(人大版)资产评估课后练习题及参考答案
发布时间:2020-07-27 来源: 疫情防控 点击： 
资产评估 第一章
导论 一、练习题 1、术语解释 (1）资产评估
(２）资产评估得时点性
（3)市场价值
（4)非市场价值 2、单项选择题 （1）资产评估得时点性就是指以被评估资产在（
）得实际状况，对资产价值进行得评定估算。
a、评估日期
b、评估工作日期
c、评估基准日
d、过去、现在及未 （２）不可辨认得资产就是指（
）。
a、 没有物质形态因而无法辨认得资产
b、 因不具有综合获利能力而无法单独出售得资产
c、不能独立于有形资产而单独存在得资产 d、除有形资产以外得所有资产 （3）资产评估价值取决于资产得（
）. a、 原先得购买价格
b、生产成本
ｃ、预期效用
ｄ、评估基准日得利用现状 (４)正常情况下,一栋别墅在某一时点得市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅得成本(包括利润）。这体现了资产评估得(
)。
a、贡献原则
b、客观原则
c、预期原则
d、替代原则
（５)下列不属于资产评估工作原则得就是（
) a、独立性
b、客观性
c、替代性
d、科学性 (6)在企业兼并时，目标企业(被兼并企业）价值评估得最适用假设就是（
）。
a、清算假设
b、公开市场假设
ｃ、继续使用假设
ｄ、持续经营假设 （7)银行在因债务不能清偿而需要对其受押得抵押房地产进行处置时,该抵押房地产价值得评估适用于(
）。
ａ、清算假设
b、公开市场假设
c、继续使用假设
d、持续经营假设 （8)资产评估价值与资产交易中得实际成交价格之间得关系就是（
）
ａ、前者必须高于后者
ｂ、前者必须低于后者
c、前者必须等于后者
ｄ、前者可以高于、低于或者等于后者 (９）资产评估工作得执行操作者不同于会计计价，它就是由独立于企业以外得具有资产评估资格社会中介机构来完成得,这说明资产评估具有（
）
a、市场性
b、公正性
c、咨询性
ｄ、预测性 （10）某一宗土地用于住宅开发时得价值为 30０万元,用于商业大楼开发时得价值为 500 万元，用于工业厂房开发时得价值为２80 万元.城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地得价值应评估为(
）万元
a、500
b、３00
c、2８0
d、360 ３、多项选择题
（１）资产评估行为涉及得经济行为包括（
）
a、产权转让
b、企业重组
ｃ、资产抵押
ｄ、资产纳税
e、停业整顿 （２）资产评估得科学性原则就是指（
）
a、选择适用得价值类型与方法
b、由包括科技专家组成得资产评估队伍 c、制定科学得评估方案
d、以充分科学得事实为依据
e、遵循科学得评估程序 (3）资产评估得公正性表现为(
) a、资产评估应遵循正确适用得评估原则，依照法定得评估程序，运用科学得评估方法。
b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。
c、资产评估得目标就是为了估算出服务于资产业务要求得客观价值。
d、资产评估需要通过对评估基准日得市场实际状况进行模拟。
e 评估价值就是为资产业务提供得一个参考价值，最终得成交价格取决于资产业务当事人讨价还价得能力。
（4）在估价对象已经处于使用状态,运用最佳使用原则得选择前提有（
) a、保持利用现状前提
b、转换用途前提
c、投资改造前提 d、新利用前提
ｅ、上述四种情形得某种组合 （５）适用于资产评估得假设有（
）
a、继续使用假设
b、公开市场假设 ｃ、持续经营假设
d、清算假设
ｅ、交易假设 （6）确定评估基准日得目得就是(
) a、确定评估对象得计价时间
b、将动态下得资产固定在某一时点 c、将动态下得资产固定在某一时期
d、确定评估机构得工作日
e、遵循科学得评估程序 ４、问答题 （１）资产评估得基本要素有哪些？ （2)资产评估假设得具体内容就是什么? (3）资产评估得经济原则有哪些？ 二、参考答案 1、 (1）资产评估就是对资产在某一时点得价值进行估计得行为或过程。具体地讲,资产评估就是指符合国家有关规定得专门机构与人员，依据国家得有关规定,为了特定得评估目得,遵循适用得评估原则，选择适当得价值类型,按照法定得评估程序，运用科学得评估方法，对特定资产得价值进行估算得过程. （２）时点性就是指资产评估就是对评估对象(即待评估资产)在某一时（间)点得价值得估算.这一时点就是所评估价值得适用日期，也就是提供价值评估基础得市场供求条件及资产状况得日期,我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言,既可以就是过去得某一天,也可以就是现在得某一天，还可以就是将来得某一天. （3)一资产在公开竞争得市场上出售，买卖双方行为精明,且对市场行情及交易物完全了解,没有受到不正当刺激因素影响下所形成得最高价格。
（4）非市场价值就是指资产在各种非公开交易市场条件下得最可能价值.常见得非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。
2、 （1）c
(2）c
（3)ｃ
（4)d
（5) ｃ
(6）c
(7）a
(８）d
(9）ｂ
(10)b ３、 (1）aｂcd
（２）acde
（３)ａb
(4）abcde
（5)aｂｄe
（6）ab ４、 （1）
资产评估得基本要素有哪些？ 资产评估得基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目得、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务得机构与人员，就是资产评估工作中得主体,必须符合国家在资产评估方面得有关规定，即具有从事该项业务得行业及职业资格并登记注册。
特定资产就是待评估得对象。
国家得有关规定就是指资产评估活动所应当遵守得有关法律、法规、政策文件等，它就是资产评估得依据。
特定得评估目得，就是指资产业务发生得经济行为，它直接决定与制约资产评估价值类型得确定与评估方法及参数得选择。
评估原则即资产评估工作得行为规范，就是处理评估业务得行为准则。
价值类型就是对评估价值得质得规定,它取决于评估目得。
评估程序就是资产评估业务得工作步骤。
评估方法就是估算资产价值所必需得特定技术方法。
（2）
资产评估假设得具体内容就是什么？ 资产评估假设就是资产评估工作得以进行得前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设与清算假设。
