蔡金水：房价背后的博弈

　　前言

　　[关键词：“看紧土地，管好信贷”的宏观调控政策没有取得预期的效果，中央对房地产从抑制土地资金供给转向抑制住房需求、调控房价。房地产市场的拐点已经出现。房价上涨的真正根源是贫富悬殊和对通货膨胀的恐惧。治标更要治本]

　　最近一个多月以来，中央连续出台了一系列调控房价的文件：国务院“国八条”、“新八条”；
加上5月11日国务院转发的七部委文件；
5月27日、30日建设部接连出台的两个稳定住房价格，加强房地产税收的政策，在全社会引起了巨大反响。

　　这些新政策的出台表明：

　　第一、2004年以来中央为了抑制房地产过热，用“看紧土地，管好信贷”出台的一系列从源头上抑制土地资金供给，宏观调控房地产的政策没有取得预期的效果。只是使房地产的投资规模增长有所减少，抑制了供给，反倒造成了住房供需缺口加大，房价急剧上升，引起了老百姓的强烈不满，甚至上升为举国关注的社会问题。而房价上涨，开发商的暴利增加，又吸引了大批游资包括国外热钱，进入房地产市场炒卖房屋，推波助澜，进一步哄抬了房价。

　　因此此次又要从抑制供给转向抑制住房需求，对购房加息加税，出台一系列调控房价的政策。

　　第二、说明近两年来关于房地产是否过热，有无泡沫的一场大争论有了结论。中央确认房地产市场是一个过热的不健康的市场，需要进一步加大宏观调控的力度。七部委联合文件的出台，说明原来意见并不一致的央行、建设部、国土资源部等各部门不再各唱各的调，至少在表面上达成了统一，联起手来打压房价。原来站在开发商一边坚持房地产市场并不过热，没有泡沫的建设部也转变了立场，与各部门联手出台文件进行调控。

　　但是，对于这些新政策，也产生了很大争议。利益受损的开发商和地方政府并不满意，只是在中央的高压下，不得已表示接受。房地产开发商的代表人物任志强说：我们投降。我们必须老实一点，才能不老挨打。而地方政府也在以各种方式如：减少高价房销售，增加低价房销售来拉低商品房均价以应对中央的问责。但各地房价有的开始下降，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆势上涨，正处于僵持阶段。但去年年底还一路喊着“房地产形势依然大好”的地产大佬们也预言，一年内房价必跌无疑。房地产市场的拐点已经出现。

　　因此，面临一场大洗牌的开发商以及围绕着他们的利益集团、地方政府仍会以各种方式与中央政府进行博弈。有人担心，“上有政策，下有对策”，中央的调控组合拳又会打在棉花上。

　　而对于用加息加税抑制需求的办法来降低房价，很多老百姓和媒体也并不买账。认为是刀子捅向开发商的高房价，流血的却是老百姓、真正的购房人。用增加购房负担，让老百姓买不起房，或增加房地产税让老百姓买得起房也住不起房的办法调控房地产市场，岂不是更让老百姓失望？提高利息等于房价上涨，加重了购房者的负担，受益的是银行；
加税加重了住房人的负担，受益的是地方政府。加息加税也不影响炒房者和开发商的利益，因为他们最终是要转嫁到购房者身上。调来调去还是这些利益集团受益，老百姓出血，群众怎么会满意？

　　追究这几年房价飞涨的根源，现在，老百姓和一些经济学家都把矛头指向了开发商、地方政府、销售商、相关部门寻租的一些腐败官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。还有“温州炒房团”“山西炒房团”以及各地的投机炒房客；
赌人民币升值涌入中国房地产市场的海外热钱；
等等。指出他们已经形成一个庞大的房地产利益集团，推动了房价上升和房地产过热，对社会经济发展造成了严重危害。认为他们都是房价上涨的幕后黑手，应该予以打击。这些当然有一定道理。正是这些利益集团集合起来的巨大能量推动了房价的不正常上涨。但是开发商有一句话说对了：市场经济下，市场决定价格。房价上涨是因为有旺盛的需求，卖得出去的价格才有人买。如果没有人买，那无论开发商、炒房客多么黑心，哄抬房价，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成为烂尾楼。所以房价不正常上涨的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是贫富悬殊和对物价不断攀升引起的对通货膨胀的恐惧感。近年来，先富起来的一部分人纷纷购置豪宅，引起社会心理的强烈失衡。仅仅十几年前，原来从局长处长到一般公务员，从厂长经理到普通职工，大家都住在一个院子里，住同样标准的房子，差别很小。人们能住上一套六七十平方米的两三居室就很满意、很知足。而现在，高官大款们纷纷买了豪宅，有了几套大房子还不满足，对全社会起了巨大的刺激作用。于是，刚刚解决了温饱的普通老百姓也不甘心还住在几十平方米的小户型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住条件了。据说现在80%的城镇居民有购房欲望，人人见面说买房。虽然中国的国情和他们的经济能力还远不能达到这种水平，但是银行购房按揭贷款又使他们有了可以提前消费，能够透支自己经济承受能力的途径。于是，有了一套六七十平方米的两三居室，本来住得很好的人们都要贷款几十万再买一套大房子，甚至也要在郊区买一套度假别墅。参加工作不久刚结婚的小两口，淘空老爸老妈的家底，背上几十万债也要一步到位，买一百多平方米的大房子成为“负翁”。没有买到房子或者买不起房子的人则怨声载道。而近年来，粮食、食品、水电气热、医疗、教育等人民生活必需品的价格都在急剧上涨，引起老百姓对通货膨胀的预期感到恐惧，害怕手中的一点积蓄又变成废纸，急于找到保值增值的手段。而在很少投资手段的中国，现在股市崩盘，邮市低迷，文物90%以上是假货，而中国老百姓的传统心理，只有站着的房子躺着的地一直被看作比黄金更可靠的保值品。于是就更加速了了人们买房的热情。恰逢中央宏观调控出台，控制土地，抑制投资，使地价上涨，房子供给减少，反倒刺激了房价上涨。开发商、炒房客趁机哄抬房价，更加剧了老百姓的恐慌，担心以后更买不起房了。更多的人涌入买房或炒房市场，刺激房价更加高涨，形成恶性循环。甚至出现几天几夜排队购买经济适用房的盛况。

