李炜光：物业税出台会降温楼市“虚火”吗？

　　搜狐财经房地产宏观调控组合拳系列访谈：

　　嘉宾：李炜光，天津财经大学财政学科首席教授、学术带头人、博士生导师

　　主持人：魏喆，搜狐财经编辑、记者

　　采访时间：2007年10月28日

　　地点：北京燕山大酒店

　　搜狐财经：开征物业税有怎样的意义？为什么大家如此关注物业税？目前从媒体的报道来看，人们对物业税的出台期望非常之高，期待这是打击炒房、降温楼市的一个杀手锏，事实是否如此，我们应该如何看待物业税这项税收手段？

　　征收物业税有助于调节贫富差距 给地方提供稳定的税收来源

　　李炜光：物业税近来是个人们非常关注、讨论比较热烈的问题。“物业税”这个名称来自于香港，但在香港，物业税特指对房屋出租收入所得的课税；
而我国欲开征的这个税，实际上是一种针对不动产征收的财产税，所以应该称“不动产税”更准确，开征的目的是实现财富的再分配和抑制投机。

　　理论上说，开征物业税应该能起到调节公平尺度、缩小贫富差距的作用，而且能给地方政府提供稳定的税收来源。从调节贫富差距的作用来讲，因为富人占了别人的资源、占了公共的资源，那他就应该多交点税，地方政府可以利用物业税这部分财政收入去搞住房保障体系。但是在实际中物业税能不能真的起到调节贫富差距的作用却不大好说。富人多占资源他就得多交税，可问题是，富人多出血，穷人未必就能得利。因为富人纳的税要变成穷人的利益，还要通过政府的公共财政进行一次再分配，就是说调节作用能否发挥还要看政府能不能很好地向社会提供公共产品和公共服务。

　　物业税可以使地方有稳定的税收来源，缓解地方通过批地一次性获得土地出让金的冲动。现在的情况是，地方政府很大一部分财政收入来源于土地出让金，这是一次性的，也是不可持续的。随着土地的减少，最后地方政府将出现无地可批的情况。征收物业税后，地方政府将可以每年通过物业税获得稳定的税收来源，是可持续的，而且如果征收物业税也将对过去一次性的征收土地出让金的制度进行改变，这也会减缓地方政府批地的冲动。另外征收物业税也具有抑制投资过热、整治乱收费的作用。

　　搜狐财经：本次十七大非常强调民生问题，提出要让老百姓“住有所居”，通过征收物业税获得的收入来搞保障性住房，是一个不错的建议，而且这部分的资金来源也是比较稳定的。

　　李炜光：对，解决保障性住房这块还要依靠政府，但是廉租房和经济适用房从目前的发展来看，还很不尽人意，在整个住房体系中所占的比重也微乎其微，对于解决“住有所居”问题只是杯水车薪的作用，一些人将其称之为“面子工程”、“花瓶工程”也是不无道理的，要改变这种状况，需要政府在这方面稳定的资金支持。

　　搜狐财经：目前在房地产税收这块已经有土地增值税、房地产税、和土地出让金等，那么征收物业税前需要对哪些现有的税费进行合并或者取替，以避免重复征税？

　　李炜光：开征不动产税后，房产税、城市房产税、土地增值税、土地出让金等应该全部取消，各种苛捐杂税也不得再征，以后就应该以这一种税取代所有的税。特别是土地出让金，如果不取消，畸高的房价就难降下来，“土地财政”的现状就难以改变，下一步的分税制改革就难以深入，不动产税改革的价值也会大打折扣。不过，要我看，最关键的还不是（税）并不并的问题，也许规范现有的税种征收更实际一些。比如规范土地增值税、房地产税等，房地产领域税费征收不规范的问题一直没有得到真正的解决。

　　搜狐财经：不规范是什么意思？

　　李炜光：针对房地产的税多，大概有11种的样子，内外税制不统一的问题也很严重。比如，房产税仅针对内资企业而城市房地产税又仅针对外资企业；
耕地占用税仅针对内资企业，外资企业不必交纳；
内资企业交纳城镇土地使用税而外资企业缴纳土地使用费，等等。乱收费也多，各地方收费五花八门，说得上名目的，如市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、规划许可证工本费、建筑许可证工本费、征地拆迁补偿费、旧城改造费等等，少的几十种，多的达数百种。真的需要收这么多费吗？根据建设部房地产业司的统计资料，在商品住宅成本中，税收约占10%，各种收费所占20%。因此征收物业税的话，首先要规范原有的税收，该取消的取消，以后就征收物业税这一种税。