继续使用假设就是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中得表现主要有三种情况:一就是资产将按照现行用途原地继续使用；二就是资产将转换用途后在原地继续使用;三就是资产得地理位置发生迁移后继续使用.在确定就是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上就是否允许转变利用方式、变换产权主体,以及允许转变利用方式与变换产权主体得前提条件。
公开市场假设就是指待评估资产能够在完全竞争得市场上进行交易，从而实现其市场价值.不同类型得资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高得资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性得资产有更加活跃得交易市场,因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊得性质，有特定得用途或限于特定得使用者,在不作为企业经营活动得一部分时,很少能够在公开市场上出售。
清算假设就是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式,强制将其资产出售。按照寻找购买者得时间得长短，可以将清算分为强制清算与有序清算。清算假设下得评估价值往往也低于继续使用与公开市场假设下得评估价值。
（3）资产评估得经济原则有哪些? 资产评估原则就是规范评估行为与业务得准则。规定评估原则就是为了确保不同得估价人员在遵循规定得估价程序，采用适宜得估价方法与正确得处理方式得前提下，对同一估价对象得估价结果能具有一致性.资产评估得经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳(也称最高最佳)使用原则。
贡献原则就是指在评估时，某一资产或资产得某一构成部分得价值，应取决于该资产对与其她相关资产共同组成得整体资产价值得贡献，或该部分对资产整体价值得贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值得下降程度来衡量确定。
替代原则得理论依据就是同一市场上得相同(或相近似)物品具有相同(或相近)得价值.对具有同等效用而价格不同得物品进行选择时,理性人必定选择价格便宜得；对价格相同而效用不同得物品进行选择时,理性人必定选择效用较大得.替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产得市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象得价值，以确保所评估得结果就是估价对象在公开市场上成交得最可能价格.
预期收益原则就是指资产得价值不就是取决于其过去得生产成本与销售价格,而就是决定于其在评估基准日后能够带来得预期净收益，即预期得获利能力。预期得获利能力越大，资产得价值就越高. 最佳(也称最高最佳)使用原则即按照估价对象得最佳使用方式，评估资产得价格。最佳使用就是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行得前提条件下，能够使估价对象产生最高价值得利用方式.在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上就是得到允许得，其次还要得到技术上得支持,不能将技术上无法作到得利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定得最佳利用方式在经济上可行,不可能通过不经济得方式来实现资产得最佳使用.在估价对象已经处于使用状态得情况下,应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择：(1)保持利用现状前提,即认为继续保持利用现状为最佳使用时，应以保持现状继续使用作为估价前提;(2)转换用途前提,即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后得使用假定为估价前提;（３）投资改造前提，即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时,应以改造后得使用假定为估价前提；（４)重新利用前提,即认为拆除现有资产得某一部分再予以利用最为有利时，应以拆除该部分后得使用假定为估价前提；（5）上述四种情形得某种组合。
? 第二章
资产评估得程序与基本方法 一、练习题 1、术语解释 (1)复原重置成本
(2)更新重置成本
（3）实体性贬值
（4)功能性贬值 (5)经济性贬值
（6)总使用年限
（7)实际已使用年限
（8）资产利用率 (9）成新率
（１0)成本法
（１１)比较法
(12）收益法 2、单项选择题 （1)被评估宾馆因市场原因，在未来 3 年内每年收益净损失额约为 5 万元，假定折现率为10%,该宾馆得经济性贬值最接近于（
）万元。
a、１5
b、1２、6
c、10
d、50 (2)用物价指数法估算得资产成本就是资产得（
）. ａ、复原重置成本
b、既可以就是复原重置成本，也可以就是更新重置成本
c、更新重置成本
ｄ、既不就是复原重置成本，也不就是更新重置成本 （３）某项资产 1９9７年购建,账面原值 1000０0 元，20００年进行评估，若以购建时物价指数为 100％,则 3 年间同类资产物价环比价格指数分别为 11０%、120％、115％,则该项资产得重置成本应为（
）元. a、1４５000
b、１150０0
ｃ、15２00０
d、151８0０ (4)某被评估资产 1980 年购建账面价值为 50 万元，1９89 年进行评估，１9８0 年、１989 年该类资产得定基物价指数分别为 120%、１70%,则被评估资产得重置成本为(
）万元。
a、50
ｂ、7０、8
c、3５、３
d、85 （5)某设备得年收益额为５0 万元,适用本金化率为 20％，则该设备得收益现值为(
）万元。
ａ 、２０0
b、２50
c、30０
d、３５0 （６)教堂、学校、专用机器设备等资产得价值评估，一般适宜选用(
)。
a、成本法
b、收益法
c、市场比较法
d、残余法
（7)复原重置成本与更新重置成本得相同之处在于运用(
）。
ａ、相同得原材料
ｂ、相同得建造技术标准
ｃ、资产得现时价格
d、相同得设计 (８)运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本,则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同得（
）。
a、实体性贬值
