房地产企业财务风险管理的对策分析

　　摘要：房地产行业近些年来一直呈飞速发展的状态，但面对当前全球经济危机的形势，我国房地产正在面临着巨大的挑战。房地产企业财务等闲管理问题越来越明显，成为影响房地产行业良性可持续发展的重要因素。本文主要从房地产企业财务管理的风险表现入手，对房地产企业产生财务风险的原因，以及在财务风险管理上的问题进行分析，并对房地产企业如何解决这些问题做好财务风险管理的对策展开探讨。
　　关键词：房地产企业 财务风险管理 问题 对策 分析
　　我国的房地产产业的兴起可以追溯到20世纪80年代中期，虽然只有短短的20多年发展历史，但潜力却不容小觑，与其他行业相比，成长性很高。随着世界经济的快速发展，我国各个行业也都显现出欣欣向上的发展趋势，对房地产行业来说更是如此。房地产业与其他行业很大的不同在于其在资金上的密集型属性，房地产行业与一般行业相比，不仅投入资金量大、资金回收期长，而且资金变现能力差，正是因为这些特点，房地产企业在财务风险上比其他行业面临的挑战更多更大。因此，要想增强房地产企业在市场经济中整体的竞争能力，必须要对房地产整个企业的财务管理水平进行提升。但从目前房地产企业财务管理风险管理的状况来看，还存在一些亟待解决的问题。而要想解决这些问题，首先就要了解房地产企业产生财务风险的原因以及问题所在，了解了这些才能做出有针对性的防范对策。
　　一、房地产企业产生财务管理风险的原因
　　（一）负债率偏高
　　从相关数据统计来看，在房地产企业中，负债率偏高是很大一部分企业存在的普遍现象，有些企业在负债率上甚至超过73%，而我国房地产负债率的警戒线水平是最高则是60%。
　　稍微接触过房地产企业的人都应该很清楚，房地产企业要想在运营中真正运作，大量的流动资金是必不可少的支持，尤其是对于单个项目来说更加如此。在这种情境之中，在运营中过多的使用借贷资金，无疑会增大房地产企业经营的风险。如果不对资产负债率进行降低，进行合理的借贷协调措施，只会使企业在投资上的风险越来越大，随时都有可能翻船。
　　（二）通货紧缩政策的影响
　　在资金需求链接上，房地产企业比其他行业相比会长一些。房地产这种行业缺乏足够的资金是很难展开的，所以，作为金额交易最大的场所，银行自然而然地成为了房地产企业借贷上最主要也是最重要的救命稻草。但近年来，随着经济危机等的波及，通货膨胀问题越来越严重，在各种压力之下，国家财政政策做出相应的紧缩，很多房地产企业因此无法完全保证自己的资金链。蝴蝶效应同样使货币市场上的利率在不断增长，给企业的预期收益增加了很多的风险。
　　（三）市场经济低迷
　　在金融市场上，房地产企业要想获得做够的资金，融资是必不可少的工作环节。但对于上面提到的已经负债的房地产企业来说，这种方法也使得企业的负债率会进一步加大。企业对于债权人的债权保证程度在客观上有所降低，高负债率的自身情况使企业在融资渠道上贷款的进一步可能性也受到了限制。此外，从经营链条上来看，房地产企业比一般企业要长，在这种高负债率的情况下，链条风险也在不断加大，如果断裂就会出现一系列的反应，对整个国民经济都会造成无法预估的影响。
　　二、房地产企业在财务风险管理上的明显问题
　　（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意
　　从对房地产企业最近几年的各种调查资料显示来看，我国房地产行业中超过一半的很少对自身的资金进行合理的规划。有些企业对这一环节甚至完全忽视，也缺乏对内外负债的估计。不断地向银行申请贷款，从侧面上来看，增加了房地产项目的投资风险。其中有三成的企业在拿到上项项目之后，对整个项目并不进行合理规划性，也很少做出相应的研究计划，一味盲目地使用，使企业在资金轻重上的使用不够明晰，给财务管理增加了不少风险。
　　（二）在单个项目上的负债金额普遍较大
　　我国房地产企业中大部分企业几乎没有或者很少有自有资金，借贷是资金最常见的来源，所以借贷金额一般相对较大。项目越大，负债成本的可能性也就会更大。另一方面来说，一些房地产项目一旦上项以后，由于自身的风险和质量管理的普遍不到位问题，在很长一段时期内，这些项目都会给房地产企业带来困扰。
　　（三）资本在结构上出现不当
　　资本结构不当，指自有资本与借人资本在企业资本总额中比例出现不恰当，这种状况会对企业收益产生很大的负面影响。在项目运作和实施过程中，房地产企业需要一定数量的资金。及时的筹集到所需资金是关系到企业生存和开发的重要因素，但从种种情况来看，我国房地产企业在这些方面的表现并不乐观，资本结构明显不当，也导致资本利用率较低。
　　三、房地产企业财务风险管理的对策
　　（一）完善房地产政策
　　针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策。目前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策。政府应该在加息的同时对存款准备金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给予他们一定的鼓励和支持。
　　（二）从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理
　　房地产是一种资金密集型的行业，对于房地产企业的每一个项目来说，基本上所要投资的资产都是大量的，尤其是一些比较重大的项目，设计几个亿的资金都是最普遍的情况。所以，对每一个项目房地产企业必须进行可行性的研究，研究之后再做出决策，只有这样才能更大程度地降低房产项目上一些不必要的损失。其次，房地产企业还应该对投资组合进行合理运用，比如在写字楼的投资中尽量坚固商铺和住宅小区等的构建。只有加强对单个项目的投资管理，从细节上对财务管理风险进行控制，尽可能地区适应市场，才能真正提高房地产企业在财务管理上的抗风险能力。
　　（三）提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理
　　作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理。因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关帐谱认真进行深刻，对帐谱及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查。再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散。除此以外，房地产企业还要对金融做好防范，尽可能地避免财务风险问题。
　　房地产企业在运营中对财务风险的管理是绝对不可或缺的一项工作，面对当前我国房地产行业财务风险管理上的问题，只有对房地产政策进行完善，加强对单个项目的投资管理，在细节上对财务管理风险进行控制，提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理才能降低房地产企业的财务管理风险，使房地产行业朝向更加健康的方向发展。
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