　　征收物业税关键在如何处理好中央与地方的关系。中央有征收物业税的意向，但是如果地方对这个事不积极也很难办。实际情况是，地方的确对征收物业税没什么积极性。原因在于，征收物业税增加了房屋的持有成本，所以很多人会加紧在物业税推出之前将房子卖掉。这样一来，只要一征物业税，本地的房地产市场就要受到冲击，这对地方财政是不利的，会影响政府在土地出让金方面的收入。土地出让金是随着房价变化的，房价越高，土地出让金也越高。这也是地方政府对征收物业税积极性不高的一个原因。物业税的“空转”从03年就开始了，但是到现在还没有正式推出，与地方政府积极性不高也有一定关系。虽然媒体报道说明年要从“空转”到“实转”但那也是部分的确，全国征收短时间内还很难实现。

　　另外一方面，征收物业税很复杂，这也增加了开征物业税的难度。物业税开征是个很复杂的事情，首先得进行房源普查，明确房屋的产权，建立规范的评估机构，而这是一个浩大的工程，地方政府得先弄清楚，这个辖区之内到底有多少房产，这些房产都归谁，产权明确了，不明确怎么征税？其次，物业税的税率、税基、征税对象、征税方法上也要仔细斟酌，技术上要做很多准备。

　　搜狐财经：征收物业税可能会牵扯到什么样的部门？

　　李炜光：比如财政部门、信息统计部门、土地资源管理部门或房地产管理部门之类的，都要参与。好多信息不是单靠税务就能掌握的，必须得要使部门之间的信息横向联系起来，实现共享，这样才能提供准确的信息，信息准确才方便收税。这些在技术上实现起来都有困难，比较麻烦。

　　搜狐财经：您刚才说对开发商影响不大，为什么？

　　李炜光：开发商不会太反对征收物业税，因为通过征收物业税，土地出让金可以减收甚至不收，这对开发商来说相当于降低成本。

　　搜狐财经：能否简单的解释一下什么是“空转”什么是“实转”？

　　李炜光：空转我来形容一下其实就是一个演习，没有实际征税。是按照征收物业税的模式运作，一切的程序、步骤跟实际征税相同，它正式的名字叫“模拟评税试点”。“空转”，顾名思义，就是虽然要开征物业税但实际上并没有征，只是按照正式的法定程序和步骤。实转就是实际开始征收。从深圳等地“空转”的实际效果看，并不怎么理想，主要是信息传递过程中错误太多，税务部门实际操作困难。

　　搜狐财经：您认为开征物业税的条件具备吗？

　　李炜光：我觉得至少目前不具备开征的条件。首先，虽然目前有部分试点，但是都是“空转”，这等于还没有真正征收，征税机关并没有做好相关的技术准备，社会各方面也没有做好应对的准备。其次，一个税的开征应该有一些程序，要正式提出议案，要经过人大审议、立法，还要进行广泛的社会教育、宣传。比如开征物业税，意义是什么？对大家有什么好处？等等。这些工作还都没有做，进入实际操作层面不容易，再加上法定程序还没有启动，很多利益关系还没有理顺，我看短期内是难以开征的，原因很简单，条件还不成熟。

　　搜狐财经：刚结束的十七大强调要让老百姓“住有所居”，国务院常务会议也强调要控制房价上涨过快，认真落实抢地产调控政策，那么作为房地产宏观调控政策一个重要部分的税收政策，您感觉应该如何发挥作用去调控房地产市场？

　　指望物业税使房价下降不现实

　　李炜光：相比较金融手段，税收手段是很直接的，加息今年已经多次了，但是对房地产的影响因为有一个滞后效应，不能立即显现，但是税收就不一样，税收是非常直接的调控手段，一旦征收立竿见影，但是关键是要看见什么影。

　　开征物业税，在一定程度上可以抑制投资性需求，特别是那些增量市场的投资者。又由于增加了物业的持有成本，市场反应肯定是部分业主出手卖房子，加上银行二套住房贷款政策收紧，市场抛售现象有可能出现，这就会导致房屋空置率会降低，房产供应增加，自然就流通快了，增加房源的供给，这就是所谓的立竿见影吧，多少有消减房地产泡沫的作用。但是房价是否真的会大幅度的下降？我看未必，房价受很多因素影响，百姓的刚性需求也很大，很多人的需求是被不断上涨的房价给抑制住了，及时房屋供应增加，价格也未必就降下来。另外一方面，开发商是否真的会愿意降价？在中国，房地产市场还存在很多操纵行为，而且开发商已经支付了土地出让金，这构成了他一定的成本，开发商是一定不愿意挤压利润去降低房价，如果他不打算降低利润，他就得保持一定高度的房价，那价格怎么降得下来？因此指望物业税推出后出现房价下降的情况不大现实。