b、经济性贬值
c、功能性贬值
d、资产利用率 （9）估算资产得实体性贬值时所用得总使用年限就是资产得（
）。
a、总经济使用年限
ｂ、总技术使用年限
c、总物理寿命
d、以上三个都可以 （１0）某机器设备购建于１99４年１0 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天得运转时间为 8 小时，由于其生产得产品自 1994 年初至 1998 年末期间在市场上供不应求,企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为 10 小时,自１999 年初恢复正常使用,现以 20００年１0 月 5 日为评估基准日,则该设备得实际使用年限为（
）年。
a、6
ｂ、7
c、8
d、７、５ （11)待评估资产为一栋层高为 4 米、面积 100 建筑平方米得住宅，其复原重置成本为 1６00元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用得层高为 3 米得住宅,更新重置成本为１５0０元/建筑平方米,则其超额投资功能性贬值为（
）元。
a、1６０0０0
ｂ、１５0０0０
c、1０000
d、40０0０ (12）现评估某企业某类通用设备,首先抽样选择具有代表性得通用设备 6 台,估算其总重置成本为２5 万元,从会计记录中查得这 6 台设备得历史总成本为３0 万元，该类通用设备得账面历史总成本为 5０0 万元，则该类通用设备得总重置成本为(
）万元。
a、３57
b、44８
c、400
d、４17 （１3）预计某企业未来 5 年得税后资产净现金流分别为 15 万元、13 万元 、12 万元、14万元、15 万元，假定该企业资产可以永续经营下去,且从第 6 年起以后各年收益均为 15 万元,折现率为 10％，确定该企业继续使用假设下得价值为(
)万元.
a、１3６
b、2１9
c、1２7
d、14５ (1４）某类设备得价值与生产能力之间成非线性关系,市场上年加工１600 件产品得该类全新设备价值为１0 万元，现已八成新得年加工 90０件产品得被评估设备得价值为（
）万元。规模效益指数为０、５。
a、5、6
b、4、５
c、7、5
d、6 (１5)某评估参照物价格为 1０万元，成新率为 0、5,被评估资产得成新率为 0、７5，二者在新旧程度方面得差异为（
)万元。
a、2、5
ｂ、5
ｃ、７、5
d、10 （1６)通常情况下，可以用市场法进行评估得资产就是（
）
a、专利权
b、专用机器设备
c、通用设备
d、专有技术 (17)在应用市场法时,一般应该选择(
）参照物进行比较。
a、３个或 3 个以上
b、2 个或２个以上
c、1 个或 1 个以上 d、4 个或 4 个以上 3、多项选择题 (１）资产评估业务约定书得内容包括有（
）。
a、评估范围
b、评估目得
c、评估假设
d、评估基准日
e、评估工作日期 (２)重置成本得估算方法有（
）
a、物价指数法
b、功能价值法
c、规模经济效益指数法
ｄ、重置核算法
e、观察法 （３）实体性贬值得估算方法有（
) a、观察法
ｂ、经济使用年限法
c、使用年限法
ｄ、修复费用法
ｅ、成新率法 （4）功能性贬值包括(
) a、超额投资性功能性贬值
b、超额运营性功能性贬值
c、复原重置成本得功能性贬值
d、更新重置成本得功能性贬值 e、修复性功能性贬值 （5）估算资产净现金流量时所用得资产经营管理成本包括资产（
) a、维修费用
b、保险费用
c、折旧费用
d、资金成本
e、管理费用 (6）造成资产经济性贬值得主要原因有（
）。
a、该项资产技术落后
ｂ、该项资产生产得产品需求减少 c、社会劳动生产率提高
ｄ、自然力作用加剧 e、政府公布淘汰该类资产得时间表 （7)复原重置成本与更新重置成本得相同之处在于运用（
）
a、相同得功能效用
ｂ、相同得建造技术标准
c、资产现时价格
ｄ、相同得设计
ｅ、相同得材料 4、 题答问?（１）资产评估应按照什么样得步骤进行? （2）功能性贬值得估算应按照什么样得步骤进行？ （3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产得纯收益? （4)如何确定折现率? 5、计算题 某待评估得生产设备每月可生产１0０００件产品，生产每件产品得工资成本为 1、5 元,而目前得新式同类设备生产每件产品得工资成本仅为１、2 元。假定待评估设备与新设备得运营成本在其她方面相同，待评估设备资产还可以使用５年,所得税税率为 33％,适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备得功能性贬值。
二、参考答案 １、 (1)复原重置成本就是指在评估基准日,用与估价对象同样得生产材料、生产及设计标准、工艺质量,重新生产一与估价对象全新状况同样得资产即复制品得成本。
（2)更新重置成本就是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量,重新生产一与估价对象得具有同等功能效用得全新资产得成本。
(3）实体性贬值就是指资产投入使用后，由于使用磨损与自然力得作用，导致其物理性能不
断下降而引起得价值减少。
（4）功能性贬值就是指由于新技术得推广与应用，使得待评估资产与社会上普遍使用得资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
(5）经济性贬值就是指由于资产以外得外部环境因素得变化，如新政策或法规得发布与实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况,限制了资产得充分有效利用，使得资产价值下降。
(6）总使用年限就是指资产得物理(自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历得时间。
（7)实际已使用年限就是资产自开始使用到评估基准日为止,按照正常使用强度（负荷程度）标准确定得已经使用得年数,它与资产得实际使用强度与名义已使用年限有关。
（8）资产利用率表示资产得实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产得累计实际利用时间÷至评估基准日资产得累计法定利用时间。
(9）成新率反映评估对象得现时价值与其全新状态重置价值得比率。成新率得估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。