　　房子是一种特殊商品。第一，它是人民生活必需品，与吃饭穿衣一样没有人能离得开。

　　因此保证人们的基本住房需求，让居者有其屋是每一个社会的责任和义务。普通住宅的价格必须与人民收入水平相适应，让绝大多数普通老百姓买得起。政府并有责任让弱势群体、贫困阶层也能住上房子。

　　第二，它价值巨大，是财富的象征。并像黄金一样具有投资和保值的功能。当面临恶性通货膨胀的威胁时，人们会急于将手中的货币变成黄金、房子等能保值的物品，造成房价畸形飞涨。

　　第三、它还是奢侈品，有享乐功能。因此拥有房子的欲望永无止境。房子的需求并不以够住为标准。高官大款们拥有了多套豪宅也并不满足。当贫富差距越来越大，富裕阶层的府第越来越宽敞，越来越豪华，对其他阶层的刺激也就越来越大，攀比效仿心理越严重，使买不起房的人越不满，造成的社会问题也就越来越严重。对一个家庭来说，超出自身承受能力，透支负债买房是一种巨大的生活压力，甚至是灾难。而对一个国家来说，超出社会经济承受能力，透支资源、能源、土地，则会严重影响国民经济的正常运行，引发社会动荡，更是一种灾难。

　　因此，降低房价，治标更要治本。要把房价降到绝大多数人能够接受的水平，房价上涨不能只是从表像上找原因，而要从根源上找。要抑制豪强，不能给有钱人超出国情盖豪宅，以缩小住房上的贫富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。同时要下大力气稳定物价，特别是与老百姓生活息息相关的生活必需品和医疗教育等公共服务的价格，不允许垄断集团任意涨价，以消除老百姓现在对通货膨胀的巨大恐惧。并提高存款利率，使人民币存款不再是负利率。遏制超出社会承受能力的不合理的住房需求，满足普通老百姓的合理住房需求，保证供给，才能使房价平稳下降。

　　一、中央连续密集出台的宏观调控政策在全社会引起强烈反响和巨大争议

　　近几年，房地产一直是社会各界关注的热点，房地产是否过热？有无泡沫？争论得热火朝天。进入2005年，房价问题更是成了社会焦点问题。2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在媒体上一公布，立即在全社会引起广泛关注和巨大反响。在房地产业更是引起一场轩然大波。这是继3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，即业界所说的“旧八条”，4月27日，国务院常务会议提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即业界所说的“新八条”之后，所发布的又一调控房地产市场的重大举措。调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格。2003年以后，我国宏观经济指标中，投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点一直放在调控投资规模上，对房地产市场的调控思路是控制两个闸门：一个是信贷闸门，一个是土地闸门。但调控的结果并不理想，控制土地的结果是地价不断上涨，刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨又使房地产行业利润率增加，而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束，使更多的合法资金和非法资金更多的涌入房地产业。事实表明，2003年之后，大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业，“温州炒房团”“山西炒房团”以及各地的投机炒房客；
赌人民币升值涌入中国房地产市场的海外热钱，都在房地产市场上兴风作浪，企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产没有取得预期的效果。反倒使房价过快增长，使房价成为当前全社会所普遍关注的问题。已经引起了群众的强烈不满。

　　国家统计局最新统计显示：2004年，内地商品房平均销售价格同比上涨14.4％，涨幅比上年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2％。这一数据纠正了此前有关部门公布的2004年房价涨幅只有9.7％的谬误。进入2005年，房地产投资增长依然较快，一季度达到了26.7％；
房地产市场价格仍然持续上涨，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。二季度中国三十六个大中城市房价仍保持上涨态势，涨幅约在7.5%左右。而这一数字，仍受到各界的普遍质疑，实际上涨的幅度，可能要比政府部门公布的上涨幅度还大得多。而且国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。

　　按现行政策房价肯定降不下来，如不及时调控还可能引发新一轮房价上涨。所以，中央一系列调控政策相继出台。

　　从去年到今年，老百姓对于房屋价格暴涨不满的网络议论和批评趋向白热化，大有从市场经济领域转移到政治领域的苗头。提起商品房价绝大多数人都觉得价格太高了。以北京上海为例，一个普通的三口之家，即使年收入能达到5万元，并且存下其中的3万元用于购房，要购买一套房子也需要30多年！而实际上，年收入能达到5万元的家庭并不是多数；
即使达到了5万元，每年存下3万元购房谈何容易！如果不与纽约和东京比的话，中国的房价已经堪称世界第一。现在上海，北京，杭州的120平方米公寓房价都在一百三十万人民币的价格以上，相当于15万美元的价格。可是在纽约皇后区的同样面积的公寓房价房价只要5万美元。

　　15万美元已经可以在美国的休斯顿买一栋新的独居屋。而美国的房子质量还比上海的好得多，并拥有永久土地使用权。中国则只有70年土地使用权。可是中国普通工人的收入水平，在工资水平比较高的上海的平均工资也只是美国普通工人平均工资的十分之一。所以中国的房价与工资比率是美国的几十倍。中国的房价工资比率无以伦比。房价已经远比收入涨得快，远远超出了普通工薪阶层的承受能力，成为一个严重的社会问题。

