浅析商品房地产项目经营管理中的风险管控

　　房地产作为当今社会最为炙手可热的经营项目，无论是在经营或是管理过程中都面临极大的风险。加强企业的风险管控，才能最大限度地保持企业利益不受损害，促进房地产行业获得健康、持续的发展。
　　房地产项目经营管理 风险管控 风险防范
　　前言
　　相比其他行业而言，商品房地产项目存在更大的风险，主要是由于房地产行业具有其特殊性与复杂性。例如对于位置来说，房地产具有不可移动性，这也使人们不能将房地产市场的供求情况进行随意调剂。对于时间方面，房地产项目的投资周期长，这也是市场供需变化不够灵活的主要因素。
　　商品房地产项目经营管理中面临的风险
　　（1）外部风险
　　1.政策风险
　　在商品房地产企业进行项目投资时，需要将国家的各方面政策作为主要参考，其中可能包含：税费政策、住房政策、土地政策、金融政策等，如果政策出现变化，将会对企业造成一定的政策风险。
　　2.市场风险
　　商品房地产项目的主要特点是投资额大、回收期长，导致开发商在战略布局及开发运作中的应变能力较弱。若开发商不能准确研判房地产市场变动趋势及行业走势，将给企业带来巨大风险。例如，若市场行情显现为养老地产产品供不应求，商住产品逐渐滞销时，开发商仍未察觉市场变化依旧大力开发商住产品，将会给企业造成较大损失。
　　（2）内部风险
　　1.决策风险
　　由于商品房地产项目的独有特性，企业需要制定多种项目决策，若决策具有滞后性，便会使项目在投资或开发的各个环节中出现风险，造成重大损失，轻则降低效率，重则贻误商机。
　　2.项目管理风险
　　房企若被管理者经营不善，则能将优质项目搞砸。普通员工若不具备较强的职业素养与工作水平，只会加速项目的的失败，也是项目的重要风险源。
　　商品房地产项目经营管理风险管控办法
　　（1）规避风险
　　为了增强商品房开发中的风险管控水平，对风险进行规避是企业减小损失的主要办法之一，还能将可能造成风险的诱因提前处理。房地产项目运营过程中，只有最大限度地规避风险才能避免或减少企业的经济、信誉等损失。一是，需制定科学合理的决策体系，必要时借助专业机构提供帮助。二是，若在项目运营中已出现风险，管理者应即使采取应对措施或紧急方案进行控制，最大程度的止损。
　　（2）转移风险
　　在进行风险转移时，需要房地产企业将可能面临的风险进行转移或使其得到更有利的转化。在经营地产项目时，管理者会随时面临风险，若风险得不到有效规避，需将不利因素化解为有利因素，方可使损失降到最小。
　　（3）自留风险
　　自留风险的主要含义是指在风险事故發生之后，房企将损失全部由自身承担。企业在面或与处理风险时，应综合考量风险的利弊得失，根据项目进展情况、自身能力、社会责任等多方面因素综合决策，在决定不采用规避风险、转移风险的方式后，利用内部手段解决风险。或是全部的风险由企业自行承担。
　　商品房地产项目经营管理的风险防控措施
　　通过上述内容可知，风险会对房地产企业造成极为严重的后果及不利影响，同时也会降低综合效益使其不具备市场竞争力。为有效防范风险，房企应在开发运营中采用合理措施对风险进行防范与控制。
　　（1）紧跟政策，提前布局
　　房企需对国家的宏观经济及行业政策进行深入分析研究。随着我国社会经济的持续发展，国家陆续出台了多种商品房地产的经济政策以及调控手段，以达到稳定房地产市场的目的。因此房企应时刻关注相关政策及宏观经济发展趋势，并将其深入剖析，准确把握市场发展方向以及经济运行规律，用前瞻性的眼光以做好充分的准备工作，避免风险的发生。
　　（2）加强市场监控，合理规避风险
　　房地产市场具有周期性的特点，同时也具有突发性的特征，应采取合理的措施予以防范。一是，掌握市场规律，顺应市场并适度调整开发节奏。房地产市场有高涨期也有低谷期，房企应根据自身发展状况在低潮时储备土地，在高涨期加速开发，从而降低投入成本，获得更高效益。二是，加强市场监控，时刻了解客户需求及心里变化，避免产品滞销引起的周转不灵。另，在销售前考虑置业者“买涨不买跌”的心里进行产品定价，轻易不要降价促销。三是，提前筹划资金的使用。为应对市场风险，房企在经营中应提前编制资金使用计划，并拓宽融资渠道以应对与市场风险。
　　（3）科学决策，提高能力
　　房地产开发具有投资规模大、投资周期长等特点，房企的决策环节尤为重要，一旦决策失误有可能功亏一篑，因此决策风险的防范显得至关重要。首先，制定科学、合理、完善的决策体系。企业无论是研究发展战略还是进行战术探讨，均要在决策前出具客观公正的专业意见，若企业自身无能力出具，可借助专业机构或外部专家的力量；在决策中，决策者需要结合企业的长短期目标、自身能力进行决定；在实施时，需配备相应的应急方案。其次决策者应具备战略眼光、相关专业知识以及决策能力来避免决策失误，即使出现问题应以快速的反应应对各类问题的发生，避免决策风险对企业形成的严重损失。
　　（4）强管理、善用人
　　当代房企应响应国家号召，倡导“绿色”及节能环保的发展理念，增强自身实力以抵抗风险。房企想要快速发展并有效防范各方面的风险，首先应确保项目的效益最大化，从管理的角度有两个途径：一是提质增效，提高投资质量，增加经济效益；另一个为降本增效，有效控制项目成本，节约支出，从而达到增效目的。其次，不断提升管理水平，使管理行为行之有效；最后，要用具备专业知识及能力的人去做专业的事，组建强有力的项目团队，并配备相应的培养通道及激励机制给予支持。
　　结语
　　通过对房地产开发中的各类风险进行分析，可以采取相关措施进行风险的规避、转移、防控等。因此商品房地产企业需要培养技术型与管理型兼备的人才使自身的风险管控能力不断提升，才能避免企业经济、社会等多种效益遭受损失，促进我国房地产行业获得进一步的健康发展。
　　[1]曲大为，烟台桦林集团彩云城房地产项目风险管理研究[D].中国海洋大学，2015.
　　[2]房晓敏，昌乐县丽景华庭房地产项目开发风险管理研究[D].中国海洋大学，2011.
　　[3]陈涛，浅析商品房地产项目经营管理中的风险管控[J]，商场现代化，2015（05）：268.

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