费用后的收益的26%纳税。
　　法国：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%的营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。
　　（摘自6月14日《光明日报》

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