　　房地产是一种需要消耗大量土地资源、能源、水资源、钢铁铜铝等金属矿产资源、木材水泥等建筑材料，以及巨大运力、巨额资金的行业，土木之工不可擅动，必须根据国家的财力物力适度发展。房地产过热，投资过大，超越了社会经济承受能力，就会消耗过多的国民经济资源，造成整体经济过热，产生一系列严重后果，影响国民经济的正常发展。2003年后的中国经济，出现了部分行业的过热现象，煤、电、油、运全线告急，进、出口连续几年增长超过30%，加剧了中国经济与外部环境的摩擦，最直接的表现就是国外对人民币汇率问题的喋喋不休。而导致我国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。可见，宏观调控的重点应该是房地产，(点击此处阅读下一页)

　　对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前一些地区、一些城市房地产市场上出现的地价和商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序混乱等突出问题，如不能得到及时、有效的解决。这些局部性、结构性的问题，就很有可能演变成全局性的问题，影响到整个国民经济的稳定运行。高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间。必将酿成严重的社会问题。房地产市场的高速发展还积累了金融风险。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量的相当的比重，房地产金融的风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。有人甚至指出高房价可能将在两年内拖垮中国的经济。已到了政府不得不调控的地步。中央政府显然已经越来越清楚地意识到投资规模过大和房价非正常上涨所潜伏的巨大风险。高层决策者已下了决心，抑制房价过快上涨势头已成宏观调控的首要目标。以致今年两会期间成了人大代表政协委员议论的重点，并写入了今年的《政府工作报告》，温家宝总理在报告中明确提出要抑制房地产价格过快上涨。“两会”刚刚闭幕，一揽子调控房市的政策迅即出台：

　　3月16日，央行宣布提高按揭房贷利率0.2个百分点；
随后，财政部放出将来会开征地产税的信号；

　　3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》（业界称为“国八条”）显示出国家对房地产市场实行进一步宏观调控的决心。而“国八条”中的第二条，国务院更是将矛头直指一直和地产商们关系不明不白的各地方政府，“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任”。

　　对于住房价格做出如此严厉而明确的规定，建国以来，前所未有。

　　4月24日，中国人民银行行长周小川公开表示，内地确实有些城市的房地产增长过快，国家会就这些城市推出新的调控政策。抑制房地产存在的大量投机和炒作现象。

　　4月25日，在房地产表现最为疯狂的上海，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在全国部分城市房地产形势座谈会上指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。并严厉批驳了房地产开发商抵制中央宏观调控政策的一些说法。

　　4月27日，国务院常务会议提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”

　　5月11日，七部委文件出台。

　　5月27日，建设部出台了《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》（建住房电[2005]33号）。

　　5月30日，建设部出台《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（建住房电[2005]35号）

　　前后一个多月时间，连发两个国务院文件调控房价，出台如此密集的调控政策，史无前例。中央政府之所以再出重拳，就是因为看到了前一阶段宏观调控失灵的迹象。此举表明，宏观调控一年多来的房地产业形势依然严峻。中央政府已经确认房地产市场是一个不健康的市场，存在着诸多急待解决的问题，而不是开发商所说的购销两旺，根本没有泡沫，非常健康的市场。抑制房价虚高已经成为政府要务。中央政府在今年还要通过宏观政策调整，进一步调控房地产市场，抑制目前房地产市场中房价增长速度和幅度太快。七部委文件和最近的一系列房地产政策的变动，透露出的一个强烈的信号是决策层对房地产市场的认识得到了统一。在此前，高层对房地产市场的认识并不统一。最早央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。但是央行的预警并没有得到太多人的关注。2003年之后央行对房地产市场政策的关注度不断增加，2003年6月，央行下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，却受到开发商、地方政府和建设部等部门的抵制，并公开声称房地产根本不过热。引发了一场关于房地产有没有泡沫的大争论。建设部和国土资源部在观点上的不一致更是举国瞩目。而此次，抑制房价过快上涨势头已成为中央宏观调控的首要目标，并写入了今年的《政府工作报告》，5月11日，与房地产有关的七部委又联合出台文件，它充分地反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。在短短时间内，针对房地产市场，接连出台一次比一次更为严厉、更为具体的宏观调控措施，一方面彰显了中央加强房地产市场宏观调控的决心，另一方面，也充分说明了房地产市场存在问题的严重。说明宏观调控现在正处于关键阶段。

　　此次5月11日国务院办公厅转发七部委文件<通知>提出了要保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让等新措施，这些规定是把3月底的“国八条”的精神落实到了政策层面，将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。3月26日，国务院出台的切实稳定房价的八点意见，是把稳定房价提高到了政治层面，要求各省领导为房价虚高负责。而这次的七部委文件则是具体实施《意见》，其内容直接指向目前房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，要求各地区、各部门认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展，加强调控房地产价格。要制止“炒地”、加大对闲置土地的清理力度、增强“土地调控”政策、盘活开发商手中的土地资源，挤压房地产市场的源头泡沫，进一步向居住类用地倾斜。另外配合加强对规划方面管理力度，改善目前新房市场“面积过大，总价过高”的现状，缓和市场供应的结构性矛盾。

　　自2005年6月1日起，要对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；
个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；
对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　新政策的出台极大地震撼了开发业，面对《意见》的出台，沪、深股市迅速作出了反应。

　　随着沪、深指数大跌，房地产股更是成为领跌板块，有的地产股票被直接打到了跌停，上证地产指数当天大跌3.32%，去年年底还一路喊着“房地产形势依然大好”的地产大佬们也不再说“房价不会降，只能涨，还要再涨20年”，而是改为齐声预言，一年内房价必跌无疑。

