试论房地产企业资本结构问题与对策

　　摘要：目前房地产企业高负债的资本结构存在很大的财务风险。因此，企业要结合国家宏观调控政策、市场供求、企业自身发展规划，来统筹安排，拓宽融资渠道，调整融资结构，建立良好的资金储备，建立风险控制与测评体系，加强房地产企业之间的相互合作，优化股权结构，确立最优资本结构。
　　关键词：房地产企业 资本结构 对策
　　为了抑制房价上涨，近年来国家出台了一系列针对房地产行业的土地政策和金融政策。2011年是我国房地产调控最严厉、落实最到位的一年。在2012年的中央经济工作会议中，政府也明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归健康发展。随着我国房地产调控行政性干预色彩的继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，房地产商面临着融资成本和融资难度上升的考验，各类房地产企业陷入了不同程度的资金链紧张，甚至面临财务危机的风险。
　　资金是房地产企业生存的血液，而我国房地产企业普遍存在资产负债率偏高、融资渠道单一、负债结构欠合理等问题，使得房地产资金链易出现断裂，财务风险较大。尤其自2010年国家采取措施限购限贷以来，销量的下降、资金链的紧张，使房地产企业的这个弊端逐渐浮现。
　　一、我国房地产企业资本结构现状
　　房地产企业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。但随着金融危机的蔓延及国家宏观政策的调控，房地产公司在发展过程中许多问题和缺陷也逐渐暴露。
　　（一）融资结构不合理
　　按照资本结构理论和企业经营的实际，企业应以内源融资为主。然而，通过对近几年来我国房地产企业的融资结构进行分析可以看出，房地产企业的融资结构多以外源融资结构为主。由于房地产行业具有不同于其他行业的特殊性，一方面从买入土地开始的资金投入，到最后销售资金回收，需要经历一个漫长的回收期；另一方面初始投入的资金量也很大，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入，自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，企业自有资金往往达不到整个项目的资金要求，所以不得不通过对外融资去获得项目资金。外源融资所占比例大，一方面有利于企业充分利用财务杠杆的优势，获得迅速的发展壮大，但另一方面也加大了财务风险，极易出现资金链断裂的情况。在国家严厉宏观调控下，房地产企业也面临着严峻的外部融资环境，房地产企业不得不开始依赖销售回笼资金。
　　（二）资产负债率高
　　由于房地产企业内源融资匮乏，为了取得投资所需资金，绝大多数企业都倾向于通过银行贷款筹集资金，进而也导致了我国房地产企业资产负债率普遍较高的现状（见表1）。
　　从表1可以看出，房地产企业的资产负债率普遍高于其他行业的负债率水平，且差距较大，整个房地产企业的负债率比其他行业上市公司的资产负债率最多要高出20%左右，对于资金密集的房地产企业来说，这具有非常高的财务风险。资金链中的任何一环发生问题，公司都会出现连锁反应，这不仅会引起单个房地产公司的财务危机，甚至由小及大，造成整个房地产行业的破产。而银行是房地产企业的最主要债权人，房地产企业的破产，会直接危及银行。
　　从房地产企业的产业链来说，上下游企业例如水泥、钢筋等制造业也会受到影响。从2011年69家上市房地产企业年报中可以看出，负债占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。2012年500强中房地产企业净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下，龙头企业万科利息支出额度达到12.52亿元，同比增幅为11.26%。
　　2012年，根据申银万国发布的一份房地产信托研究报告显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2 037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3 062亿本息到期，从3月起进入偿付高峰。研究报告显示，房地产开发企业资金状况已从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，可能接近甚至低于2008年水平。随着国家宏观调控的推进和深化，房地产公司的融资渠道不断变窄，融资成本也持续上升，上市房地产企业的资金状况不断恶化。
　　（三）债务中以短期负债为主
　　从经验数据来看，短期负债占总债务的比例为50%较为合适。实际情况下，多数高负债房企更倾向短期负债。短期负债比重过高，一定程度上会降低融资成本，但也增加了短期偿债压力，从而加大了财务风险和经营风险，对企业稳健经营极为不利。
　　（四）债务中债券融资比例小
　　我国对企业发行债券的资格条件审核控制长期以来一直较为严格，企业通过债券融资难度较大，所以截至现在，我国债券市场也仍未取得很大发展；另一方面，由于国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。从现状看，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项，向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款；其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅占约1%的比例；债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
　　二、房地产资本结构的优化建议
　　（一）优化资本结构，扩展多元融资渠道
　　近两年国家出台的一系列房地产调控政策对房地产企业产生了巨大的冲击，房地产企业的资金需求大、资金紧张的问题表现更为突出，以往单纯依靠银行借贷的融资方式已不能应对现在国家银根紧缩的难题，在融资环境日益严峻的形势下，房地产企业必须扩展多元化的融资渠道来保证企业的资金需求，并降低融资成本。比如发展房地产基金、增大债券融资的比例，利用募集到的社会闲散资金投资于房地产，这样既降低了银行的压力和风险，也充分吸收了社会闲置资金，使资源得到合理的配置，从而推动国民经济的发展。

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