　　有一个问题需要注意，就是土地出让金，开征物业税以后土地出让金会划到税内和税外目前还不好说，将来还是照原来那样的征，这是可能的，因为中央和地方现在为土地出让金肯定是要讨价怀还价的，政府如果把房地产领域的规范、和谐、老百姓多得利放在前面考虑了，那土地出让金就不应该继续再征了，把它放在物业税里面，这样也可以降低开发商成本，也有利于房价下降。但是也可能是另外一种情形，政府更看重自己的税源，如果把它放在税外，一头征收物业税，一头继续高价拍卖土地，收土地出让金，房地产价格怎么可能下降？

　　国家今年出台很多政策调控房价，十七大专门提到这个问题，中央很重视，但是究竟什么宏观政策最好呢，现在把杀手锏、把希望都寄托在物业税上，征收物业税能有效果吗，马上房地产价格就能降下来、就能冷却吗。我感觉它的作用没那么大。

　　搜狐财经：您如何看中央一系列的房地产调控政策？

　　李炜光：这些出台频繁的政策要收到实效可能还要等待一段时间。中央的目的是控制房价上涨过快，而不是让房价降下来。因为房地产一旦衰退了，对谁都不好，特别是对政府，会使政府收入下降，特别是地方政府。像这次财政部跟地方六省市商讨明年物业税“空转实”的问题，表示地方政府的改革的成本中央可支付一部分，但好像仍然没有达成协议，就是这个道理，其中涉及到的是首先是各级政府的利益。如果地方上反对的声音大中央也不得不考虑，也得想办法给地方以补偿，所以像物业税这样的事关重大的政策出台应该持谨慎的态度。

　　搜狐财经：如何合理的确定物业税的税额，需要考虑哪些因素，什么水平的税额才会对房地产投资或者投机产生明显效果？

　　李炜光：现在有很多测算方法，应该考虑差别对待，这也是打击炒房的一个有效手段，比如对第一套房屋虽然不能免税，但是能不能有一个免征额，比如90平米以下完全免税，90平米到140平米低税， 140平米以上抑制性征税，或者在大一点，定在180平米。对于第一套住房因为是自住，稍微大点也不必一定就征很高的税。税收不应该打击人们居住的幸福感。而对于第二套房就可以正常征税，以抑制炒房投机行为。目前这些建议都有专家提，也具备可行性。

　　搜狐财经：征收物业税长远考虑对地方政府不是更有好处吗？

　　李炜光：长远来说我觉得是，短期应该说对他不太有利，因为这些年土地财政已经搞的疯狂了，地方政府获利比较大，94年税制改革以前税收总额比重还是比较高的，但是改革以后地方上一时间没有财源了，中央拿走的很多。分税制使得地方财源短缺，只好通过土地出让金等方式解决财源问题，大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这坐得也有点太过分了。

　　物业税属于直接税，影响还是比较大的。我们国家是以间接税为主的国家，就是说可以转嫁的，纳税人不一定真的就是负税人，比如商人可以通过价格把税收转嫁到别人的头上，这个叫间接税。直接税是不能直接转嫁的，我交的税就真的是从我的口袋里拿出钱来交税。像个人所得税、利息税（利息税实际上就是个人所得税的一种）、印花税这类税都是不能转嫁的，所以对这种税的开征，以后应该逐渐的走向规范、走向法制化，应该由人民代表大会的审议通过，变成法律，然后才能征收。

　　搜狐财经：今年2月份的时候开始征收土地增值税，但是感觉市场反应并不是很大。

　　对现有税种进行规范和执行比忙着推出物业税更有意义

　　李炜光：这本是个抑制投机的举措，但在二手房价格指数持续走高、供需缺口加大、价格涨幅显著递增的情况下，很容易成为卖主转嫁税负、继续拉高房价的借口，土地增值税的效果实际上事与愿违。实际上我们国家的很多税种，土地出让金也好，房产税也好与西方的同类税相比的，(点击此处阅读下一页)