　　因此房地产市场的拐点已经出现，必将对下一步房地产市场的发展，抑制投资过快增长产生巨大影响。开发商及一些地方政府的不同声音也开始出现在各处。

　　一些开发商对新政策表示不满，有人说：近期出台的房地产行业政策比较多，从行业角度来看，新政策对企业管得太多了，已经有从宏观调控转向微观管理的意思，此次《意见》还规定了“经济适用房的建设单位利润要控制在3％以内”，连成本都管，留给企业的自主余地太小。说是市场经济了，政府要减少干预。有的代言人就说：这些政策本身非但起不到“稳住房价”的效果，相反只会提高人们的居住成本，只会让人们更难于买到房子。房价仍会大涨。清查超期未动工土地也并非易事，特别是在北京，大量协议出让的土地本身就存在着很多遗留问题，许多土地涉及拆迁、方案审批、规划调整等非开发企业因素。只有土地能够自由转让，才可以让土地资源得到更好的利用，也才有助于房价的降低。限制人们“炒买炒卖”土地，土地怎么会流到最善于利用土地者的手中呢？等等。新政策将使绝大部分实力不足的开发公司陷入困境，面临淘汰，更激起了开发商的对抗心理。房地产新政策下，开发商一改往日风光，紧急收缩战线：原本有投资意向的项目停止谈判，改为观望；
资金链不稳的企业不再轻赌开发利润，小企业大量抛售手中地块；
综合类企业减少房地产投资，转战其他产业。一轮激烈的大洗牌行业淘汰正在进行中。

　　而一些地方政府和经济学家也或明或暗的质疑中央的调控政策，害怕房屋降价会影响地方经济，一再宣扬中央政策不能降低房价，房价只能是增幅减小，降价则是不可能的。如果房价大幅度降低，房地产崩盘，会造成多么严重的后果。其实不过是怕地方政府的利益会受损罢了。新政策出台后，各地房价有的开始下降，而在地方政府的支持下，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆势上涨，出现新房价未降，旧房价看涨的现象。正处于僵持阶段。

　　因此，面临一场大洗牌的开发商以及围绕着他们的利益集团、地方政府仍会以各种方式与中央政府进行博弈。有人担心，“上有政策，下有对策”，中央的调控组合拳又会打在棉花上。

　　针对这些声音，前不久，中央领导同志提出了严厉批评：“这种调子七八年前怎么没人说啊。那个时候，想尽各种办法让政府出台政策，来扶持房地产行业的发展。这么多年国家扶持了几千亿的信贷资金在房地产行业啊。这个金融风险谁在背着呢？政府在背着。现在出来了几个亿万富翁，就不需要国家的干预了？房地产行业从来都是一个政府干预度最大的行业，这在哪个国家都一样。因为是靠国家稀缺的土地资源来盈利，国家怎么可能不干预！在非常时期，在非常产业，政府是永远要干预的。不干预，非典的时候粮油必需品还不涨出个天价啊！不干预，石油、电力的价格不也得疯涨啊！国民经济还怎么协调发展？要多买房没问题，我们不限制。我们限制的是拿银行的钱、拿国家的钱去囤积房产、去赌博。有人把政府调控房价解读成限制消费，说这就像限制消费者到餐厅就餐一样不符合市场经济。这样的说法不是强词夺理是什么？政府从来不限制你到餐厅消费，但是你如果用银行的钱、用国家的钱去大吃大喝，你说该不该管？现在一些投机者、甚至一些国外的投机者，拿着中国的银行的钱去炒房子，一买几十套，政府该不该管啊？”

　　一些专家学者认为，去年以来针对房地产业的调控力度不可谓不大，但实际成效却不如政策预期那么好。究其原因就是，在中国，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府、相关部门的一些借土地、放贷、审批等寻租发财的腐败官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权。

　　新的政策严重妨碍了他们的利益，他们仍然会以各种方式或明或暗地进行抵制。七部委文件出台后，为了平息开发商的不满，建设部就一再声明：政府此番对房地产市场的宏观调控目的只有一个：即在七部门《意见》的标题中就明确提到的“稳定住房价格”。旨在稳定房价，并非打压房价。甚至还有建设部的官员明确指出：“《意见》不是降房价，房价仍要涨，只是要将涨幅降下来。”此番言论似乎抚平了开发商们的情绪，地产大碗们又不约而同地发出同样的声音，“房价不会大跌，政策是稳定房价，不是让房价大跌”；
使得他们在之后对《意见》的讨论中，几乎一致拥护“八条新政”。说明了这个利益集团的能量。所以有的学者指出：现在房地产业有些人，已经狂妄到要问鼎政治、裹挟政府、搬动政策方向盘的地步了。

　　涉及到房地产的官员们，正认真地考虑如何将水搞混、搞乱，以维护他们的利益。从全国范围内看，房地产价格的稳定要靠政府调控的措施和决心。局部过热的房地产已经出现了下跌的拐点，但也有可能把泡沫挤到没泡沫的地方。如果仅仅谈房地产均价，那只会变成数字游戏。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓说：“在我看来，‘新国八条’最新的政策实际上主要是一种行政的调控，这就好比北京所有的房子，三环以内的房子和四环以内的房子全部停建，所有的房子都在四环以外开工，北京市的房价就下来了。这是什么？是一种数字游戏，不是真正的房价下降。房价下降应该是指同一级别的土地上的商品房，明年的价格比今年的价格低，我认为这才是真正的下降，但是目前主要采取的办法是结构调整。”

　　而对于用加息加税抑制住房需求的办法来降低房价，很多老百姓和媒体也并不买账。认为是刀子捅向开发商的高房价，流血的却是老百姓、真正的购房人。用增加购房负担，让老百姓买不起房，或增加房地产税让老百姓买得起房也住不起房的办法调控房地产市场，岂不是更让老百姓失望？提高利息等于房价上涨，加重了购房者的负担，受益的是银行；
加税加重了住房人的负担，受益的是地方政府；
加息加税也不是炒房者和开发商拿钱，因为他们最终是要转嫁到购房者身上。调来调去还是保证这些利益集团受益，让老百姓多出血，群众怎么会满意？房价政府官员越管越高，房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，(点击此处阅读下一页)

