存量房转租赁房的方式与激励措施研究

　　[摘 要]我国的房地产市场已经步入了存量房时代，合理处置存量房产资源是企业和政府亟待解决的一项重大课题。从政府的角度考虑，主要阐述了PPP模式和共享房屋两种存量房转租赁房的方式同时建议政府采取促进存量房转租赁房的激励措施，激励措施涵盖了鼓励成立专业化租赁企业、现有房地产公司拓宽业务范围、个人出租房屋、个人或家庭承租房屋四个方面。在我国存量房过剩的背景与政府“去库存”政策的引导下，本文所阐述的具体方案对促进房屋租赁市场的迅速发展具有一定的借鉴意义。
　　[关键词]存量房；租赁房；PPP模式；共享房屋；激励措施
　　中图分类号：S421 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）24-0125-01
　　1.存量房转租赁房的方式
　　1.1 PPP模式
　　PPP（Public-Private-Partnership）模式又称为“政府与社会资本合作”，运作机理为公共非营利组织（政府）与企业或非盈利组织作为合作伙伴，形成不同的法律关系，产生不同类型和层次的利益和责任[1]。在PPP模式中，政府提供现有的资源，制定一系列政策支持合作项目的进行，企业提供项目建设资金、人员及技术，对项目进行实际的施工建设，通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理的投资回报。目前PPP模式多用于基础设施建设和公共事业项目中。
　　存量房转租赁房主要运用PPP模式中的TOT模式，即“转让—运营—移交”，如图1所示。具体实施主要分为以下4个步骤。
　　1.1.1 确定合作企业
　　政府应采用“公开招标”的方式，向社会中发出合作公告，说明拟建设的项目及具体合作方式，对有意向合作的企业进行审核，按照招投标的具体流程确定最终中标企业。政府最终与中标的合作伙伴签署特许经营协议。
　　1.1.2 房屋改造、运营
　　企业对房屋进行改造，要求改造后的房屋能够满足基本生活需求，水、电、气齐全，房屋周边有一定的绿化、具备良好的卫生条件与安全条件等。改造完成后，企业可在特许经营期内将房屋用于出租，房屋的一切合法所得归企业所有。
　　1.1.3 房屋移交
　　特许经营期满后，合作企业要将房屋的经营权向政府移交。在移交时，政府应检查房屋是否处于良好运营和维护状态，同时，政府和企业也可以通过协商的方式，选择延长特许经营期限，但企业应向政府支付一定数额的房屋经营权转让费用。
　　1.1.4 全过程监督
　　政府应完善存量房改造、运营监督管理制度，定期对项目的运营进行检查，防止企业出现改造质量不佳、不符合国家标准等违法行为，规范租赁市场的正常平稳运行。
　　1.2 共享房屋模式
　　1.2.1 共享房屋遇到的问题[2]
　　（1）房屋内的财产安全问题（实名认证问题）
　　很多居民在出租自己房屋的时候，会选择将房屋内价值较高的物品移走，防止租客的不良行为，这也是出租方将自己房屋出租时最为担心的一个问题，在共享房屋中这一问题将升级，共享房屋的住客更迭快，使得房屋内一旦产生财产损失很难找出真正的行窃者。
　　（2）出租方房屋的整洁度问题（物业管理问题）
　　由于共享房屋是单个出租方组成的，所以缺乏有效的物业管理，这就导致房屋的整洁度成为了一个重要问题.