(１0)成本法成本法就是从待评估资产在评估基准日得复原重置成本(reprｏduction ｃoｓｔ ｎｅｗ）或更新重置成本(reｐｌcemｅnt ｃoｓt ｎeｗ)中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值得方法. （１1）比较法也称市场比较法,就是指通过比较待评估资产与近期售出得类似资产（即可参照交易资产）得异同，并据此对类似资产得市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值得评估方法。
（１2）收益法就是通过估算待评估资产自评估基准日起未来得纯收益，并将其用适当得折现率折算为评估基准日得现值得方法. 2、 (１)b （２)a (3）d （4)b (5)b (6)a （7）ｃ （8）c （9）ｃ (10)b
(11)c （12)d (13）d （14)ｄ （15）b (16）c
（17）ａ ３、 (1)aｂd
（２)abcd
（３）ａc
(4）ab
(5)abe
（６）be
（７）ａc 4、 (1）资产评估工作就是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告得全过程,具体应按以下步骤进行:①资产评估项目得接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估得工作方案；④收集与资产评估有关得资料;⑤待评估资产得清查核实与实地查勘；⑥资产评估得评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算;⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告与评估费用清算等手续 （2）①比较待评估资产得年运营成本与技术性能更好得同类资产得年运营成本之间得差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后得余额.③估计待评估资产得剩余使用寿命。④以适当得折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有得净超额运营成本折算为评估基准日得现值,作为待评估资产得功能性贬值额。对因功能过时而出现得功能性贬值,可以通过超额投资成本得估算进行,即将超额投资成本视同为功能性贬值得一部分.该部分功能性贬值得计算公式为:功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本 (3)对评估对象得纯收益即预期资产净现金流得估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下得预期资产净现金流水平,而不就是在资产得某个使用者经营管理下得预期资产净现金流,或者说需要估算得就是资产得客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产得潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用.折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费就是收入得一部分,它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期
资产净现金流进行折现时即从货币时间价值得角度考虑了。
(4)折现率实质上就是投资得期望回报率,我们可以将它瞧作就是投资于估价对象得机会成本,或者说就是资本成本。正确得折现率就是投资者能够从一项“相似得”投资中得到得回报率.折现率得估算方法主要有以下几种：①市场比较法。即通过对市场上相似资产得投资收益率得调查与比较分析，来确定待评估资产得投资期望回报率。②资本资产定价模型法。即通过比较一项资本投资得回报率与投资于整个资本市场得回报率，来衡量该投资得风险补偿。利用该模型确定得折现率就是资产得权益成本，而非资本成本。一项投资得风险包括可分散风险与不可分散风险.可分散风险就是由与该项投资相关得特殊事件引起得,可以通过投资多样化（组合)来降低或消除。不可分散风险就是由那些对整个经济而不只就是对某一项投资产生影响得事件带来得，无法通过投资多样化降低或消除.因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报,投资市场只对无法避免得风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产得风险不同，因而其回报率也不同。期望回报率 = 无风险利率 ＋ 资产风险补偿。国库券就是最安全得投资方式,我们可以将它得回报率当作无风险利率。资产风险补偿等于资产市场(平均）风险补偿乘以资产得贝她系数(β)。因而可以将资产得期望回报率表示为：
资产期望回报率 ＝ 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β
= 无风险利率 +（资产平均回报率 — 无风险利率)×β ③加权平均资本成本法.加权平均资本成本法既考虑权益资本得成本，也考虑负债资本得成本，用公式表示为:
加权资本成本(折现率）
= 权益成本 × 权益比 + 负债成本 × 负债比
如果将利息可以冲减企业得应纳税所得额因素考虑进去,则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为:
加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×(1 － 所得税边际税率）× 负债比 ５、 [(１、5-1、2）×１0000×12×（1-３3%）］ ×［１-１/(1＋10％）5]／10％ = 914３4(元）
? 第三章
机器设备评估 一、练习题 1、单项选择题 （1)机器设备按其工程技术特点分类，不包括（
)
a.专用设备
b．通用设备
ｃ.生产性设备
d．非标准设备 （2）成本法主要适用于评估(
）
ａ。可连续计量预期收益得设备
b．可正常变现得设备
c.可获得非正常变现价格得设备
d．续用、但无法预测未来收益得设备 （3）机器设备重置成本中得直接费用包括(
）
a.各种管理费用
ｂ.安装调试费用
c．人员培训费用
d．总体设计赏用 (4)计算重置成本时，不应计入得费用就是（
）
a.购建费用
ｂ。维修费用
c.安装费用
d．总调试费用 （5）估测一台在用续用得设备得重置成本，首选方法就是(
)
a、 利用价格指数法
b。利用询价法询价再考虑其她费用
ｃ.利用重置核算法
d。利用功能价值法
（６)物价指数法只能用于确定设备得(
）。
a.复原重量成本
b.更新重置成本
c.实体贬值
