房地产企业纳税筹划节点研究

　　【摘 要】鉴于目前国家为了防止房地产市场的过热现象，调控房价，使得房地产企业的盈利能力受到较大的影响。在当前的市场环境之下，降低自身的经营成本就成为房地产企业所面临的重要问题。而房地产企业面临的应当缴纳的税种较多，所以在降低经营成本之时，合理避税就是房地产企业应当重点关注的问题。所以，本文将房地产企业的特点和我国税收的相关制度以及税收筹划理论相结合，提出合理化对策。
　　【关键词】房地产企业；纳税筹划；节点；合理避税
　　一、引言
　　房地产企业目前面临的盈利环境不容乐观，在此时，降低经营成本，进行合理避税就成为一个重要的途径。房地产企业涉及的税种较多，其中比较重要的主要是增值税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、企业所得税等，由此看来虽然房地产企业涉及的税种较多，但是其主要税种是增值税、土地增值税、企业所得税这三大类。因而，本文将针对房地产企业涉及的主要税种的特点，展开论述和研究。
　　二、房地产企业纳税筹划的主要方式
　　1.在交易环节之初确定收入项目进行纳税节税筹划
　　纳税筹划，是在合法的条件之下，对房地产企业所应当缴纳的税费通过各种财物或者经营上的合理方式，进行避税的方式，从而有效地降低企业的经营成本和税费负担。
　　在房地产企业所涉及的税种之中，占据主要地位的，且具有房地产开发行业的特点的税种主要就是增值税和土地增值税。而进行纳税节税筹划的重点就在于，在收入水平基本稳定的情况之下，通过前期确定的收入项目，降低税率达到降低企业经营成本的目的。
　　诸如在房地产开发企业完成项目的开发或者在与购房者或者业主签订销售合同之时，可以把销售价格按照不同的部分，分别签订合同进行计费，从而实现在税费的缴纳上，分别计算税费，如将总费用分为房产销售价格和劳务收入，而一方面导致房产销售价格的下降，所缴纳的土地增值税也就会降低，但是由于是签订了两份合同，只是把原先的定价分别计入到了两份合同之中，所以房地产企业的实际销售收入并没有降低。而劳务收入的部分则可以避免土地增值税的纳税环节，从而达到了节税的目的。
　　2.在银行等金融机构贷款产生的费用的纳税筹划
　　此方法主要是针对房地产企业在缴纳税费中的土地增值税而提出的。在房地产企业应缴纳税种之中，土地增值税占据的比重较大，在进行合理避税和节税时，所产生的节税空间和避税空间较大。
　　由于土地增值税规定的暂行条例之中，明确了各缴税项目的不同税率，诸如在银行等贷款机构提供证明的情况之下，可以扣除利息，或者在贷款机构不能提供相关证明的情况之下，将土地在开发之前的成本和开发过程之中产生的成本之和按照相应的规定税率进行纳税。在土地开发的过程之中，涉及到具体工程项目的借款利息的支出和土地的本身固有的成本和开发时所产生的成本两项之和进行具体的对比分析，选择较小的总额计算到实际的缴税项目之中，从而达到合理避税的目的。
　　3.房地产销售过程中的降低销售价格的节税筹划
　　此方式仍旧以土地增值税为主要的节税对象。我国在土地增值税中，采用四级累进税率，也就是说，房地产的销售价格越高，所銷售的增值额越大，房地产企业所缴纳的税费也就会越多。所以根据这一规定，我们的思路就是降低销售价格，从而减少销售的增值额，进一步节省土地增值税的税费。其具体思路如下展开：
　　在具体的销售过程之中，可以在原有的销售价格的基础之上，先行降低房产的销售价格，销售给与房地产企业具有特殊关联关系的企业，取得相应的销售价款，然后按照降价之后的价款进行缴税，由于销售价格降低，所以此时使用的税率是相对较低的，而另一方面，和房地产开发企业具有特殊的关联关系的企业，再将购得的房产按照原定的价格对市场进行销售，所获得的销售增值额，再按照相应的税率进行缴税，此时缴税的税率仍旧是较低的水平，即总的销售收入不变，但是通过两次买卖关系进入到了最终的销售市场，但是两次销售均为较低的税率水平，从而达到合理避税节税的目的。
