房地产行业财务报表分析方法浅析

　　摘要：财务报表分析是对企业财务会计报告中的相关数据进行收集、整理，同时根据其他相关信息、利用相关财务指标对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行纵向或横向地分析和评价，为财务报告使用者提供管理决策的重要管理工具。相比较其他行业而言，房地产行业的性质比较特殊，开发周期长，资金投入量大，投资回收期长，会计相关指标的核算方法和入账方法均与其他行业类型不同。房地产行业的上述特性导致如果仅利用财务报表上的相关数据进行比较分析，不能真实反映房地产行业的经营、财务状况，同时也不能给相关决策者提供指导意见，所以对于房地产行业来说，需要将通用财务报表数据资料和具体业务情况相结合进行综合分析。文章首先阐述了财务报表分析的意义及方法，其次指出了房地产行业财务报表分析的内容和局限性，最后提出了一些房地产行业财务报表分析方法的完善策略。
　　关键词：房地产行业；财务报表分析；局限性；方法及策略
　　一、财务报表分析的意义及主要方法
　　（一）财务报表分析的意义
　　财务报表分析是以财务报表的相关数据为依据，以财务报表内容为主要对象，通过对财务报表的分析来评价企业的财务状况、经营成果，是连接财务报表使用者的纽带，目的是帮助企业做出正确决策，降低经营风险。随着国家经济的迅猛发展，企业规模的不断扩大，财务报表分析逐渐渗透到战略分析、会计分析、财务分析和前景分析等，需要财务管理人员不断学习业务知识，以适应经济的未来发展需要。
　　（二）财务报表分析方法
　　企业财务报表分析需要借助一定的方法。一般来说，财务报表分析的基本方法有以下五种。
　　1. 趋势分析法
　　通过观察连续数期的财务报表相关指标数据，分析该指标的增减变动情况，以此判断企业的经济发展趋势，从而对未来可能出现的结果作出预测的一种分析方法。该种方法是企业对未来的展望。例如：可持续增长率等。
　　2. 结构分析法
　　通过对某一财务指标占总量指标的百分比来衡量该指标在财务报表中的相对地位和总体结构关系。例如：存货占流动资产比重、长期借款占负债比重等。
　　3. 对比分析法
　　通过对互不相关的财务报表数据指标进行比较、分析来说明和评价企业财务状况和经营成果的关系。例如：资产负债率、产权比率等。可将本期数据与上期数据比较，也可将实际与计划、预算比较。
　　4. 因素分析法
　　通过分析影响财务指标的各因素之间的关系程度来说明本期财务指标与上期、历史、计划数据发生变动的原因。例如：杜邦财务分析体系、资产净利率等。
　　5. 比率分析法
　　通过财务比率的分析方法来评价企业的财务状况和经营成果。比率分析法的应用非常广泛，涵盖上面四种分析方法。例如：流动比率、速动比率、现金流量比率、现金比率、市盈率、市净率等。
　　二、房地产行业财务报表分析的主要内容
　　房地产行业是近二十年来发展迅猛的行业，由于它开发经营周期长、耗用资金量大、受国家政策影响严重、导致会计处理相比较其他行业不同，对于收入与成本的确认与普通行业有所不一致。所以房地产行业财务报表分析需要分析两个层次：财务报表分析和项目投资财务分析。
　　（一）财务报表分析
　　1. 行业盈利能力
　　由于该行业是资金密集型行业，开发周期长，投资金额大，需要有以下财务指标来衡量：净资产收益率、投入资本收益率、 销售利润率等。
　　2. 行业的资金流动性
　　很多房地产企业下面有若干子公司、若干项目，为了快速的回笼资金，将资金的成本降到最低，加速资金的周转，需要借助以下财务指标来衡量该行业的资金流动速度：经营现金流量、现金偿债倍数、流动比率、速动比率等。
　　3. 行业风险
　　该行业由于资金量巨大，那么就会面临着巨大的风险，只有充足的现金流才能规避或降低此类风险。衡量该行业的风险指标：现金到期债务比、现金流动负债比、现金债务总额比、销售现金比率等。
　　4. 行业资产的使用效率
　　行业资产的使用效率决定着行业是否合理使用资金，需要通过以下财务指标进行分析：总资产周转率、 固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等。
　　（二）项目投资财务分析
　　作为对房地产行业的投资来说，重点关注该行业的盈利空间和市场开拓能力。由于房地产行业受国家政策影响较大，开发周期长，在开发的不同阶段会面临不同的风险，作为投资者来说，要密切关注国家的政策及市场走向，避免投资决策失误。以下是项目投资财务分析需要关注的相关财务指标。
　　1. 行业财务盈利和市场表现
　　每股净利润、每股股利、市盈率、市净率、每股净资产等，通过对这些财务指标的对比分析，可以了解该行业的整体盈利性，为决策提供依据。
　　2. 行业的增长潜力
　　可持续增长力、成长性、经营现金流、自由现金流、剩余收益等，行业的成长性和盈利能力息息相关，只有良好的成长性和较强的盈利能力才会得到投资人的青睐。
　　三、房地产行业财务报表分析的局限性
　　房地产行业由于自身的特殊性，导致其会计处理与其他行业有一定区别。那么对房地产行业财务报表分析时，存在一定局限。
　　（一）预收账款金额巨大，长期滞留影响报表使用者对企业偿债能力的判断
　　房地产行业由于开发经营周期长，从房地产行业的预售许可证到项目的交房完工，至少需要2年的时间。这段期间由于企业收到的房款不能满足收入确认条件，只能记入预收账款科目核算。预收账款是负债类科目，它的金额巨大，从表面来分析说明企业的负债金额巨大，实质行为是由此导致企业收入的确认与经营中产生的经济效益口径不一致，只有在项目竣工验收及产权转移后，符合收入的确认条件时，所收到的款项才能确认收入，由预收账款转为主营业务收入。故目前如果通过相关的财务比率进行计算分析公司的偿债能力，如：资产负债率、流动比率、速动比率等这些财务指標是无法反映房地产行业的真实财务状况，容易误导报表使用者认为企业的偿债风险压力大。

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