【战狼3作业】对于“自持地块主导趋势下，政府会如何作为”思考

　关于“在自持地块主导的趋势下，政府会如何作为”的思考 第一部分

　针对租赁市场目前已有相关政策：

　4 月 14 日住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》 第 3、9 条：单次租期不得超过 10 年，明令禁止“以租代售”或其他变相销售行为 第 4 条：企业清算、合并重组等自持商品住房产权转让后，得不改变租赁用途 第 5、6 条：租赁价格需按照市场水平，租赁合同应网上签约并办理登记备案 5 月 19 日住建部最新出台《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 按月支付租金 第十条 承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。

　租期不低于三年 第十一条 鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

　押金返还约定 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

　第二部分

　 政策解读 ? 政策背景：

　北京房价过快增长，导致了原有调控政策是失效，激发一系列潜在的社会问题。在此形式下，政府务必会出台一系列短期和长期的叠加的政策，以抑制房价过快的增长，维持社会稳定。

　政府作为一个整体局面的操控者，既要考虑市场稳定也要为开发商考虑，保持两者之间的平衡。但所有政策出台的目的只有两个：1.抑制房价过快上涨，2.解决民生问题。租赁市场作为一个可以缓解房价上涨，并解决民众住房问题重要的手段，是现在和未来发展的方向和趋势。今年已经出台的租赁相关政策已经表明了政府的态度，希望发展租赁市场，严禁各种名义的“以租代售”等。

　因此我们认为政策会坚持租赁为主，不管是开发商自己做打造租赁平台还是委托第三方公司做来实现提前收益，未来政府可能从以下几个方面出台政策来发展租赁市场：

　第三部分

　 政策预判 一、 坚持租赁市场扩大化，因此针对开发商意图变相以各种形式以租代售的模式，政府出台细则将这条路堵死：

　1.明确自持物业的规划用途必须为出租； 2.明确租赁主体双方，出租方为开发商或其他运营机构（第三方平台），承租方为自然人。

　二、 为降低开发商或其他运营机构运营自持物业的难度，鼓励长期租赁：

　1.鼓励长期租赁，放宽目前最长租期 10 年的规定，客户可以与开发商/其他机构签订长期租赁合同，合同中需明确提前退租情况的说明； 2.鼓励支持发展长租企业，给予一定的以抵扣营业税或者税收返还政策等，收益免税等政策。

　三、 未来租房平台的打造是非常重要的一环，提前招揽租赁客户成为开发商的下一步目标，因此政策会从这方面制定一系列的规定，保护客户的权益。

　四、 目前的“竞地价、限房价”的土地政策会长期坚持下去，直到自持地块入市后使得整个市场结构发生一定的变化，出现新的潜在问题的时候，这个土地政策才会出现较大的改变。

　以上是战狼 3 组的关于自持地块的主导的趋势下，政府可能会如何作为的看法和政策判断，因时间和专业能力问题，可能分析的稍显片面，请老师保函，非常感谢老师的授课和付出！

　 战狼 3 2017 年 8 月 12 日

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