　　4.房地产开发企业房屋租赁市场方面的节税筹划
　　由于现在的房地产市场总体处于高位运行状态，居民和新迁入人口倾向于房屋租赁市场，而近些年国家也鼓励房地产企业积极开发房产租赁市场，所以现在房产租赁市场的节税空间，也在较大幅度的增加，未来的房屋租赁市场也较大，所以此类节税筹划，我们重点针对房地产企业在租赁市场中的节税措施进行研究。
　　房地产开发企业在推出租赁住房时，所面临的税费压力较大，税种也比较多。具体的方法，我们可以将原本租户应当缴纳的租金划分为租金和物业管理费用。这么做的目的，主要是考虑到物业管理费用的税率相对较低，可以节省下一笔税费。此种方式，主要是利用两种费用的税率存在高低差异，从而具有节税的空间，其适用条件比较有限，需要物业管理公司的同意或者物业管理公司与房地产开发企业为具有特殊关联关系的企业，因而在房地产开发市场之中，虽然占有一定比例，但是并不具有普遍的适用性，还是要区分不同的情况综合考虑。
　　5.利用房地产开发方式进行节税筹划
　　房地产企业在现行的开发模式，主要是采用地产企业发包给建筑企业进行建造的方式。而在开发时，采用房地产企业代建或者与客户进行合建的方式就可以利用税率的不同，即，采用开发方式进行节税纳税筹划的具体措施，所具有的共同特点就是，可以在一定条件之下避免土地增值税的缴税环节，达到节税的目的。这类节税的方法，具有比较强的限制条件，就是需要事先确定客户即房产的业主达成代建或者合建的协议，取得一致。
　　在代建的开发方式之中，房地产企业得到客户也就是业主给付的费用，此费用对于房地产开发企业来说，属于其合理的劳动报酬，而不是在土地开发的过程之中产生的土地增值，因而在缴纳税费的方面，房地产企业只需要对这部分的“劳务报酬”缴纳法定的增值税，而不需要缴纳土地增值税，从而避免了土地增值税的征缴。
　　而在此类节税筹划中的另一个方式就是合建的方式，与代建的方式一样，这个方式也需要先确定合作方。其主要的内容就是，双方中一方提供建造所需要的资金和技术，而另一方提供开发所需要的土地的使用权，二者通过合建的方式，按照比例共同享有所建造房产的所有权，以这种方式建造的房屋按照国家的有关税法规定，不收取土地增值税，从而避免了土地增值税的征税环节，仅需要缴纳增值税。在节税空间上，有比较大的潜力。
　　上述的两种均属于此类的节税方式，对合作方的限制性因素比较大，主要是要先确定合作方，所以在房地产开发市场上，此类节税筹划的方式应用所占的比例并不是很高。
　　三、房地产开发企业进行纳税节税筹划时所应当遵循的原则
　　房地产开发企业进行纳税节税的筹划的主要目的，是为了通过降低税费压力，节约经营和开发成本，从而获取较大的经济利益和盈利空间，从而使自身的企业利益最大化。
　　在进行纳税节税筹划的同时，要注重精确地定量分析和计算比较，因为房地产企业的开发成本和所缴纳的税费基础是基本确定的，而纳税的各个税种之间是彼此衔接的，在进行纳税节税筹划的同时，应当注意各种税费的计算和比较，选择对自身企业最有利的缴税的税种组合。同时，还要注重分析其实际的可操作性和可行性，因地制宜。
　　四、结束语
　　房地产企业近些年面临的利润空间被压缩、贷款利率升高为代表的经营和开发成本加大等市场不利的环境，因而，纳税节税对企业进行成本压缩就变得尤为重要。上述的集中纳税节税的筹划方法主要是，针对我国房地产企业目前的开发建设方式和我国税费征缴和税率规定方面的特点，研究而得出的，具有较强的行业实用性。
　　参考文献：
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　　[3]李志阔.浅谈房地产企业纳税筹划特点与实务操作[J].商，2013（12）.

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