　　他们是在办公室里想出来的办法。政策不断出台：调高贷款利率，提高首付；
土地招拍挂，地价上涨；
提高水电气热原材料价格；
增加营业税房地产税，增加房屋转让流转阶段和持有阶段的负担；
结果是都转嫁给了真正的购房者，买单的永远是老百姓，并未触动开发商、炒房者和大款的利益，老百姓穷的越来越穷，而富人却越来越富。这些政策不利于搞活二三级市场，更不利于减轻群众住房负担，这与中央的本意是大径相庭。政府为了打击炒房、稳定房价、防止泡沫，制订了一系列的政策，从8.31大限的土地政策、央行提高房贷利率以及2年内出售征收营业税等等，是为了有效的抑制房产泡沫。可是老百姓买房时，价格并没有下降，有媒体说反而误伤了穷人，中央银行在一年之内两次提高房贷利率，招致一片骂声。虽然央行领导一再宣称，提高利率不是针对穷人，但是，批评声依旧铺天盖地。就连一位著名的房地产商都认为，“税收始终是对穷人造成负担，对于富人又无所谓。”有的网站作出这样的大幅标题：央行新政朝地产泡沫捅刀子流血是老百姓。更有网民认为，房贷新政将劫富八百损贫三千。而作为房产市场的主体？购房者在这场房价之争中，几乎没有发言的机会，对房价的涨跌只能被动接受，更别想提自己的想法和建议了。由于目前房产市场处于卖方市场，购房者属于弱势群体。对房价涨跌与否没有发言权，加上开发商在销售过程中设置的重重“陷阱”，最后，往往受伤的总是购房者，更多的则是普通老百姓。所以，在目前激烈的房价涨跌之争过程中，作为市场主体的购房者是“缺位”的。

　　居者有其屋的问题不止是一个经济问题，更是一个政治问题，是一个事关党和政府是否真正执政为民、让广大百姓从改革开放伟大实践中受益的重大问题，房价能否平稳降低至社会可以承受并能使房产行业健康持久发展，也是市场经济条件下我国政府执政能力的一次重大考验。国资委宏观研究部部长赵晓博士评价“国八点”和七部委新政的时候表示，这些“非价格性的宏观调控”已经带来了实际的效果，然而没有达到根本目的。房地产市场是经济问题，应该由经济手段来最终解决。

　　因此一场房价背后的博弈将继续在各不同利益集团之间展开。

　　为什么房价会如此飞涨？为什么宏观调控政策却调出新一轮房价上涨，陷入尴尬的境地？

　　到底应该用什么平抑房价？房价飞涨背后更深层的问题是什么？我们应该拨开迷团，做更深入的研究。

　　二、房价为什么会涨？

　　房价上涨的根本原因是贫富差距和对通货膨胀的恐惧

　　为什么房价这两年会如此飞涨？对这个问题各不同利益集团给出了不同的解释，但都强调责任不在自己一方，而把责任推给其它方面。

　　其实，房价上涨是我国在现阶段经济发展过程中多种社会因素综合造成的。从1998年住房改革开始到现在，短短十年不到的时间要想解决掉几十年堆积的问题而让房地产市场归于理性而且健康发展是非常艰难的。其实它所牵涉的是更深层的社会矛盾。

　　现在，大部分人特别是普通老百姓是把矛头指向了房地产开发商。认为正是他们勾结地方政府，腐蚀政府官员，骗取银行贷款，圈占大量土地，炒作地皮，哄抬房价，牟取暴利，无恶不作，怨声载道，所以是造成房价上涨的罪魁祸首。在过去的两三年里，我们还听到不少地产界的另类“创新”行为。比如，与中介联手哄抬房价；
让内部员工虚拟“客户”签订购买合同，骗取银行按揭贷款，造成楼盘旺销的假象；
雇用民工排队，制造楼市抢购恐慌；
与某些媒体合谋，造就“炒房”大军；
等等。在炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……

　　等方面，各样的奇巧的游戏层出不穷。早期一些房地产商和黑社会基本上都是勾结在一起的，在许多城市里，法院的拆迁令都要靠房地产商用黑道的方式来执行。

　　新华社北京6月2日电建设部副部长刘志峰2日揭露当前房地产市场经营中的10大违法违规行为，要求房地产企业守法经营。

　　刘志峰说，目前，在房地产开发、交易环节存在的问题主要表现为：

　　·未取得开发资质或者超越资质等级从事房地产开发。

　　·不执行国家关于房地产项目资本金管理的规定，采取虚假出资、骗取贷款等方式从事项目开发。不履行项目规划审批条件，擅自突破建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积等获取超额收益。

　　·通过分解项目、不履行开竣工以及销售价格、套型面积等项目建设要求，延缓项目开发进度、囤积炒卖土地。

　　·拖欠工程款和农民工工资。

　　·开发商、中介机构和媒体联合，恶意炒作，虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价。

　　·一些开发企业不向购房人出具商品房买卖合同示范文本，欺瞒购房人，损害消费者的合法权益。

　　·有的开发企业串通房屋测绘机构，多算建筑面积，或者不合理地加大公用部位分摊面积。

　　·有的企业提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购。

　　·有的中介机构利用合同欺诈或通过假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费。

　　刘志峰表示，这些行为严重影响房地产市场健康发展，损害了行业的整体形象，也是造成部分城市的部分项目房价非理性上涨的重要原因。

　　对开发商的暴利，更是举国痛骂。在2004年中国房价上涨10.8％的同时，中国地产富豪在所有行业中也获得最高的财富增长。我国的房地产开发业每年都造成了无数千万富翁、亿万富翁，2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业。在前20名中，有11位涉足房地产行业。而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中却只有30人左右是地产商。2005年《新财富》富人榜中，房地产业富人的财富达1363.9亿元。今年新上榜的17位房地产富人共增加了185亿元财富，而连续两年入选“《新财富》500富人榜”的房地产业富人，财富上涨119.8亿元，升幅为10.2％，与房价的升幅相当。可见，中国房地产的财富大多数进入了私人口袋。暴利的代价是就高房价。现在卖100万台冰箱仅能获得2亿元左右利润，而投资建一个300万平米的小区在某些城市可获得50亿元以上的利润，大多数人认为：只有严厉打压开发商，抑制开发商的暴利才能降低房价。