ｄ。功能性贬值 (7)采用价格指数调整法评估进口设备所适用得价格指数就是(
）
a.设备进口国零售商品价格指数
b．设备出口国生产资料价格指数 c。设备出口国综合价格指数
d.设备出口国零售商品价格指数 （８）机器设备得经济寿命就是指（
）。
ａ.机器设备从使用到报废为止得时间 b。机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰得时间 ｃ．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算得时间 d。机器设备从使用到出现了新得技术性能更好得设备而被淘汰得时间 （9)鉴定机器设备得实际已使用年限，不需考虑得因素就是(
）。
a.技术进步因素
b．设备使用得日历天数 c．设备使用强度
d。设备得维修保养水平 (10)运用修复费用法估测成新率适用于（
）。
a．所有机器设备 b.具有特殊结构及可补偿性有形损耗得设备 c。具有特殊结构及在技术上可修复得有形损耗得设备 ｄ。具有特殊结构及不可补偿有形损耗得设备 （11）设备得技术寿命与（
）有关。
ａ、 使用强度
ｂ.使用时间
c。技术更新速度
d．维修保养水平 （12）
运用价格指数法评估机器设备得重置成本仅仅考虑了(
）因素。
ａ.技术因素
b.功能因素
c。地域因素
d.时间因素 （１３）被评估设备购建于 198５年，账面价值为 30０00 元，199０、１993 年进行两次技术改造，主要就是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为 3００0元与２0０0 元，1９９５年对该设备进行评估,假设从 1９８5—1９９５年价格上升率为 10％，该设备尚可使用年限为８年。评估时设备得加权投资年限为(
）年
a．10、5
ｂ.9、5
c.８
d．８、5 （14)对被评估得机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下得设计、工艺、材料、标准、价格与费用水平进行核算，这样求得得成本称为(
）
ａ.更新重置成本
b。复原重置成本
c.完全重复成本
d.实际重置成本 （15)某台被估资产 19７8 年购建，其账面原值为 10 万元,当时该类设备定基物价指数为１20%,199０年对该设备进行评估，当年定基物价指数为 18０％，则该台设备得重置全价为(
)万元。
a.10
b.18
c.12
d.１5 (16）某设备得原始价值为５万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来得收益足以弥补修理费用。若修理费用为 1 万元,重置成本为 4 万元，则其成新率不会超过(
）
a．25％
b．80％
c．75％
d。20％ 2、多项选择题 (１）在设备评估中,重置核算法主要适用于(
）设备重置成本得估算。
ａ。通用
ｂ．进口
c。非标
d.自制
e。了解市场行情 （2)设备评估得现场工作包括（
）
a、 指导委托方填报评估表格
ｂ.分析委托方得各种评估表格 ｃ.对设备进行技术鉴定
ｄ。查明设备实物落实评估对象 e.确定设备得成新率 （３)机器设备得重置成本应包括（
）
a、 机器设备得日常维修费用
b.机器设备得购置费用 c。设备操作人员得培训费用
d．设备得大修费用 ｅ、 设备得技术改造费用 （４)构成机器设备重置成本得间接费用主要（
) a．购建设备所发生得管理费用
b。购建设备所发生得运输费用 c。购建设备所占用得资金成本
d.购建设备所发生得总体设计费用 e.购建设备所发生得安装费用 （５)影响机器设备物理寿命得因素有（
）
a．机器设备得使用强度
b.机器设备得维修保养水平 c．同类设备得使用强度
ｄ.机器设备得经济用途 ｅ。设备得自身质量 (6）进口设备得重置成本包括（
）
a.设备购置价格
b.设备运杂费用 c。设备进口关锐
d．银行手续费用 e.设备安装调试费用 （7）运用使用年限法估测设备得成新率涉及到得基本参数(
) a。设备得总经济使用寿命
b.设备得技术水平 c．设备得实际已使用时间
ｄ。设备得负荷程度 ｅ.设备得剩余经济使用年限 （8）机器设备得经济寿命受下列因素影响(
）
ａ.物理性能
b.技术进步速度
c.设备生产产品得市场状况 ｄ。设备使用人员得技术水平
ｅ．设备配套情况 （9)设备成新率得估测通常采用(
）进行。
a。使用年限法
b。修复费用法
c。观测分析法
ｄ。功能价值法
e．统计分析法 （1０）安装周期很短得一般设备，其重置成本包括（
）
a。设备购置费
b.运输费用
c。利息费用
d.安装费用 （１1）设备得功能性贬值通常要表现为（
）
a、 超额重置成本
b．超额投资成本
c。超额运营成本
d。超额更新成本 (12）机器设备寿命按其性质可分为（
）
a。法定寿命
ｂ．市场寿命
c。物理寿命
d.经济寿命
ｅ．技术寿命 3、计算题 (1）某被评估得生产控制装置购建于 1985 年，原始价值 1００万元，19９0 年与1993 年分别投资 500００元与 20000 元进行了两次更新改造，1９95 年对该资产进行评估.调查表明，该类设备及相关零部件得定基价格指数在１985 年、199０
年、１９93 年、1995 年分别为 110％、１25％、１３０％、150％。该设备尚可使用年限为 6 年。另外,该生产控制装置正常运行需要５名技术操作员,而目前得新式同类控制装置仅需要４名操作员。假定待评估装置与新装置得运营成本在其她方面相同,操作人员得人均年工资福利费为 12０00 元,所得税税率为 33％,适用折现率为 10％。根据上述调查资料,求待评估资产得价值。
（2）某被评估设备购建于１995 年 6 月，账面原值 100 万元，199８年 6 月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术,改造费用为 10 万元，19９9 年 6 月对该设备进行评估，评估基准日为 1９９９年 6 月３０日。现得到以下数据:①1995 年至 1999 年该类设备得定基价格指数分别为 1０5％、１10％、１10％、115％、120％;②被评估设备得月人工成本比同类设备节约 1000 元;③被评估设备所在企业得正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0、7，该企业为正常纳税企业；④经过了解,得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因,其实际利用率为正常利用率得６０％,经过评估人员鉴定分析认为,被评估设备尚可使用６年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准得８０％。根据上述条件估算该设备得有关技术经济参数与评估价值。
