楼市盘点刺激2009|会不会适当刺激楼市

　　相较于2008年的黯淡,2009年楼市的一片红火完全可以用“风生水起”来形容。虽然经济危机仍在潜移默化中影响着中国乃至全球经济,但2009年房地产市场,仿佛早已从漩涡中走了出来,找不到一丝危机的影子。一方面巨大的市场需求迅速吞噬掉青岛一手房的存量,另一方面政策的利好促使二手房交易也出现了“井喷”,一路上扬的成交曲线告诉我们:全社会对房地产风险的淡忘比料想得快,年初的顾虑重重,到年中已经成为喜上眉梢,年终岁末更是踌躇满志,2009年让我们深刻地感受到一个最完整的地产上升年。
　　纵观2009年青岛楼市,可能没有任何一个年份像2009年这样令人意外,许多人猜到了开头,却没有人猜到结局。年初,观望情绪占据市场主流,人们冷眼旁观猜测着房价还要跌多少;年末,市民买房排队,房价上涨何时休,无人知晓……如此天差地别的境遇,让人们更加聚精会神地关注每一个发生在身边的房地产大事件,从中央出台的政策、新规到发生在我们中间的旧城、旧村改造,城市中的每一处变化都成为人们关注的重点。
　　 政策是宏观的,却无处不在地影响着我们的生活;居家买房是微观的,却是老百姓每家每户一代甚至几代人的大事。回首刚刚走过的2009年,扳着手指细数这一年来我们共同经历的,期待2010年每一个购房者都能完成购房大计,每一个与房子有关的话题都能圆满。
　　
　　 Compared with the depression in 2008, the real estate market in 2009 was hot. Despite the financial crisis exerting a deep negative influence on the economy of China and even of the world, no trace of economic depression can be found in Qingdao"s real estate market in 2009. On the one hand, the enormous market demand rapidly consumed the stock of newly constructed buildings, on the other, the governmental policies promoted the rapid increase of transaction amount of second-hand housing. The increased momentum told us that the whole society had forgotten the real estate problems much faster than we had predicted. So 2009 witnessed a year of overall increase in the real estate market.
　　
　　2009楼市也疯狂
　　
　　看过《修女也疯狂》这部电影的人无不惊叹修女迪劳丽丝的所作所为,而如今,作为一名自2001年起便开始从事房地产行业报道的老记者,尽管已经经历了青岛楼市自2002年以来的一路上涨,但是,面对2009年青岛市场的惊人表现,我还是有些瞠目结舌,2009,楼市也疯狂。
　　且不论成交量的一路上扬,根据青岛网上房地产统计数据显示,青岛市2009年住宅成交总套数为77122套,而2008年青岛市全年的成交总数为34369套,还达不到今年的一半数量。就连成交价格,也是憋足了劲儿往上蹿。
　　君不见,市内四区动辄上百万的房子比比皆是,购房者已经突破每平方米1万元的心理防线。从区域上看,市南区的房子每平方米超过1万元已经是非常普通的事情;而市北区,许多地方的二手房也已经达到了万元的边界;不仅如此,万元大关继续东移北进,逐渐向李沧、四方进军。也许,用不了几年,在李沧和四方,每平方米1万元的房子也难觅踪影。
　　据鹏翔智地研发中心公布的统计数字显示,2009年,全市商品房住宅成交均价为每平方米6505元,比2008年全年的成交均价每平方米至少涨了1000元,12月份,全市商品房住宅成交均价为每平方米6772元,1月份的成交均价仅为每平方米4735元。
　　也就是说,年初每平方米花6000元就可以买下来的房子,年底至少每平方米需要多花2000元,而一个90平方米的房子,就得多花近20万元钱。也难怪购房者惊呼“工资的上涨永远也赶不上房价的涨幅”。
　　在记者看来,2009年让人惊讶的除了成交量和房价的涨幅外,还有楼盘的热销程度,“开盘售罄”已经成为大多数楼市的普遍表情。早的不说,就拿前段时间刚刚开盘的辽阳西路上的某项目来说,提前三天排队,300多套房子,600多号人等待购买,而号码仅仅叫到200多号,房子便已经销售一空。如此热销的场面,真有种回到2003年“买房像买大白菜”的年代。
　　新房市场表现让人吃惊,二手房市场表现同样也不逊色,同2008年相比,成交量和价格都打了一个漂亮的翻身仗。市内四区全年36127套的成交量,在数量上达到了去年同期的两倍之多,而且在价格上也与去年不可同日而语,每平方米价格至少有10%左右的涨幅是非常保守的估算,有些房子价格的涨幅甚至达到了30%”。
　　如同2009年市场复苏的速度之快,让业内人士也出乎意料一样,2010年的房地产市场走势如何同样也是一个难以破解的难题。对于2010年的市场,业内人士的预测是房价依然平稳上涨,而作为一名媒体工作者,我不敢妄加断言,只是最近一段时间,一直在心里嘀咕一句话:上帝欲想使人灭亡,必先使其疯狂。
　　
　　“不要迷信降价,降价只是传说”
　　