　　目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在15%以上，而据新华社2005年5月25日报道，一些地产开发商自曝行业利润黑幕，“实际的利润都在25％以上”，中高档商品房平均利润率更高，一般达到30%－40%，也就是说，一套房子的房价1/4甚至1/3以上都是开发商的暴利，远高于其他行业的平均利润率水平。而从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般只在3-5%左右，远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。

　　但开发商说做不到这么高的暴利，“开发商根本就别想活下来”。因为开发商“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”则使我们看到了高利润的背后无处不在的市场腐败。

　　如果我们把房价分成建设成本、土地成本（包括拆迁）、开发商利润、政府正常税收、政府官员腐败收益和投机收益几块的话，由于建设成本、土地成本基本是刚性的，开发商要取得较高的利润，必须从其他地方弥补奉献给官员的腐败收益，并且还要有很多剩余。那么，开发商又是怎样来维护自己高利润的？“手法”就是建设部副部长刘志峰揭露的那10大违法违规行为，最常用的主要有三种：一是调高楼盘容积率；
二是做假账、巧避税；
三是差价空转。

　　我们看到，每个环节都充满着权钱交易。比如，开发商可以通过特殊途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”，把楼盘的容积率从原来规划的2调高到3或者5，甚至9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房，从而利润也就成倍地放大。开发商还可以聘请资深会计，将明明赚一个亿的楼盘，处理成只赚四千万或者更低，从而给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假像；
或者利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在这些地方注册新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策，仅这一项就可以省下数百万甚至上千万元。针对土地拍卖，开发商还可以与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到土地，将会如何回报，这样地方政府可在土地挂牌拍卖前设置门槛，阻断其他的竞拍者。

　　当然，某种意义上，房地产商也是权力的牺牲品。并不是所有的房地产商，甚至也不是大多数房地产商愿意去行贿的，但是权力一旦插手市场，为了利润，房地产商只有向权力称臣。另一方面，对于政府官员来说，当巨大的利润轻易就可获得时，权力寻租行为也就不再有其他顾忌。因此，对利润的追求使地方政府、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。

　　这样的市场，房价焉能不涨？

　　可以说，在房地产这样一个腐败横行的市场中，腐败已经成为一种无形制度，一种人人都要遵循的规则。这种情况下，中央政府的调控措施，很可能被利益集团架空或者扭曲为其所用。因此，要使房价下降，必先清洁市场，反对腐败。

　　所以，另一些人指出，地方政府的腐败官员才是地产泡沫的最大制造者，真正的罪魁祸首。这些年一些城市房价连年疯涨，与地方政府的参与或主导密不可分。中国部分房地产价格不健康的上涨是地方政府主导下的价格上涨。房价问题反映了地方与中央政府的财政博弈。

　　在过去统收统支的税制下，高度集中的财政体制使地方政府在政策方面也高度依赖中央政府。然而，上个世纪80年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。其中最主要的就是11号令给了地方政府可以通过合法低价征地，再高价出让土地的权力，使地方政府发现了土地的价值，原来自己脚下还有一座巨大的金矿可以挖掘经营，就是用土地经营城市，搞房地产。

　　由于在当前政策下，房地产能给地方政府带来巨大的好处。从大处着眼，它拉动当地GDP，增加财政收入，改变城市面貌，提高城市形象，安排就业岗位，这都是任何一个官员梦寐以求的政绩。从小处来讲，土地价格的差异化和定价机制的随意性给官员腐败提供了巨大的空间。假如腐败也讲投入产出的话，房地产业永远是回报最高的产业之一。基于这两点，各个城市，特别是大中城市，对房地产的支持是不遗余力的。一些地方政府调控房地产市场主要有以下五招：第一是大量拆迁，刺激市场需求；
第二是提高拆迁的补偿标准，推动房价不断上涨；
第三是抬高土地拍卖的价格；
第四是控制和取消经济适用房；
第五是操纵媒体，有的甚至操纵房地产统计数据，误导消费者。可见，让地方政府对当地房价负责是有根据的。有了地方政府的全力支持，这个行业就吸引了众多的社会资金，就必然走向过热。其表现就是盲目“经营城市”，大搞形象工程，“造城运动”，扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛，拉动房价的虚假现实。并且疯狂炒地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多；
价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出。在很多地方，房地产成为地方经济的第一支柱，房地产税和与之相关的建筑业税收成为地方最大税源。而这还不算卖地的收入，卖地的土地出让金有的地方甚至占财政收入的一半。面对这一巨大诱惑，有的地方政府甚至唆使开发商哄抬地价。一些政府官员认为房价高是经济发达的标志，与其它城市攀比。少建甚至不建经济适用房、廉租房，热衷批建高档房屋，导致房屋结构不合理，老百姓要买的房子，开发商和政府不愿意盖，因为利润率和税收少；
而开发商愿意盖的房子，老百姓买不起。房价人为上涨。要抑制房价，首先应该规范地方政府行为。