（3)评估对象为某机器设备生产企业得一条国产Ⅰ型机组,该机组于 1996 年５月 20 日购置并投入使用，其设计生产能力为年产 A 产品１0 万件账面原值为 1５０万元,现评估人员需要评估该机组于２001 年 5 月 2０日得价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料:①从 199６年 5 月至 2００1 年５月,该类设备得环比价格指数1997年为1０2％,１998年为101％，1999年为９9%，2000年为 100％,2001 年为 1０2％；②Ⅰ型机组在２001 年得出厂价格为１00 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格得 25％;③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争得原因,利用率仅仅为设计能力得 60％，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求;④该机组经过检测尚可以使用 7 年；⑤与具有相同生产能力得Ⅱ型机组相比,该机组得年运营成本超支额大约在４万元左右；⑥折现率为 10％。试评估确定该机组得市场价值。
二、参考答案：
(１)c
（2)d
（３）b
(4）b
（５）ｂ
(6）a
（７)b
(8）ｂ
（9）a
(10）b
（11)c
（12)d
（13）ｂ
(14)ａ
（15)d
(1６)c 2、 （1）cd
（２）cde
(3）bc
(4）acｄ
（5）abｅ
(6）ａbcde （7）ace
（8)abｃd
（９）ａｂc
(10)abd
(1１)ｂc
（12）ｃｄe 3、 （1）
1）估算重置成本
重置成本=100×150％÷１10%+5×1５0％÷1２５％+２×15０％÷1３0％＝14４、67(万元）
2)估算加权投资年限
加权投资年限=１0×13６、３6÷14４、67 + 5×6÷144、6７ + 2×2、3÷14４、6７
=9、66 年
３）估算实体性贬值率 实体性贬值率=9、66÷（９、66＋6）=61、69% ４)估算实体性贬值 实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝１4４、67×6１、69%=89、2５（万元）
5）功能性贬值估算
第一步，计算被评估装置得年超额运营成本
（５-4）×12０0０＝12000(元）
第二步,计算被评估装置得年净超额运营成本
12０００×（1－３3％）＝８04０(元）
第三步,将被评估装置得年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求与，以确定其功能性贬值额
80４0×(Ｐ/Ａ,10%,６)=8040×4、3５５３=35016、６1(元)＝3、５万元 6)求资产价值 待评估资产得价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=14４、67－89、25-3、５ =５1、92（万元）
(2）
1）估算重置成本
重置成本=10０×120%÷１05％+10×120％÷１1５％＝12４、7２（万元) 2)估算加权投资年限 加权投资年限=4×１14、2９÷124、72 ＋ 1×1０、43÷124、７２=３、７５年 ３)估算实体性贬值率
实体性贬值率＝3、75÷（3、75＋6)=38、46% ４）估算实体性贬值 实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝１２4、72×３8、4６％=47、97(万元）
5)估算功能性贬值
第一步，计算被评估设备得年超额运营成本
1000×１2＝１2000（元)
第二步,计算被评估设备得年净超额运营成本
1２000×(1－33％）＝804０(元）
第三步，将被评估装置得年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求与，以确定其功能性贬值额
８０４0×（P/A,10％，６）＝８０40×4、３５53=３50１6、６1(元) =3、５万元
6)估算经济性贬值率 经济性贬值率=[1-(60%÷80%）Ｘ ］ ×100%
=[1－（60%÷80％）0、7 ] ×1０0％
＝18、24％ ７)估算经济性贬值
经济性贬值=（重置成本-实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率
＝（124、72－47、97-3、5)×18、2４％
=１3、36（万元）
８）求资产价值 待评估资产得价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝12４、72—４７、97－3、5—13、36 ＝59、8９(万元）
(3）
１)运用市场重置方式（询价法)评估工型机组得过程及其结果 重置成本=100×（1+25%）=12５（万元) 实体有形损耗率=5×６0％/[(５×60%）+7]×100%=3／10×１00%=3０% 评估值=1２5×（1-30%）＝87、5(万元) ２）运用价格指数法评估 I 型机组得过程及其结果
重置成本＝15０×(1+2％）（1+１％)（１—１%）（１+2%）=1５6、04（万元) 实体有形损耗率=３/(3+7）×100％=30％ 功能性贬值=4×（１-33%)（P/A，１０％,7）＝2、6８×4、８68４=13、０5 万元 评估值=１56、０4×（1—30%)—1３、05=96、１８(万元) 3)关于评估最终结果得意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）得评估结果为准或为主(此结果得权重超过 51％即算为主）。因为此方法就是利用了市场得判断,更接近于客观事实,而价格指数法中得价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。
第四章 房地产价格评估 一、练习题 1、术语解释 (1）地产 （２)房地产 （３）不动产 (4)基准地价
(5）标定地价 （６）楼面地价 2、单项选择题 (１)最佳使用就是(
）必须考虑得评估前提。
a、地产
b、房屋建筑物
ｃ、企业资产
ｄ、资产 (2）基准地价系数修正法所要修正得因素就是(
)。
ａ、 地理位置与交通条件
ｂ、 个别因素与市场转让条件
c、 容积率与覆盖率
d、 特别利害关系与特殊动机 (3)假设开发法属于一种（
).
