房地产产业关联的国际比较

　　摘要：文章基于多国非竞争型投入产出表，运用非完全假设抽取法计算了房地产业与其他产业的前向关联和后向关联。首先，房地产业表现出商品属性时与传统意义上的上下游产业关联紧密，表现出资产属性时与金融等虚拟经济部门联系紧密。其次，房地产业发展程度越高与金融业的关联度越高。再次，随着房地产业的发展房地产业与实体经济的关联越来越弱。中国房地产业的高速发展已经在房地产和金融领域集聚了大量风险，建议采取措施疏导房地产业市场的过剩资金逐步流出，实现房地产市场的软着陆，并有效拓展投资渠道，使其为实体经济服务。
　　关键词：产业关联；资产属性；实体经济；软着陆
　　一、 引言
　　房地产作为我国经济发展的“支柱产业”曾经为经济的增长做了很大的贡献。然而，随着经济的发展，房地产业的快速发展带来的正面影响已经逐渐被负面影响掩盖。房地产业绑架了中国经济，损害了经济增长的潜力，这已经是不争的事实。
　　王国军、刘水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均对房地产业的关联度进行了测算，部分学者还对房地产业的关联效应进行了国际比较。已有的研究比较了相关产业与房地产业关联性的大小，也大多发现了金融业与房地产业的强关联性，但是都没有从虚实的角度将产业分类，也没有分析关联性强弱的原因。接下来，本文将基于1995年～2011年多国非竞争型投入产出表，测算房地产与其他产业的关联性，并从虚拟经济和实体经济分类的角度进行分析。
　　二、 房地产业特征分析
　　本文对发达国家与发展中国家房地产业进行对比，将房地产业的发展的异同点总结为以下几个方面。
　　1. 房地产价格波动差异大，与经济呈正反馈。房地产业景气指数尤其是房地产开发投资往往与经济的景气度联系密切。而房屋销售价格的升降则是反映一国房地产行业是否景气的重要指标之一。数据显示，每个国家的房地产价格都出现一定程度的波动。其中幅度最大、持续时间最长的当属日本。自1991年日本房地产泡沫破灭以来，日本的房价持续下跌，到现在房价整体水平不及原来的50%，虽然已经持续了20多年，仍然没有止跌的迹象。与此相对应的，日本的经济增长速度业随着房地产泡沫的破灭而减慢，在个别年份甚至出现了经济的负增长。另外2008年底由美国次级贷款引起的经济危机使得各国的房价均出现了一定程度的下降，尤其是美国和英国。相应的几乎每个国家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。随着美国几轮量化宽松的执行和各国经济复苏计划的实施，在经济出现好转的同时各国房价也有所上升。
　　中国房地产价格在20世纪90年代房改探索期出现了一定程度的下降，然而整体而言在1995年～2011年中国房价上涨的速度非常快。同时，这接近二十年的时间也是中国经济的快速增长期。与中国的快速增长不同的是，德国房价近二十年处于平稳缓慢上升状态，而德国的经济同样也是在稳步增长。
　　2. 房地产业效益水平高于其他行业。在被考察的国家中，房地产行业的增加值率（增加值占产出的份额）比其他行业都高很多。由于房地产属于资本密集型行业，资本报酬高，体现为较高的营业盈余。1995年～2011年几乎所有国家的增加值率都达到65%以上，大部分国家在70%～90%，巴西房地产业的增加值率更是高达92%。就变动趋势而言，巴西、日本、英国三个国家房地产业的增加值率在这17年的时间内几乎没变。尽管各国房地产价格出现了大幅度的波动，尤其是日本房价一直处于下跌阶段，但是房地产行业增加值率却一直很高。美国房地产业增加率总体而言呈现先下降后上升的趋势，由于2008年金融危机增加值率又出现了下降。中国和德国房地产业增加值率在1995年～2011年期间呈现上升趋势，中国主要是由于资本报酬占总产值的份额越来越大。中国的房地产业的资本报酬率从1995年的63%上升到2011年74%，这也正反应了房产行业吸收资金能力强的事实。
　　就增加值占GDP的比率而言美国、日本和德国均超过10%，高于本国制造类行业增加值占GDP的比重。而中国房地产业增加值占GDP的比率虽然自1995年以来在逐渐上升，但相对而言较低，没有超过6%。
　　3. 房地产业呈现“中间小、两头大、高自给”的特征。无论发达国家还是发展中国家，房地产行业均呈现出“中间小、两头大、高自给”的特征。所谓“间小、两头大”是指中间投入和中间使用占总产出的比例相对较小，而增加值和最终产品占总产出的比例较大。各国高增加值率则意味着中间投入占比的减小。中间使用在每个国家中占的比例虽然不尽相同，但是比例相对都较小。此外与发达国家和其他发展中国家相比，中国消费拉动的房地产业的产出较小，而投资拉动的比例则较高。而所谓的“高自给”是指房地产行业无论是中间品进口比例还是出口比例都特别小，由此可见，房地产业虽然有较高的效益水平，但是对其他行业的拉动作用不强，对国际贸易的贡献也不高。
　　三、 房地产业产业关联测度
　　本文借鉴Dietzenbacher和Van der Linden（1997）构建的非完全假设抽取法来测度房地产业与其他行业的关联度。
　　1. 非完全假设抽取法。非完全假设抽取法对前向关联测度的原理就是在保持后项关联不变的前提下，抽取掉房地产行业与其他行业的前向关联，各行业产出的变动率则表示房地产行业对其他行业的前向关联度。
　　具体过程如下：
　　采用相同的思路，从投入产出表的横向关联可以推导出假设抽法计算的后向关联的计算公式。
　　2. 房地产业前向关联的国际比较。图1为根据公式（4）计算的各行业产出变动的百分比以测度房地产行业的前向关联。房地产业与其他产业的前向关联反映的是被房地产业对其他产业的支撑作用，或者说处于房地产业下游的产业对房地产业的需求程度。在此，仅以中国、巴西、美国和日本四个国家为代表进行说明。图1为四个国家房地产业前向关联图，图中纵轴数值为各产业产出变动的百分比。

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