楼市调控待解之局

　　5月以来，处在“限价+摇号”调控中的一些地方楼市躁动不安。
　　据媒体报道，在成都，7万人排队抢1000套商品房，一手房出现房荒；在西安，以人为操作摇号结果方式违规销售106套商品房，涉事区长已辞职，35名公职人员受到处分；在深圳，一个新开楼盘要先交500万元“诚意金”才允许摇号……
　　此前，住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松，同时要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构。
　　为何在“因城施策、持续调控”的政策基调下，一些地方的楼市仍然躁动不安？其背后究竟存在怎样的楼市调控困局？

限价令之下

　　近期的楼市躁动缘于一道简单的算术题。
　　5月下旬，杭州某楼盘开始摇号，预售证均价不到每平米1.9万元，而周边二手房的价格已经在每平米2.7万-2.8万元。如此巨额的价格剪刀差，吸引接近1.2万人通过审核参与抢房大战。
　　这样的算术题不仅出现在杭州市众多热点楼盘所在区域，此前也曾在惠州、无锡、南京、西安等多个城市上演。
　　有媒体认为，正是这些城市对新房的限价令，使得市场上一、二手房价倒挂，从而诱发了人们的投资热情，形成了某种“套利”。
　　尽管住建部一再强调中央对房地产市场“房住不炒”的定位，但一些地方的调控措施显然与这个治理目标之间出现了不一致。
　　一方面，限价令形成了事实上的房价“双轨”：新房由政府限价，二手房却是市场价。这既是对“买新房必赚”这种不合理的投资心态的变相鼓励，由此所造成的“套利”也扭曲了供求关系。
　　另一方面，限价与限贷同时出现的副作用也很明显。限价令使开发商只能以快速回款来保现金流，本意在于稳定房价；但限贷却客观上提高了购房成本和资金量，因此而来的高首付甚至全款购房，使得能调动大量资金的人获得先机，对刚需者造成事实上的歧视和挤压。
　　这些现象的深层次原因在于，面对中央的楼市调控要求，出于各种原因，一些地方开始试图博弈。此前楼市调控的钟摆式、运动式、治标不治本的弊病仍没有完全消除。
　　可以说，楼市调控的深度困局在于，主动调控有时演化为被动调控，宏观和中观调控被迫成为微观调控；调控的非市场化手段日盛，长效机制的出台任重道远。
　　以杭州为例，城市房价上涨既得益于共性常规要素，如省会和著名旅游城市的地位；也得益于个性突发利好，如成为G20峰会的举办地。而城市价值的成长势必反映在地价和房价上，因此当下出现“抢房”的城市大都是长短利好兼备、补课效应明显的城市，其最有力的判断标准，就是新房周边长期企稳的二手房价。
　　以“堵”为特色的地方限价令与此相悖。由于舆论基本很少承认中国城市房价上涨的正当性，而是对房价上涨“谈虎色变”，也就缺乏适当的应对房价上涨的策略，甚至相对“正确”的说法。
　　对中国楼市，人们总有“高房价”是炒上来的印象，认为这是“政策市”和“货币市”导致；却忽视了中国作为经济发展速度和成就惊人的大国，其楼市同时也是“价值市”。
　　如果按某种方式排序，恐怕更有可能是，价值市第一，货币市第二，政策市第三。但人们往往只承认和强调后两点，而忽视前一点，限價令的出台也多多少少与这种心理认知有关。
　　在强大的心理补偿作用下，舆论既不承认房价上涨有一定的合理性，有时也以偏概全地将房价上涨看作是一个全局问题。实际上，从数据看十多年来房价真正实现大幅上涨的，更多是一线城市，少数二三线城市房价上涨，则是在最近几年才有的现象。但在心理上，普遍涨价的印象容易被无限放大。

多目标管理的楼市调控

　　中国房地产和城市成长之间，有一个“补课”原理。即住宅开发先行，城市配套一般后补。在项目之初，开发商难免借重概念抬高价格，但房价只能托一时不能托一世，如果该城市没有支撑房价的长期、实质利好，那房价会被打回原形。也就是说，这课有补得上的，也有补不上的。
　　其实，绝大多数中国城市，要么房价多年不涨，如将通胀因素考虑在内，还可能是下跌的；要么是试图炒作上涨，但最终不成功；还有炒作之后，不成功打回原形，后来又有了实质支撑，又成功补涨者，如北京的通州，当然最典型的例子是郑州的郑东新城。
　　从开发商角度看，他们或是认为其他城市都可以复制在一线城市的成功经验，或是认为一线城市房价太高，风险太大，于是下沉到全国其他城市。但如上所述，总体上是失败的。只不过失败分两种，一是“温水煮青蛙”式的失败，这也是大多数开发商的结局；二是“崩塌式失败”。
　　以我的家乡，一个三线半的东北工业老城为例。大约10年前，现今全国排名前三的房企就已进入，他们当初认为房价也是会上去的，所以开盘就奔每平米六七千元，但事实证明这是一厢情愿，后来不得不实质性降价。直到10年后的今天，房价才勉强达到他们当年的期望值。
　　但现在情况有了新变化。一方面，一线城市受到了严厉的调控，使得购房人的目标区域下移。另一方面，部分秉赋优异的二三线城市，其本身价值亦有了长足进步；也就是说，能基本成功复制北上广深成功路径，能撑得住每平米数万元的房价。
　　从社会和经济发展角度看，这是正常的，但却很难做到“正确”，也给楼市调控出了更大的难题。
　　因为随着房价基准值不可避免地提高，调控也进入了多目标管理阶段。不仅是经济目标的管理，还是社会情绪的管理。调控目标之间出现了某种微妙关系：楼市不能大涨，亦不能大跌；银行和大型企业需要去杠杆，但整体又不能出系统性金融风险；城市的价值不断提升，应该用更高的房价反映，但又不符合中低收入群体的诉求；而中等收入群体的诉求也不仅是居者有其屋，更希望在资产升值的游戏中分一杯羹，或者至少资产不贬值。

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