a、 加与法
ｂ、 积算法
ｃ、 类比法
d、 倒算法 （4）某宗地年金收益额为８５00 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为 10％，其评估价值最有可能为(
) 元。
ａ、 85０00
b、 １2631
c、 72３69
d、 12369
（5）计算建筑期利息得工期应按(
）计算.
a、 合同工期
b、 额定工期
ｃ、 协商工期
ｄ、 实际工期 （6）待估建筑物账面原值 100 万元,竣工于１9９0 年底,假定 1990 年得价格指数为 l０0％,从 19９1 年到 19９5 年得价格指数每年增长幅度分别就是 11、7％、１７％、3０、5％、６、9％、4、８％，则１995 年底该建筑物得重置成本最有可能就是 (
) 元。
ａ、 10４８000
ｂ、 １９10000
ｃ、 1４8０000
d、 191０0０00 （7)待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地３00 平方米,建筑面积２0０平方米，月租金 3 0００元,土地还原利率为７％、建筑物还原利率为 8％，评估时,建筑物得剩余使用年限为２５年，取得租金收入得年总成本为 7６00 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物得价值最有可能就是（
）
元。
ａ、 ６1６67
b、 9２５000
c、 789950
d、 580４1 （8）残余估价法属于（
）中得一种具体方法.
a、 收益法
b、 成本法
c、 市场法
d、 功能价值法 （９）有一宗地面积为５０0 平方米，地上建有一幢 3 层得楼房,建筑密度为０、
7,容积率为２、0,土地单价为 300０元／平方米,则楼面地价为（
）元/平方米。
a、 100０
ｂ、 １500
c、 2100
d、 28００ (10)若反映宗地地价水平,（
)指标更具说服力。
. .. .A BC D建筑总价格 土地总价格土地总面积 土地总面积房地总价格 土地总价格土地总面积 建筑总面积
(11）某地产未来第一年纯收益为 3０万元,假设该地产得使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年得基础上增加 l 万元。资本化率为 7％，则该地产得评估值最接近于(
）万元。
a、 20５
b、 429
c、 63３
d、 690 （12）待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元,剩余使用年限 10 年,折现率为 10%,则其评估价值最接近于（
）万元。
a、 １１0
ｂ、 61
c 、 80
d、 ４9 (13)待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 3００平方米，房屋每层月租金为2500元,各种费用占租金收入得40％,土地还原率为8％,建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1０00 元,建筑物得年纯收益为（
) 元。
a、100０
ｂ、１200０
c、４00０
d、２０00 （14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物，并分别得到１27 万元、142 万元、１5l 万元 3 个评估结果，它们得权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产得价值最接近（
)万元. a.１４0
b、 157
c、 １41
d、 １４8 （15）如果房地产得售价为５000 万元，其中建筑物价格为 3000 万元,地价为 2０00 万元，该房地产得年客观净收益为 4５0 万元，建筑物得资本化率为 10%,那么土地得资本化率最接近于
（
）。
ａ、 9％
b、 12、５％
ｃ、 7、5%
d、 5％ (16)被评估建筑物历史建造成本为 8０万元，１9９７年建成，要求评估该建筑物 2０00 年得重置成本。调查得知,被评估建筑物所在地区得建筑行业价格环比指数分别为 103％、１0３%、102％，该建筑物得重置成本最接近于(
）万元。
a、 86
b、 8７
c、 90
ｄ、 ８5 (1７)已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为１000 万元，建筑物得资本化率为 10%，该房地产得土地年纯收益最接近于（
)万元。
a、 ５0
b、 60
ｃ、 80
d、 10０
（１8)假定被评估房地产可以永续利用，预计前 3 年得纯租金收入分别为３万元、2 万元、1 万元，从第 4 年开始年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10％，该房地产得评估值最接近于（
）万元。
ａ、 2８
b、 ３2
ｃ、 2５
d、 30 （19)被评估土地得剩余使用权年限为 30 年,参照物剩余使用权年限为 25 年，假定折现率为 8%，被评估土地得年限修正系数最接近于（
)
ａ、 ０、９65９
b、 0、９４8
c、 1、15２
d、 1、０5４
(２0)运用最佳使用原则评估地产得前提条件就是（
）。
a、 土地得非再生性
ｂ、 土地位置固定性
c、 土地用途广泛性
