房地产企业经营管理的常见问题及对策分析

　　摘 要：自改革开放后，国家出台的房地产企业贸易政策也在逐步的完善，这对我国各类型企业的影响已由广泛转变为专一，进而实现系统化。房地产企业作为开发商，决定了一个工程能否保质按时完成，同时也影响着我国整个建筑业。因此，及时处理房地产企业经营管理过程中的问题，对企业的良好发展有着重要意义。本文即阐述了关于房地产企业经营管理过程中常见问题及相应对策。
　　关键词：房地产；企业经营管理；问题；对策
　　1 前言
　　当今建筑行业，建筑工程开发企业的主要工作为房地产开发建设与企业经营管理。开发建设每一个工程项目势必伴随大量资金和时间的投入，若在经营过程中管理不善，则极易导致开发企业陷入巨大的危机中，特别是在前期工程开发阶段。另外，售楼资金的充分利用，亦是不可小觑。因此，要保证房地产企业能够稳健的发展，势必对房地产企业的管理人员提出了新的要求——房地产企业的管理人员务必要不断地提高自我管理能力，完善现有的经营管理模式。总而言之，正确经营管理模式是企业在整个建筑行业立足的基本条件。
　　2 房地产企业在经营管理中的常见问题
　　2.1 财务管理方面问题
　　（1）管理者素质普遍不高。民营企业在我国现在的房地产企业中占很大分量，很多房地产企业的管理者和经营者都是从基层发展上来的，这使房地产企业领导层知识水平方面受到很大的限制，大多数人都缺乏专业的企业运营和财务管理的知识，甚至多数都是靠以前工作时积累的经验和个人片面的认识对企业进行经营和管理，这种不经过科学分析进行经营管理的房地产企业将无法平稳发展或扩大企业规模。
　　（2）企业集权现象严重。房地产企业中，集权现象普遍存在，公司的投资商和管理者都是一个人，这就会出现企业所有的事项都由管理者掌控，而管理者自身水平不高、管理意识模糊，在为公司决策时，并不经过科学的论断方法，后续也没有监督部门进行审查，企业的财务也仍旧采用老式记账算账方式，在企业经营管理的方方面面都没有财务管理进行操作，在企业发展时也没有详细的计划，使企业发展变得混乱，没有章法。
　　（3）家族式管理模式。房地产企业管理者为将公司掌控在自己手中，使竞争对手窃取不到公司的机密，就将企业的管理层都任命为自己的亲属，时间长就会形成家族式管理模式，但是这种由自己亲属担任重要职位的做法，例如由亲属担任公司的会计和财务出纳等，也有一定可能会形成公司管理层人员整体素质不高的情况。房地产行业本身就具有着高风险性和突发性，这样的经营管理模式也会使公司陷入很大的危机之中，如果没有相关专业管理人才来对这些职位进行管理，企业很难有序的进行其发展过程，而且公司的领导者与管理者之间的矛盾也会在企业规模扩大时激化，最后使得企业走向没落，被建筑行业所淘汰。这种家族管理模式也会打消企业员工工作的积极性，员工从心中就会觉得自己永远也不可能进入企业核心，对公司没有归属感，再拼搏也不如一个良好的出身，这会使得企业内部凝聚力下滑，不利于企业的发展。
　　2.2 不重视企业流动资金，内部融资困难
　　（1）集资方面。房地产开发公司为开发一个建筑工程，前期一定会用到大量资金，可是由于房地产企业自身所持有的资金比数和财务方面的问题达不到银行的贷款标准，而抵押贷款又缺少等值资产，也无中介可以向銀行提供担保，所以基本无法向银行贷款进行融资。如果企业从民间进行融资，所承担的风险也就大了许多。有些房地产企业为了工程能够顺利进行，就会冒着巨额风险进行民间高利息贷款，这种筹集资金的形式会增加原本企业进行工程的成本，公司长时间被此拖累，使得企业资金无法进行周转，将会导致资金链断裂。短期内企业想完成资金回收是不符合实际的，只有在房屋预售许可证下达后，才能进行房屋买卖，公司资金才能得以回收，这其中如果任何一个环节出现问题都会导致企业陷入危机之中，特别是在工程前期，公司一旦出现资金问题导致工程无法继续，所承受的后果就会更严重。
