中国房地产泡沫的衡量及对策

　　房子是人们赖以生存和生活的载体，是一个家庭的必备物质保障，是国家经济的支柱产业之一。它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、邮电、家电、家具等多个行业的发展，扩大了对这些产业的社会需求。所以房价的变动和日常百姓休戚相关。
　　1、历次调控政策的政策分析及社会效果：
　　1.1、1998年取消“实物分配福利房”的房屋制度，及深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段。
　　1.2、2001年一2007年，中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的快速发展带动了相关经济的发展，每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业（123.61亿元）、采矿业（16.64亿元）、电力煤气自来水供应业（6.59亿元）。另外房地产业的发展，离不开金融业的融资支持，而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。
　　1.3、2009年5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。2009年10月，营业税免征优惠政策终止。
　　1.4、2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3是要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　1.5、2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖。
　　1.6、2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。
　　1.7、2012年住房信息系统联网，住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。
　　1.8、2013年2月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。具体措施如下：
　　1.8.1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
　　1.8.2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
　　1.8.3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
　　1.8.4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
　　1.8.5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
　　2、房地产泡沫的衡量、分析及对策
　　2.1、房地产泡沫的含义：房地产泡沫是指房地产价格中背离其实际价格的部分。房地产泡沫的存在可能导致资源配置的失调。由于资本的趋利性，过量的资本将涌向房地产市场。按泡沫的发展演变形式，泡沫可以分为三种形态，永久扩张型、爆炸型和逐渐消失型；按照其产生的原因，可分为内生型和外生型。我们现在通常将泡沫简单地归为两大类。一类是理性泡沫，和非理性的。
　　2.2、房地产泡沫的是一种各国经济一种常态，有大小之分，有规律可循，综合对中国房地产的衡量泡沫的确存在，须紧密关注：
　　运用反映房地产市场和实体经济关系的实体经济变量，以及反映房地产市场和虚拟经济关系的虚拟经济变量，如房价收入比、房地产价格年增长率、商品房空置率、泡沫系数等，对房地产泡沫的存在进行综合判断.最后得出结论，认为房地产泡沫的存在是一种常态，只有大小之分，目前我国房地产已经存在大量泡沫，须紧密关注其发展。
　　房地产泡沫的产生、发展和破灭具有规律性：房地产泡沫发展过程具有暴涨、暴跌的特点；破灭时产生的影响大而恢复慢；房地产泡沫主要是区域性的。房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。造成经济结构和社会结构的失衡，容易引起金融危机，造成生产和消费危机，容易引发政治和社会危机。
　　2.3、对房地产泡沫的分析阐述我国房地产价格虚高的基本原因：

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