巫继学：房市治理新主张：政府管安居，安逸、投资给市场

　　《新京报》新近载文《沪市暴跌已成定局，中小盘自动降价15%-20%》（2005年7月5日）称，业内认为，同地段楼盘降价可能成为市场价格战导火索，如果政府不救市，房价百分之百下跌。文中援引多位业内人士的分析，重弹政府救房市话题。同时，也有人撰文呼应这一观点：“上海房市如履薄冰，政府过早救市为政策松绑”（《财经时报》2005年07月05日）。刹时间，政府介入房市，营救被业界称之为的“房市暴跌”，成为一个有相当冲击力的话题。

　　我必须郑重申明，我与大多数经济学人的态度一样，不赞同政府在房地产问题上的任何救市举措。政府应该在自己必须负责任的领域有作为，而决不应当在市场运行的领域有任何作为。

　　我们被房市的起伏纠缠已经太久，政府也为此付出了相当的关注与政策介入。要我说，虽然政府的一连串举措可圈可点，也值得人们期待，然而，从近来房地产市场的实际变化来看，政策的有效性是有限的。我在前文《房市搅局“三剑客”：联手与争斗》（红网，2005年7月1日）中指出，房市由于房地产商、炒房商与地方政府的联手而变得十分复杂，“房市水很深，房市雾很大，房市手很杂”。今天我想说，如果我们换一个思路，真正站在以人为本的立场上，从穷人的经济学角度来考虑当前房价治理，也许会能找到一条通向柳暗花明的清新路径。

　　只要具体分析一下购房需求，我们发现复杂的需求集合其实可以作如下梳理：一是居民为居住购房；
二是投资购房。居民购房中，又分两大类，一是安居需求，二是安逸需求。投资购房中，也分两大类，一是商用投资购房（写字楼、办公楼、其它商业建筑产品），二是住宅投资购房。住宅投资购房中，既有职业炒手（有如“温州炒房团”），也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过条分缕析，我们可以将需求集合最终分为三类：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投资需求。对这三类市场需求中，政府只要出面扶持低价房供应，满足居民中的安居需求，必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，国外需求也不用理，为了追求高标准，他们可与房地产商去进行价格拉锯战。房地产老板的“高价情结”不用去解，他们想卖多高就卖多高，只要有冤大头买。炒房商、散房投资者，政府也不用管、不用劝，免落妨碍别人发财的话把。这样的区分，是一种穷人经济学的视角，政府只关心穷人阶层，只关心安居需求，而把安逸与发财交由市场去处理。我们惊喜地在“国八条”、“新八条”以及国务院一系列关于治理房价的注意到以下表述：“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”。这无疑是一条十分重要的政策信息，如果各级政府能提升对满足安居需求的认识，并进一步抓紧落实，真正“把满足安居需求进行到底！”完全可以颠覆目前房价高企的混乱局面。

　　政府以市场机制从安居需求入手，应该有充足理由。第一，扶持低收入居民，为他们提供安身之处，是政府的职责，更何况我们有“为人民服务”的传统和与时俱进“执政为民”的宗旨高悬。第二，由此入手是最小成本选择，不仅是所有房地产成本最小的板块，而且调控范围也只限制在需求底层上，所以经济代价与调控风险都最小。第三，安居层面是政府最容易掌控的领域，其政策界限清楚，扶持阶层明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均为社会中下收入阶层，这个阶层对贫富差距最为敏感，也是产生贫富对立的基本人群，同时也是这一矛盾的的最大受害者。赢得这部分人群也就是赢得最大的民意，这对于缓和社会矛盾具有重大意义。第五，由此入手，平抑房价，很可能为股市恢复信心注入新的活力，在平衡股市与房市上收到意相不到的效果。

　　我再次重申我过去的预测：如果政府出面满足市场中的安居需求，比如在地级以下城市推出“五万元公寓”，在二级城市推出“八万元公寓”，由此对楼市产生的影响将会如何，人们几乎不需要想象力都会看到它的 “以小搏大”的喜剧后果。政府可以有两种方式入手：一是直接入手，即以国营房地产公司为基本队伍组织介入；
二是以招标方式向市场开放，吸收志同道合的房地产公司介入。

　　记忆犹新的董建华的平民房“八万五”新政，向我们几乎提供了一个可资借鉴的典型案例。在香港这样一个寸土寸金的风水宝地，八万五千港元的平民公寓，真宛如大排档收费的鲍鱼翅盛宴，超廉价的满汉全席！毫不夸张地说，“八万五”新政对于香港当时的房地产来说，产生的影响具有革命性意义。尽管这一举措遭遇重大狙击，正反双方分歧很大，但以我对房地产的观察与思考来看，这是一个值得高度重视的尝试。一位伟大的历史学家说过，历史往往会重演，第一次是悲剧，第二次是喜剧。对香港的董建华那一次可能是悲剧，但对中国大陆，这一次一定是喜剧！

　　就目前的现状而言，地方政府与大房地产商私下一直相关联。问题的复杂性在于，房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这样为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。这可能成为政府扶持安居工程，为低收入层造房的一大障碍。解决的办法似乎也可以有些创新，一味打压未必有成效，用疏导的办法，充分考虑房地产公司与地方政府的利益，晓之以理，诱之以利，也许会最终效果会使人大获意外。认准了这个路径，解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如，可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核，将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑。又如，也可以将其作为共产党“保先”工程的一个实践“三个代表”成果来考核，号召党的一把手抓安居。对房地产公司来讲，也是一个与平民接近距离的商业机会。

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