　　（2）投资决策不科学。房地产公司在工程进行时，只考虑追求高品质产品和高利润，不重视国家在市场调控上的作用，就会违背经济发展规律，这是不可行的。房地产公司在工程开发时每一个决定都要考虑是否符合当前国家对建筑行业的政策和迎合市场，一旦开发出的商品没有市场，就会成为“烂尾楼”和“滞销楼”，这会对公司带来无法估计的损失。
　　（3）不重视企业资金管理。房地产公司在日常经营过程当中一定要预备随时可能使用的流动资金，并对其进行科学的管理。目前大多数公司存在着不重视流动资金的情况，造成一旦需要资金时，企业内部没有可周转的流动资金，导致工程出现停工或者更严重的情况发生。而且公司为了能够迅速回收资金，进行产品促销但却不把客户的基本情况如信用等方面纳入评估中，盲目为客户进行购房担保，公司也没有获得真实流动资金。当开发的产品没有市场，企业也没有能力偿还银行贷款时银行会对房产进行拍卖，拍卖的价格往往都很低，无法全部还清全部欠款，而且企业想收回为个人担保的贷款也遥遥无期，企业的财政方面就会受到巨大打击。
　　2.3 缺乏完善的财产监督制度
　　房地产公司的管理层没有对企业财务管理方面形成足够的重视，使得企业内部没有专业的财务管理人才，公司内部财务核算也有可能有虚账、假账的情况发生，企业的可用资金也许就会被内部财务管理人员贪污或流失。财务监督制度也形同虚设无法起到它真正的作用。
　　3 房地产企业经营管理问题的对策
　　3.1 提高房地产公司管理层对投资决策管理上的意识
　　一个企业管理者必须要具备大局观和相关的经营管理知识，对国家出台的相关政策和市场发展方向也应该具有一定的了解，不能只凭自己的经验和主观判断来进行决策。企业管理者一定要意识到每个指令的下达都跟公司发展息息相关，能解决此问题最好的办法就是建立一个企业风险管理系统并加以重视，如果不对企业投资风险进行管理，企业在决策时还是会盲目，不利于企业发展，也会使企业开发市场的速度减慢，因此，房地产企业需要建立符合自身发展和能对企业投资决策进行风险评估的系统，找专业的人才进行管理。
　　3.2 加大前期开发工程时资金方面的管理
　　房地产公司在前期工程开发的时间久，投资高，所以决定企业工程前期是否能顺利进行在于资金是否充足，同时房地产企业要建立前期工程资金管理部门，能对所需资金进行科学策划，分析项目工程开发的所需资金，具体到各个方面确定是否可行，保障开展工程时企业资金充足。
　　3.3 建立相应的市场部门
　　市场动向对房地产公司有着重要作用，因为市场的突发因素很多，这会对企业造成很严重的影响，企业就需要有专门的市场部来进行预防，市场部可以调查目前市场的最新动态以及国家出台的相关政策，为企业管理层在决策时能够提供有力材料，使企业面对市场风险的可能降到最低。
　　4 总结
　　建筑行业作为国家经济的一项重要环节，房地产企业能否健康发展关系到整个建筑行业的未来，所以房地产企业在工程开发时要做到高效率、高质量。在经营管理过程中，企业管理者决策时需要慎重并建立健全的监督体系，加强对资金管理的力度，使企业能在市场中稳步发展。
　　参考文献：
　　[1] 齐文娥.我国房地产企业品牌经营管理的发展状况分析[J].建筑经济，2010.
　　[2] 杨敏.中小型房地产企业经营活动环节财务风险成因分析[J].中国国际财经（中英文），2017.

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