　　另外，银行也难辞其咎。因为光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。

　　没有源源不断的资金支持，高房价就撑不了多久。大多数房地产商的资金70%以上是来自银行。除了一部分是来源于私募、抵押、骗贷、信托、假按揭、黑钱和外资，房地产商的资金来源至少有两个正常通道，一是自己用取得的国有土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也都进入了房地产商的账户。充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。房价越高，从银行贷出来的资金越多。高价房对房地产商来说没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。源源不断的资金支持，使房地产商再高的价格也能扛住?点击此处阅读下一页)

　　扛住了高价格也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。而对银行来说，庞大的存贷差是巨大的压力，相对来说，房地产贷款，特别是购房者的按揭贷款比起其它贷款还是坏账率较低的优质贷款，能得到稳定的收益。

　　更不用说还有多少银行人能够从中得到很多黑色收入了。所以这些年房地产贷款和购房按揭贷款一直以惊人的速度增长。在中国19万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元，占全国银行机构贷款总额的七分之一。而更可怕的是，在全国19万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款，要占到50%的比重。也就是说，全国老百姓在银行的储蓄存款总额12万亿元中的70%都押在了房地产上。银行对开发商和高房价实际上起了助纣为虐帮凶的角色。而当国家要调控房价时，银行又趁火打劫，提高房贷利率，成了真正的受益者。

　　此外，广告收入主要来源于房地产业的媒体，一些充当各种董事顾问，每年要从开发企业拿几万几十万元顾问咨询费的专家学者，以及与房地产商利益相关的建设部等有关部门官员，也大力帮助房地产商制造舆论导向，宣扬房地产没有泡沫，房价高的合理。被称为房地产幕后的黑手。

　　而挟资趁火打劫的炒房者、狂赌人民币升值的上千亿美元海外热钱，更是对高房价起了煽风点火，火上加油的恶劣作用。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾透露：除了大家都知道的温州炒房团，山西炒房团在北京的能量也比较大，山西的一些小煤窑，通过采煤赚了很多钱，这两年在北京很多地区炒房，有投资有投机。据调查，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空着留待房价上涨以后再出售。而长江三角洲的主要城市，商品住宅销售中投资性购房比例更是达到20%左右。

　　上海市成交单价超过1万元的预售住宅中外省市居民的买房面在43%，其中温州人购房占到了72%，在这72%当中又有70%是用银行的钱。

　　目前境外资金参与国内房地产市场开发和炒作的也大幅增加。2004年，房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3，同比增幅高达34.2%.今年1-2月，上海市境外居民购房规模超过40亿人民币，比去年同期增加了1倍半。

　　而对于来自社会各界的指责，房地产开发商们却不承认，有的开发商就喊冤，说我们大多数人不是奸商。他们说：房地产市场是健康的，购销两旺的。说成本上升，包括建筑材料、人工费和土地的费用等都涨价了，房子的质量和配套设施比过去好多了，房子当然要涨价。

　　而开发商的利润中，有很大一块是要按照潜规则做为灰色支出或者黑色支出交给当地政府做贡献，交给审批部门官员寻租的。并没有全落在开发商口袋里。所以地方政府官员要GDP，要政绩，要形象，要财政收入，要寻租才是房价上涨的根源。而且市场经济中，价格是由市场决定的。卖得出去的价格才有利润。市场只能接受5000元/平方米的价格，你想卖1万元/平方米牟取暴利也做不到。市场接受1万元/平方米的价格，企业以谋取最大利润为原则，我为什么要卖5000元/平方米？政府官员什么风险也不担就拿走那么多，开发商承担了巨大风险当然也要求较高回报。不过是因为土地少了，需求大了，成本高了，所以房价才涨了。

　　抛出了“地荒论”，说只有加强土地供给量，并给他们更廉价的土地，中国房价才能下降。

　　都把房价虚高的根源归结于政府供地不足，而不是开发商。代表他们利益的的建设部及地方政府也支持他们的看法，并把矛头指向了国土资源部，认为是土地供应减少，地价上涨造成房价上涨。他们说：

　　1、房地产价格上涨是市场供需矛盾的结果。目前中国住宅业需求非常强劲，需求大于供给。是中国的经济增长发展到了这样的一个点，大家过去关注的是吃饭、穿衣问题，到今天绝大多数城市家庭开始在关注住房问题。从供应来说，供应量相对不足。原因就是土地少了，尤其是城区土地供应量很少。政府宏观调控和8.31大限使土地供应量严重不足。市场经济下，供不应求，房价当然要涨。所以只有加强土地供给量，中国房地产市场才能正常。

　　2、中国的城市化进程是不可阻挡的发展趋势。从统计数字看，1978年的城市化率不到20%，而现在已经超过了40%.城市化进程带来的必然结果就是造成对城市住房建设的巨大需求。也必然引起房价高涨。

　　3、成本高了。现在地价涨了，贷款难了，征地费用、拆迁费用、资金使用费用、配套费用、人工费用、水电费用、钢材水泥等原材料价格都大幅度上涨了，使开发成本增加，房价当然要涨。

　　但是国土资源部门和很多经济学家批驳了这些观点，并不承认存在地荒。认为时下流行的“地荒”说并不是真正意义上土地供给量的不足。“现在土地市场只是供应增量减少了，但是现在市场上存量还是很多的。”

　　国土资源部说，整体来讲，不存在地荒这个问题。2003年和2004年政府供应的房地产用地量是相当大的，目前这一部分地大部分都还没有变成最终的产品，也就是没有变成房屋推向市场。尽管2003年起国家开展了土地市场秩序治理整顿工作，2004年又要求严把土地“闸门”，但房地产用地的供给是适应需求的。因为，房地产土地供应中，不仅包括新增建设用地，还有存量土地，而且存量土地的数量还很大。国家统计局公布的近四年关于房地产业土地购置面积和开发面积的统计数字为：

