会计核算在房地产企业存在的问题与应对措施

　　摘要：房地产行业会计核算与其他行业的会计核算相比较，有其特殊性，房地产项目开发周期长，开发流程复杂，投资成本较高，涉及税金种类多，并且税负率非常高，就此，本文就房地产业会计核算存在的问题及应对措施进行探讨，以较少的成本消耗获取最大化利润，全面提高房地产企业的经济效益。
　　关键词：房地产 会计核算 最大化利润 经济效益
　　房地产业与人民的生活密切相关，并不断影响着人民的生活质量和经济状况，随着社会经济快速、持续、稳定的发展，房地产企业也在日益兴起和蓬勃发展，虽然会计核算管理制度也在不断地完善以适应房地产业的发展，但由于房地产开发经营具有的特殊性质，房地产业的会计核算依旧存在一些问题，在一定程度上阻碍了房地产经济效益的提高。
　　一、房地产开发经营特点
　　（一）开发经营的计划性、合法性
　　房地产企业征用土地、建设房屋都要严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。房地产企业建设房地产项目，应当严格遵守法律法规的规定和建设工程质量、安全标准、建筑工程勘察设计、工程施工技术规范等。
　　（二）投资成本高、投资回收期较长
　　房地产产值大、成本高。在收益期到来之前，房地产企业前期要投入大量的资金。房地产开发项目从取得土地到最终销售完成，一般需要两年以上的时间。
　　（三）业务流程复杂
　　房地产企业除了房屋开发外，还要建设相应的基础设施、公共配套设施。经营的业务从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售等涉及很多的政府管理部门。
　　（四）投资风险大、投资收益高
　　房地产开发投资风险大，资金周转较慢，回收要几年的时间，一旦资金不能按期收回，就会出现资金链断裂，最终导致投资的失败。如果投资成功，收益率可达到百分之三十左右。
　　（五）房地产企业业务核算涉及的税种繁多
　　房地产企业业务核算涉及税种包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、耕地占用税等十几种税种，并且税负率相当高，比如土地增值税税率最高达百分之六十。
　　二、房地产企业会计核算管理工作中存在的问题
　　第一，会计人员的综合素养不高与缺乏专业知识阻碍了房地产企业核算业务的正常运行。很多企业在招聘会计人员时，没有学历限制，甚至没有专业的限制，低门槛聘用。房地产会计核算不同于其他行业的会计核算，有其特殊性，房地产的财务人员，不仅要熟练掌握会计知识，同时，也应该深刻了解房地产企业的特点及管理办法。如果不区别于其他行业的财务会计，就可能无法制定出适合企业发展的有效策略。
　　第二，房地产企业普遍认识不到房地产企业会计核算管理在管理工作中的重要性。房地产企业会计核算管理在日常工作中对企业管理者的工作协助与信息提供起着重要的作用，无论是对运营效果的评估和预测、对项目總的税负率高低、对项目最终的土地增值税清算、还是对企业日常经济活动的监察与审核都扮演者重要的角色，企业对会计核算管理的不重视直接影响了其工作的积极性与项目的经济效益。
　　第三，企业内部财务管理制度不规范对房地产行业的管理影响也是非常大的。公司管理制度的缺失也使房地产行业的发展缺乏执行及监管的依据。房地产企业日常经济活动很多，涉及的金额也非常大，所以房地产会计人员业务处理不及时可能会堆积许多原始凭证，如果内部管理不善，日常活动的原始凭证很容易与有关内部管理项目的原始凭证混杂一起，对房地产管理工作造成严重影响。
　　第四，房地产会计核算管理人员对房地产企业整个开发流程不熟悉，不能准确地对项目发生的经济业务进行更为合理的核算管理，对相应的税收政策一知半解，不清楚每一项业务的核算管理会造成房地产企业后期的各种税收核算影响。比如因为前期成本费用归集错误，或者核算附件不符合税局要求;比如对方提供的发票不合法，增值额远远大于实际的增值额，使用了较高的税率，让房地产企业无辜的交纳了不该交纳的税金。
　　三、解决房地产企业会计核算管理工作中存在问题的相关应对措施
　　第一，在招聘房地产会计时提高门槛，比如需要本科及以上学历，会计管理专业，尽量聘用具备良好会计与管理专业知识的人员。房地产企业的会计核算管理人员，不仅应掌握全面的专业知识，还应该拥有较高的综合素养和能与时俱进的先进思想。营改增以后，相关政府部门不断发文件，以及我国财务制度的新增与改革幅度很大，对会计人员的创新意识与学习能力的要求也有所提高，如果只拘泥于被淘汰的旧财务制度与管理制度，只能使企业的发展脚步停滞不前。因此，房地产企业的会计核算管理人员应不定期的参加有关房地产行业会计核算知识及相关税收知识的培训，以此调动会计核算管理人员的工作积极性，为企业带来更大的经济效益。
　　第二，房地产企业高层管理人员应该提高对会计管理岗位的重视度，成立专门的财务部门，有专职会计核算管理人员，多组织有关房地产会计核算及税收政策的培训，甚至房地产高层管理人员都应该参与房地产会计核算管理对应决策方面的培训，只有企业高层对整个房地产行业会计核算流程了解后，才会对开发房地产项目事先有周密的计划，事中有科学的管理，事后有详细的分析。才会知道房地产行业管理会计核算人员的技术水平及工作积极性对整个企业有着不可估量的作用。会计核算管理人员专业知识扎实，清楚房地产开发的每一个环节，并能够及时掌握相关税收政策，对企业所开发项目的成败起着决定性的作用，会计核算管理人员不仅要对企业资金流向进行分析，还需到建筑工地实际考察与了解业务，掌握企业各个部门的工作职责与内容，这样才能实现真正地合理化预算与管理，达到资源优化分配的目标。
　　第三，增强房地产企业内部的财务管理制度的规范性是非常重要的，财务管理制度的实施贯穿于房地产企业经营管理的整个过程。完善的财务管理制度可以协助房地产企业管理者精准地掌握与控制企业的内部系统，同时规范的财务管理制度也能够使企业会计核算管理人员的工作更加顺利，才能推动会计核算管理工作的有效进行，使其每项工作内容都做到合理化、专业化、精准化从而更有效的辅助房地产企业的管理者作出更准确的决策，使房地产企业的内部管理与财务往来更加清晰明了，有助于企业的经营与发展，提高企业的经济效益。
　　第四，对房地产企业核算的每一个环节都应严格要求，比如要求会计核算人员在支付工程款的时候，对工程款合同进度及相应的发票严格把关，每次付款，需要查看付款流程是否齐全，是否经过相关部门的审核并有签字确认，付款有没有按合同约定付款节点及工程进度的要求支付，对方提供的发票合不合法，比如取得建筑业发票时，要求对方单位在开发票时在备注栏应该注明建筑服务发生名称及项目名称等。在每一项工程开工之前都应有周密的预算，工程结束时有详细的决算资料，这就需要房地产企业内部各部门通力合作，每个部门都起到监督作用，积极配合会计核算人员的工作，使企业沿着健康快速的道路发展。
　　四、结语
　　房地产企业的会计核算管理工作是公司的重要工作作之一，关系到房地产企业的经营与日常经济活动的开展。当前在房地产行业中会计核算管理还存在着一些不足之处，会计核算管理工作是一项复杂的系统性工作，必须不断完善财务管理制度与提高会计核算管理人员的综合素质，加大房地产企业内部监管的力度，防止由于管理方法不当给公司带来损失，从而促进房地产企业经济的全面提升，也有利于企业的长远发展。

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