　　（3）租客隐私外泄问题因为租住共享房屋时为了避免发生财产纠纷，所以出租房一般会安置摄像头以及记录每位入住人的隐私信息（例如身份证号和电话），那么与前四点不同，这一点则是用来保护租客的权益[3]。
　　1.2.2 解决办法
　　为解决以上几个问题，可采用如下方法：
　　（1）密切貼合互联网主体，财产问题可以通过实名认证得以保障，具体内容是在租客入住之前，需要扫描房屋二维码进行实名注册登记，只需注册一次，个人信息便会被储存起来，同时在房屋外面有一个计时器和与计时器紧密相连的指示灯（指示灯在该共享房屋无人租住时为绿灯，在打扫期间为黄灯，在有人租住时为红灯），计时器由每一位注册认证成功的租客入住前输入确定租住的到期时间，时间确定后将自动生成租金，在完成租金交付后，会以微信（或者专门的APP软件）二维码的方式生成虚拟钥匙，房屋的锁是由激光扫描二维码来打开的。这样大大提高了保密性与方便性。在租客时间截止后的一个小时内，房屋的二维码钥匙将会自动更换，该租客不能再凭自己的原虚拟钥匙进出该共享房屋。租客的设定截止日期后，房屋会自动向周围最近的物业管理发送打扫请求，在物业将房屋打扫完毕后，灯光由黄色变为绿色，允许下一个客户继续入住。用这个方法可以消除出租方的财产损失之忧，房间的系统会自动记录每一位租客的进入与离开信息，若有财产损失则很容易查出行窃者。
　　（2）对于整洁度问题，如果之前就是在小区里的房屋，则应由原小区进行打扫管理，如果是工业厂房或写字楼改装，则可以在互联网上采取类似于滴滴打车的软件，由出租方在收到租客退房后向该APP发送消息，并通知可以进行打扫。该APP将会根据地图功能搜索附近的清洁公司人员进行上门打扫，如果下一个租客入住时发现有卫生问题，向出租方说明，打扫的清洁公司将受到差评。
　　2.存量房转租赁房的激励措施[4]
　　2.1 鼓励成立专业化租赁企业
　　首先，积极贯彻落实国家鼓励创业的政策，国家政府出台相应的税收优惠政策、鼓励金融机构加大支持、增加租赁用地的供应等措施来鼓励创业者创立专做存量房转租赁房业务（包括商业办公存量房与工业用房存量房改建，区别于房地产中介机构，防止功能重复）的企业，如“共享房屋”企业、各种短租平台、长期公寓等，企业经营范围统一规范为住房租赁经营（政府只在初期干预，等到房屋租赁市场进入自觉发展的状态，政府即可退出，有助于市场更好地发挥“看不见的手”的作用）。采用PPP模式：政府为专业化租赁企业免费提供政府、国有企业手中空置的厂房、商业用房，专业化租赁企业将其改建成住宅后，用于租赁，获取收益一段时间以后，再将该住房交还给政府。在政府鼓励方面应从如下几个方向着手：
　　2.2 鼓励现有房地产公司拓宽业务范围
　　2.2.1 对于将待售商品房转为租赁房屋并在房管部门登记备案的房地产企业，当租赁房屋达到土地使用年限时，自动续期30年，相应房产企业就租赁房屋所在土地重新签订土地使用权转让合同，合同有效年限为30年，企业无需再次缴纳土地出让金。
　　2.2.2 以上房地产企业，自登记之日起，5年内免收租赁房屋的房产税和城镇土地使用税、增值税减半征收。
　　2.3 鼓励个人出租房屋
　　政府应采取一些宏观激励措施来促进个人手里存量房的外租比例，从而在个人存量房角度上提高效率，积极响应去库存的号召。
　　3.鼓励个人或家庭承租房屋
　　3.1 实行新型房屋租赁模式：租价抵房价（类似于融资租赁，需办理相应的网上登记手续）
　　将租客每月租金的80%计入房价抵用额度中，租房一定年限后，租客有能力一次性付清房屋剩余价款时，可一次性将房屋买过来。房价抵用额度仅限于一套房屋，若一定时间后，不选择购买此房，则房价抵用额度无效。
　　参考文献
　　[1] 孙德梅，吴丰，康伟.基于演化博弈的基础设施建设PPP模式稳定性分析[J].哈尔滨工程大学学报.2017.
　　[2] 刘盼盼.共享房屋已上线你想住吗[J].现代青年.2017.
　　[3] 张洁，赵乐.房屋登记档案信息共享与保护隐私权问题分析与对策研究[J].信息化建设.2016.
　　[4] 吕列金.共享经济背景下房屋租赁市场新格局分析[J].西部皮革.2017.

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