试论我国物业管理法律制度的研究

　　[摘 要]物业管理是我国新兴的服务行业，尽管在2003年我国通过了《物业管理条例》，但是目前，相关法律管理制度仍不够健全，许多方面仍存在漏洞。本研究就我国物业管理法律制度的基本概况，包括其出台背景，重要意义及存在问题进行讨论，试对其完善提出一些建议。
　　[关键词]物业管理；法律制度；完善措施
　　中图分类号：S481 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）24-0128-01
　　前言
　　近些年来，我国房地产行业迅速崛起，不仅催生出物业管理产业，并使其得到长足发展。为规范其发展，我国于2003年出台《物业管理条例》，但在管理过程中，各种问题和矛盾不断涌现。本研究分析我国物业管理法律制度的基本概况，并进一步提出对物业管理法律制度的初步完善建议。
　　1.我国物业管理法律制度的基本概况
　　1.1 我国物业管理法律制度的出台背景
　　近些年来，尽管我国物业管理取得重要发展，但在此过程中出现的各种问题和社会矛盾却不容忽视，从而促进了我国的物业管理相关的法律制度的产生。具体总结，有以下几点：第一，物业管理相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰。由于物业管理涉及各方关系复杂，在实际管理过程中，须兼顾各方利益，由于责任，资金等引起的纠纷事件数不胜数。第二，很大一部分物业管理企业缺乏“标准服务”的意识，只是过度追求利益却不能提供相应的服务。有些物业管理员侵犯业主权益，甚至有殴打业主的恶性事件发生。第三，业主委员会有名无实、形同虚设。业主委员会机制不健全，不能代表绝大多数业主的利益，没有“集体意识”。第四，业主自律机制不完善。在我国物业管理的实际过程中，缺乏业主共同遵守执行的行为准则，或者有行为准则但内容过于形式化，甚至政治化，使业主无法遵守执行，这就不能很好的协调业主共同利益。
　　为解决上述问题，规范物业管理活动，维护业主和物业管理机构的合法權益。我国第一部物业管理行政法规即《物业管理条例》（以下简称《条例》），终于在2003年6月正式颁布，并于同年9月1日开始施行。
　　1.2 《条例》出台的意义
　　《条例》的颁布和实施，从根本上解决了物业管理法制建设滞后，相关主体之间的法律关系和法律责任不清的问题，对规范物业管理活动和市场，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到了关键作用。《条例》的出台，标志着我国物业管理从此进入了法制化、规范化发展的新时期。《条例》的实施，不仅填补了我国物业管理行业法制建设的空白，而且为规范公平、公正的物业市场竞争，明确物业管理的各方法律主体，保护其相关主体，特别是业主的合法权益，有效解决物业管理纠纷等，提供了重要的法律依据。
　　1.3 目前我国物业管理法律制度存在的问题
　　在我国现有的物业管理法律制度体系下，仍然存在着不少问题。首先，由于各地的物业管理条例大多出台在全国《条例》之前，再结合各地物业管理发展的实际情况，各地制定出来的法律条例在内容上与新出台的全国《条例》中的规定明显不一致，从而在物业管理上没有统一的立法标准。
　　其次，在新的《条例》中，也存在着许多缺陷。主要有以下几点：第一，《条例》中的许多规定只是泛泛而谈，实际操作性差。倡导性乃至偏重宣传性的东西较多。第二，《条例》中只是简单的列举了业主在物业管理活动中的各项权利，规定了业主大会的各项重要职责，但对于业主如何行使这些权利，业主大会如何履行这些职责未作出具体规定。第三，《条例》的现实针对性不强，其功能不全，对目前物业服务中存在的维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用问题等均没有规定具体的解决方法。
　　2.我国物业管理法律制度的完善措施
　　2.1 统一全国立法标准
　　在全国性法规《条例》已经正式实施的情况下，各地应该对自己的物业管理法律制度进行相应的调整，最好能与全国《条例》保持内容和形式的统一。统一条例的标题。这样不仅有利于与国家立法保持一致，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍效力，还有利于法规的名称与内容相一致。其次是要明确统一基本法律概念。法规中的一些基本概念如业主、业主大会、业主委员会、共同设施设备等要进行统一，并与全国《条例》的相关规定保持一致。最后还要统一立法内容。在地方立法中诸如此类与全国《条例》规定不一致的条款一律应给予修改，保持全国立法和地方立法的一致性。
　　2.2 健全完善业主委员会的相关机制
　　根据现有《条例》，业主委员会是业主大会的执行机构，无经费、无场所和无专职人员，在产生之后向相关的行政部门备案即可。但是在实际情况中，这样的机构无明确的法律地位，不能独立承担民事责任，从而不能从根本上维护业主的权益。我们应当在法律上提供给业主一种完全自治管理的模式，突出业主在物业管理上的地位，在立法上要制定有利于业主维护权益、有便于业主履行职责的条文，体现在政府管理上对弱势群体的倾斜政策。。
　　2.3 明确相关主体的法律关系，增加民事责任条款
　　物业管理服务的法律关系，主要体现在民事法律关系方面，即开发商、物业管理企业、业主（使用人以及业主委员会）等民事主体之间对于一定区域的不动产，特别是公共部位、公共设施、公共场地等在使用、维护过程中所产生的各种法律关系。我国现有的《条例》在最后部分“法律责任”这一章规定的几乎都是行政责任，体现政府在物业管理法律关系中“强行干涉”的主导角色，这显然不利用业主等参与的积极性，立法的有效实施。因此，增强法律关系中当事人各方的民事责任，使主体间维持平等、公平、公正的关系，可能是解决物业管理纠纷最有力的手段。
　　2.4 增强物业管理法律制度的可操作性
　　在不断完善现有《条例》的基础上，我们应该尽快出台和完善相关配套法律法规，同时结合各地区具体情况，颁布《条例》的实施细则。还要注意加强执法，将《条例》细致化，使其真正落到实处。对于管理过程中的各项流程，都应该有配套的法律法规或者规章制度来规范，如一些评定、管理费用的收取标准等，都应该有法可依、有章可循。同时为了避免立法的空泛，应该增加可执行条款，在物业管理过程中发生的问题，都能在法律条文上找到解决办法，有效的避免纠纷，有利于执法。最后要加大执法力度，对于严重违反相关法律规定的人员要坚决取缔，让其承担法律责任。
　　3.结语
　　《条例》的实施，为有效解决物业管理纠纷等，提供了重要的法律依据。相信通过对我国物业管理法律制度的不断完善，我国的物业管理肯定能逐渐走上标准化、规范化和法制化的道路，从而促进我国房地产经济的不断发展。
　　参考文献
　　[1] 董磊.论我国物业管理制度存在的问题及完善对策[D].东北财经大学，2006.
　　[2] 刘守杰.我国物业管理法律问题研究[D].中国海洋大学，2005.

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