管治“群租”需要新思路

　　 　　对外来人口的“廉住”问题,从国际上看,各国出现的现象大致可分两类:一类是大城市城郊普遍出现成片贫民窟;另一类则是目前国内不少城市不同程度出现的“群租”现象｡
　　
　　“城市管治”(Urban Governance)?是当今发达国家大城市管理的一个基本理念,即当计划(或规划)执行过程中,遭遇许多不同利益发生冲突时,首先是通过协调(而不是强硬措施)达成一致并取得各方认可｡对于时下社会关注､争论的“群租”现象,我认为应从以人为本,建设和谐社会的高度,用城市管治的理念来进行治理｡
　　时下,一套住宅本用于数口之家,现在一下拥入二三十人,人员复杂､流动性强,确实存在各种隐患,会带来各种问题｡即使在上海,根据该市《居住房屋租赁管理实施办法》,租赁房屋面积,承租人的人均建筑面积不得低于10平方米,或者人均使用面积不得低于7平方米｡如果一套150平方米的公寓出租给15个人,虽然平均面积达到《实施办法》要求,没超规定,但管理不善,同样会对小区带来许多负面影响,“群租房”现象由此越来越受到利益受害的小区居民强烈反对,已经引起各地政府的高度重视｡
　　然而,从城市管治必须考虑多方利益､尤其是弱势群体利益去分析,可以看到,我国城市畸形的高房价､低收入将不以人们意志为转移地将城市中低收入者带入一个“宿舍时代”｡一些城市“群租”问题愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失,而在于经济原因｡高房价导致中低收入者的居住需求得不到满足,甚至日趋恶化,特别是刚步入职业生涯､缺乏经济积累的年轻人,现在北京､上海､深圳等地房价严重背离当地工资水平,以他们普遍的薪金水平,更不要说进城务工农民工,他们“拼房”实属无奈选择｡
　　一些城市出现比较普遍的“群租”现象,既是经济问题,也是社会问题,说到底,穷人也不能被剥夺居住的权利｡对外来人口的“廉住”问题,从国际上看,各国出现的现象大致可分两类:一类是大城市城郊普遍出现成片贫民窟｡像孟买､里约热内卢､墨西哥城等,都属于此种情形;另一类则是目前国内不少城市不同程度出现的“群租”现象｡依据国情和市情,地方政府既不愿看到出现贫民窟现象,也不希望看到“群租”蔓延并带来新的隐患,那么,在大力采取整治的同时,还必须寻找新的管治思路和对策｡
　　首先,为保障低收入者的居住权利,应按照GDP与物价(包括二手房)指数变动来提高､调整收入水平｡目前像北京､上海､深圳等城市生活水平,外来务工人员(包括外地大学毕业生)仅靠微薄收入,是根本无法在市中心租房的,而移居远郊则每天交通费是很大开支｡即使你把他们都导向郊区,除了增加个人负担之外,还会增加城市交通拥挤､资源浪费､时间消耗､社会痛苦指数等｡因此,在发达国家,低收入者居住市中心而富裕阶层移居郊外都是通例｡就业岗位集中在市中心,低收入者居住在市中心不但方便利用公共设施,还可省去交通费用和路途时间,这不仅有利于降低低收入者的生活成本,而且有利于城市压缩商务成本､减少能源资源消耗｡因此,当前除了提高收入外,政府需要研究,如何给外来务工人员(包括刚刚告别校园的大学毕业生)以相应的房租补贴或租房退税等政策｡
　　其次,除了规范“群租”之外,应加快实行类似战后联邦德国“社会住房”和香港“公共租屋”的政策｡德国“社会住房”建设包括:一是供出租的公寓楼和合作社住宅,一是针对法定群体住宅房产的资助｡通过不同补贴方式(建筑费用补贴､支出补贴或减息),使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层｡当下,近期我们可将中心城区可以利用的旧厂房､旧仓库加以集中改造,使之成为满足最低居住要求的“廉住公寓”;可通过盘活现有公房､收购二手房､积极鼓励企事业建造､负责提供集体宿舍等多渠道落实住房房源;远期应考虑在城区外围兴建成批的“廉住公寓”｡
　　第三,借鉴国外租房经验｡比如像德国,几十年来规范住宅市场的法律基础是《住宅建设法11》｡这项法律规定政府必须为社会各个阶层提供住房,在面积大小､房屋设施和租金等方面为不同阶层量身定做,满足不同阶层需求｡另外,德国多数城市,房租价格都有章可循,即各方认可的“房租明镜”｡一般由各个城市的住房管理机构､租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作,每两年重新制订一次｡“房租明镜”在租房者和房主中间都很有权威性｡就连法院在判决有关住房租金的纠纷时,也会优先参考它｡这样便可杜绝我们目前在租房市场中的“二房东”现象｡
　　(作者系上海社科院社会发展研究院研究员､社会学博士)

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