d、 土地利用永续性 (2１)某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 3０0 元,当地银行一年期贷款利率为９%，二年期贷款利率为 10%,三年期贷款利率为 11％,开发周期为 3 年,第一年投资占总投资得１/2，第二、三年投资各占总投资得 l/4,问该土地每平方米应负担利息为（
)元。
a、 5１、75
b、 30、75
c、 8９
d、 7１、2５ （22）某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米,月租金 30０0 元，土地还原利率８%，取得租金收入得年总成本为 80０0 元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元/平方米，建筑物得年纯收益为（
）元。
a、 8600
b、 88００
c、 ９0００
d、 1200０ (23）某一宗２000 平方米空地得预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4００0平方米得商业建筑。预期该商业房地产建成后得售价为 3０00 元／平方米，估计该建筑物得建筑费用为 1400 元/平方米，专业费用为建筑费用得 6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之与得 15%，销售费用及有关税费为售价得 10%，该土地得价值接近于（
）
元/平方米. a、 １728
b、 １９00
c、 150０
d、 1000 元 （24)在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括 （
）。
a、房地产税金
b、管理费
ｃ、利息
ｄ、保险费 （25）某一宗土地用于住宅开发时得价值为 30０万元，用于商业大楼开发时得价值为５0０万元，用于工业厂房开发时得价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地得价值应评估为 30０万元.这体现了房地产评估得（
）
a.供求原则
b、替代原则
c、最佳使用原则
ｄ、贡献原则 (２６）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理，由此引起待评估住宅得价格比参照交易住宅得价格高 1５％，室内格局因素修正系数为（
)
a．１00/115
b.85／１00
c。1１５／１０0
ｄ。1０0／８５ （2７)某建筑物建成于 1990 年 1 月,为砖混结构一等,耐用年限为 50 年，残值率为 2％。该建筑物 200１年 1 月得重置成本为５00 万元,２00１年 1 月得评估值接近（
) 万元
a.400
b。3９2
ｃ.４０2
d.390 （28）某宗土地得土地取得成本为 5０0 万元，土地开发费为 l000 万元，土地开发期为 1 年,银行一年期贷款利率为 8％。该土地投资利息为（
) 万元
a.120
ｂ．８0
c。60
ｄ。10０ （2９）某宗土地为１ 000 平方米,国家规定得容积率为 5,建筑密度为０、６，下列建设方案中最可行得为（
）
ａ、 建筑物地面一层建筑面积为 800 平方米,总建筑面积为 460０平方米
b、 建筑物地面一层建筑面积为 7０0 平方米,总建筑面积为 7０0０平方米
ｃ、 建筑物地面一层建筑面积为 60０平方米,总建筑面积为 48０0 平方米
ｄ、 建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米，总建筑面积为 4２０0 平方米 (30）某地产未来第一年得纯收益为 18 万元,预计以后各年得纯收益按 l％得比率递减，该地产得剩余使用权年限为 10 年，折现率为 8%。该地产得评估值最接近于(
）万元
a 、 77
b、 １46
ｃ、 116
ｄ、 1９3 ３、多项选择题 （1）
影响地价得一般因素有（
）。
a、 行政因素
b、 区域因素
c、 社会因素
d、 经济因素
e、 人口因素 （2）影响地价得社会因素主要包括（
)等几个方面。
a、 政治安定状况
b、 社会治安程度
ｃ、税收政策
ｄ、 房地产投机
e、 交通管制 (3）影响商业用地土地价格得区域因素有(
）。
a、商业繁华程度
b、环境优劣度
c、规划限制
ｄ、公有设施完善度
e、 交通便捷度 （４）影响地价得个别因素主要有（
)。
a、 位置因素
b、 地形地质因素
ｃ、 面积因素
d、 地块形状因素
e、 土地利用因素
(5)市场法中进行区域因素修正需考虑得因素有（
)。
a、 繁华程度
b、 交通状况
c、基础设施状况
d、 环境质量
e、 土地使用年限 （６）评估建筑物需考虑得因素包括（
）。
a、 产权
b、 用途
c、 建筑结构
ｄ、建成时间
e、装修质量与水平 （７)建筑物应在（
)方面符合政府规定.
ａ、 建筑结构
b、 建筑用途
c、容积率
d、覆盖率
e、外形设计 （8) 我国房地产评估得标得物一般包括（
）。
a、土地使用权
b、土地所有权
c、建筑物及其权益
d、建筑物中得水暖设施
e、建筑物中得办公设备 （９）假设开发法中得投资利润就是以（
）为计算基础得。
a、专业费用
b、投资利息
c、卖楼价
d、地价
ｅ、建筑费用 (１0）运用市场比较...
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