　　税种设置来说应该是没有什么太大的缺点，关键不是税制本身，而是在执行过程当中，不规范而且不认真。所以我认为与其花大力气推出一个并不完善的物业税，还不如先把现有的税种如房产税、土地增值税好好地规范一番。不解决规范和执行问题，新税种出来后也很难发挥效用。完善现有的税种总比把这些都废止了重新弄一个税种容易得多，让它发挥作用，这样税务部门也比较容易操作，而且社会上震动也不会那么大。

　　补充一点，刚刚我们谈到地方政府征收物业税存在技术难度，这是一方面，还有一个成本问题，地方会拿可能征到的物业税的收入和土地出让金收入做对比，如果对比之下收入减少，地方政府一定不愿意认证执行物业税了。因此中央可能要给地方政府一定的补偿，就是说空转变成实转，中央可能要给地方补偿这个成本，以调动地方积极性。

　　搜狐财经：也就是说物业税能否出台一要看技术的成熟度，二要看中央政府的决心，三要看地方政府的利益考虑。

　　李炜光：对，地方政府是肯定考虑利益的，能不能持平，这是很重要的，因为这是地方税，中央要求地方一定要持平，中央的决心其实倒不是说很重要，关键就是让这一切能不能变得可行，可行当然地方征这个税不能过多的有成本，过多的成本就不能做，补偿合适了才能干。再有，所有那些技术上的准备，就像我们刚才说的，摸底，看有多少房产，城乡结合部、农村地方的房产都要算起来，城市好算，还得要明晰产权，弄清楚是谁的房子麻烦极了。然后税金要明确、税率如何确定，怎么免税，多高才能免税，有的减税，减税优惠用在什么时候，这些都是技术准备，但目前都没有明确的说法，这也是为什么我认为短期能内物业税不能出台的原因。仅是利益问题就很难摆平、很难理顺，这就给物业税的开征带来很大阻碍。

　　搜狐财经：切实落实房地产调控政策，从房地产税收的角度，除了刚才讨论的物业税，我们是否还有其他的问题需要关注？

　　加强分税制改革 理顺中央与地方关系

　　李炜光：首先清理规范现有税种。比如，土地增值税、房产税应该规范，各种税费应该彻底清理一下。但是，从根本上要解决的问题跟中央财政有关系，理顺中央和地方的关系，特别是分税制改革。在分税制上我们国家一直没有到位，地方政府的收入越到下面收入越少，甚至不能满足正常的开支需要。而中央财政，收了那么多的钱，提供公共产品和服务的有效性也没有能很好地显现出来。比如感觉现在的社会保障显然是不完善的，贫富差距太大，教育、农村问题等，依旧存在，有的依旧严重。如果用税收进行调节就能缓解这种贫富差距。当然，这些年政府下力量搞了一些公共基础设施，这个倒不错的，大家也都看到了。

　　由于不动产税收入主要用于本地区的公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，比较易于为居民所理解和接受，同时也可在一定程度上解决地方政府“事权”与“财权”不匹配的老问题。由于不动产税的课税对象比较稳定，各地方政府易于监控，未来的不动产税将作为级次较低（省以下）的政府税收体系中的主体税种。

　　还有个改革成本的支付问题，在经济增长比较快、税收比较高的时候最应该做这件事，但是现在做的还很不到位。地方取消农业税，乡镇这一级有些地方无法生存，有的干脆就取消了，重庆已经取消了乡镇这一级，已经做这个试点了。将来实际上还是中国传统的建制在县，县级政府下面最多有一个派出机构，农村基层还是走自治的路子。目前中央的税收收入每年增长20%左右，占经济的比重那么高，要是按照学者的测算，宏观税负达到百分之三、四十。这么高的税，但是起的效果，给社会带来的福利，给国民带来的福祉这块，显然是打了折扣。而地方政府又非常的困难，地方政府越到下面越困难，他怎么办？他只好搞土地财政取得收入，因为地方也有事情要办，公共服务也要提供，地方政府自己也要运行，可是分税制做的不好就是，中央这头拿太大了，把地方拿穷了，所以地方上在体制之外再找财源的话，中央政府只能睁一只眼闭一只睛，他没有别的办法。现在要求地方政府把土地财政拿出，中央政府应该紧跟着完善体制，就是说按照从税种上要清晰的划分出哪些是中央的、哪些是地方的、哪些是中央和地方共享的，而且要建立在科学测算的基础上，照顾好各方利益。税收改革十多年了，应该比较成熟了，但实践中还有很多问题。这是分税制改革应该是特别要做的事情。如果这些基本制度安排不理顺的话，中央和地方政府之间的利益关系是很难解决好的。

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