　　回头再看看这深V的背后:一方面是房价的完美风暴,另一方面是房地产政策的一波三折。房价从年初的理性回归,到年中的全面回暖,再到年底的恐慌性抢购,活脱脱地“不要迷信降价,降价只是传说”。而房地产政策年初以四大国有银行延续7折利率为号,拉开了房地产振兴的大幕;年中则是加大土地供给,房地产信贷政策开始“松绑”;而年末一看松过了头,速速回马一枪,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年,遏制炒房现象。不知是政策没赶上房价,还是房地商赶上了政策。
　　作为二线城市的青岛集大开发商万千宠爱于一身,地产排头兵保利、万科、绿城、中海齐聚于此,携手本地企业,将楼市的波澜壮阔演绎得淋漓尽致。2009年的青岛楼市总是与新纪录相关联:“百合花开,四方人来”的保利百合花园创下月签近500套的签约纪录;市区新建商品房成交达32888套(数字挺吉利,挺“开发商”),月度最高达9844套;开发区环岛路北侧地块以及13200元/平方米的楼面价“高调”刷新青岛楼面价;而潜艇学院地块“低调”地成为新地王;万丽海景创售价最高……而这些纪录的背后还有一个纪录,那就是房地产交易中心的排号人数,而且还提供了新的就业机会――炒号黄牛。
　　2009年已经过去了,而这些纪录可能还要长时间存在。不想太多地回顾2009年青岛楼市,因为一旦回忆,就会掀起很多人的很多后悔,也不想太多地预测2010年的青岛楼市,因为预测楼市就跟预测某某生男生女一样,永远有人准,有人不准。
　　但时光在流逝,青岛在发展,还是有很多美好的事情值得我们期待的,房价除外!那就说说除房价外的楼市吧。
　　地铁2009年来了,2010年自然更近了,地铁将城市的时空距离大大缩短,交通条件的改善必然带来缩小区位造成的价差,而且还可以让蜗居一族房子大一点,睡眠多一点。
　　海底隧道要通了,开发区很快要成为“已开发区”了。一桥一隧的连通使开发区不再是“一张旧船票,登上老轮渡”,而是成为了青岛最有潜力的区域。
　　保利、万科、中海来了,而龙湖、华润也来了,品牌开发商的到来证明了青岛的吸引力与影响力,同时也将带来更好的产品与更好的服务……
　　海子曾经诗云“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”。海子作此诗时,可能估计到青岛的海景房他买不起,所以逃离了。而今天,对于大多数的青岛人而言,“面朝大海”也只能是偶尔路过时的惊鸿一瞥,或是驻足沙滩时的短暂宁静。但是,我们仍然希望小小的房子能给我们春暖花开的心情,而不是只有开发商春暖花开!
　　最后,别忘了,“V”还代表胜利!
　　
　　2009楼市之金木水火土
　　
　　 2009年的房地产市场,我想用五个字来概括:金木水火土。当然,我不是大仙也不是半仙,不敢从哲学、中医学、占卜等方面用五行八卦来解读世态。我只是望文生义来“借读”一下房地产的2009年。
　　先说“金”:房价。房地产最容易引起冲动与反动的就是这个字,而2009年尤其“过分”。11月份,北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点,商品住宅的成交均价达到了18088元/平方米的高位,新开盘项目的均价升为17550元/平方米,2009年以来涨幅高达29.42%。而乘着北京房价飙升的东风,上海建筑一年房价涨幅超过177%。综合一年来各月的成交统计,青岛2009年市内四区房地产市场总成交量为6.9万套,其中新建商品房成交32888套,二手住房成交36520套。房价的最高涨幅也达30%左右。2009年,房价的含“金”量有点失常了。
　　再说“木”:工程。“从供应来看,房地产企业开发建设规模在快速增长,尤其一些上市大企业,年开发量已过1000万平米,而且还在拟定翻番计划,拼规模、扩地域是目前房企竞争的一个主要趋势。”青岛市的开工面积从数量上并无大的变化,但是给人一个印象是,青岛无处不工地,塔吊林立如电线杆,楼盘冒出如雨后春笋。此情此景,不知是喜是忧。
　　再说“土”:土地。“地王”频出的2009年,让一些城市的卖地收入大幅飙升。最新统计显示,杭州、上海、北京夺得2009年土地出让收入的前三名。按照公开数据,2009年全国70个大中城市的土地出让收入丰厚。其中,杭州市以创纪录的1200亿元夺魁。2009年上海创造了约1000亿元的土地收入,是2008年的约2.48倍。北京市2009年招拍挂的经营性用地收入,最终定格在900亿元。青岛市通过招拍挂和项目招标方式共出让土地5000亩,土地出让总额100多亿元,土地出让数量和总价都创同期“十年之最”。土地这么个供法、地价这么个涨法,不能不叫人心里直发毛。
　　再说“火”:市场。 10月16日,北京华贸城开盘,700多套房源,登记排号量达到6500号,并随之被抢购一空。10月17日开盘的美立方也出现3000多人排队购房的情景。青岛的热闹程度一点也不逊于北京。3月28日,保利百合花园开盘,几个小时就售罄了400套在百姓看来“不便宜”的房子,被称作“青岛史上最牛的开盘”。全青岛市自2009年3月份开始一改此前徘徊在千套左右的颓势,开始强势反弹。3月份销量突破5000套,此后扶摇直上,销量最高的11月份近万套。数据显示,2009年仅市区房地产成交量 6.9万套。而2008年市内四区全年新房与二手房的总成交量仅在2.5万套左右。百姓不堪承受“火”之重啊。
　　最后不得不说“水”:水分。房地产到底有没有泡沫,十几年来争论个不休。2009年的这个势态是不是一种泡沫呢?当代行为金融学主要创始人之一的罗伯特?希勒坦言,“迪拜的房价明显是一个泡沫,我不能说中国有房地产泡沫,但是很担心会出现这样的趋势。”我不敢做出这样的判断,但是我敢说多少还是有“水分”的,房价有水分,行情有水分,老百姓的心理也有水分。
　　2010年又会怎样?我想用两个字可以概括:变数。什么意思?一,房价不可能下降,但是变数在于供应量。二,楼市政策不会有大的调整,但是变数在于房地产商不要“欺人太甚”。
　　重申,我不是大仙也不是半仙,2010年楼市的走势,只能骑驴看唱本了。

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