　　2001年土地购置面积2.166亿平方米，开发面积1.45亿平方米；

　　2002年土地购置面积3.038亿平方米，开发面积1.734亿平方米；

　　2003年土地购置面积3.7亿平方米，开发面积2.09亿平方米。

　　2004年土地购置面积3.98亿平方米，开发面积1.97亿平方米

　　总计：土地购置面积12.884亿平方米开发面积7.244亿平方米

　　累计结存5.64亿平方米（84.6万亩）

　　从这组数字可以看出，近几年开发商在大量圈地，土地的购置面积不断大幅度增加，而且都远高于开发面积。很大一部分是闲置的。沿海不少地方甚至已无地可拍了。开发商手里面已经囤积圈占了相当大量的土地贮备。现在各地政府土地储备中心手中也还储备有170万亩土地，开发商手中至少有70多万亩存量土地，这些存量土地都需要今后几年时间才能逐步消化。目前各地用于商品房开发的土地供量是完全能够满足需求的。所谓“地荒”，是不存在的。根据对北京、上海、杭州、宁波、温州、广州等6个城市的调查，2004年房地产用地供应总量基本满足了房地产开发需求，一些城市还有较大幅度的增加。调查还显示，房地产开发用地供应中存量土地的数量明显增加。从全国看，2004年土地供应总量中存量土地占56.3％，且呈现逐季提高的态势。

　　针对“土地供应不足”传闻最多的北京市，国土资源部有关负责人明确表示，北京2000-2004年通过出让方式批出的可供建设，并且已经在开发商手里的开发用地总量为14663公顷，房地产业完成土地开发总面积为5253公顷，尚未完成开发的出让用地面积还有9410公顷。2004年8月31日后，还有约5000公顷建设用地需通过招拍挂制度进入房地产开发市场。因此目前北京市尚有14410公顷左右的建设用地用于房地产开发。按照2000-2004年年均供地1051公顷计算，目前北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发要求，这些用地可以建设3亿到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣工和销售面积2000多万平方米计算，北京现在已经批出的土地也足够建设10年住宅。所谓“地荒”是根本不存在的。

　　另外，全国各地圈地数字触目惊心。据统计，截至2004年7月，全国已清理出各类开发区（园区）达6866个，仅规划用地面积就已达3.86万平方公里，到2004年底全国开发区上报的，以各种名目成立的又上升至7000多个，规划的土地面积增为4万多平方公里。而我国现有的660多个城市加上县城、建制镇加在一起才3.15万平方公里。而已经开发的仅占规划总面积的13.51％，闲置荒芜土地高达近2600万亩。很多土地闲置多年，荒草萋萋，破坏严重，已经很难恢复耕种了。只能在今后陆续转为建设用地，够用很多年。因此说土地供给量的不足导致房价上涨是无稽之谈。这些圈占的土地足够使我国城市扩大一倍多，居住四五亿人，满足几十年城市化进程用地。而且从总体上说，城市居民用地是大大少于农民居住生活用地的，因此城市化进程也不会是使我国土地更紧张，而应该是更节约用地。

　　国土资源部说：至于地价升高对房价的影响，从全国平均水平看，地价因素只占商品房成本的23%，而北京的比例还稍低，为22.98%.所以要把房价上涨归结于土地成本大幅提升的说法是站不住的。2004年，全国土地的平均价格为1198元，比2003年上涨了5.4%，但是房产价格出现了相当大幅度的上涨，远高于地价的上涨幅度。而且正是房价上涨使开发商在投标土地时愿意出更高的价钱，是开发商炒高了地价。而地方政府也愿意抬高地价，获取更多的价差收入，甚至暗中雇开发商做托抬价，从而拉高了地价。这是先有鸡还是先有蛋的争论，很难说清，所以房价飞涨的责任仍在开发商的暴利。

　　有人说：我国地少人多，土地资源稀缺，从长远看，地价房价上涨的总趋势是不可避免的。鼓吹中国房价未来仍需要大涨的一个主要论据，就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家讲了不知多少次了，但如果认真算一算，其实也是站不住脚的。网上有一篇文章指出：

　　中国每平方公里平均的人口密度为132人，如果和俄罗斯、加拿大相比，可能算人多地少的。但和世界上大部分国家比并不是。日本、韩国、印度、越南、德国和英国的人口密度是每平方公里分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人，都比中国高得多。

　　如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国。

　　日本人口密度是中国东部地区的三倍，新加坡、日本都比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三、四年的工资收入，就能买一套100平米左右的房子。现在美国许多城市住宅用地，也不过3～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平米只有80元人民币左右；
而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。我们的地价凭什么要比美国还高10倍呢？所以这个看似“真理”的借口如果深究也是如同肥皂泡般会被击破

　　至于开发商说的现在房子需求大于供给，所以房价要涨，也是一种假像。根据建设部2004年7月发布的<2003年城镇房屋概况统计公报>统计资料显示，我国城镇居民中已经有80%以上的人拥有了自己的住宅，这一比例大大超过了发达国家人均国内生产总值10000美元的水平，我国的住宅经济似乎脱离了国民经济本体的约束。改革开放以来，经过20多年来的建设，1980-2004年24年间，全国城镇已建成住宅共68亿多平方米，为改革前30年城镇建成住宅总面积的十几倍，相当于每个城镇人口增加了约近20平方米建筑面积住宅。到2003年底，我国城镇房屋建筑面积已增加到140.91亿平方米，其中住宅89.11亿平方米，人均23.67平方米（北京为24.77平方米），大体相当于世界上中等收入国家的居住水平。2004年的统计数字尚未公布，但肯定又有大幅度提高。也就是说我国住房已经基本解决了有无问题，提前实现了预定目标，在还处于低收入国家时住房消费已经超前，而房地产开发规模还在不断扩大，因此各地区商品房空置量逐年增大。(点击此处阅读下一页)

　　据国家统计局统计，如果把近8年来的全国商品房竣工面积和销售面积之差相加，则全国未销售的商品房已达6亿多平方米，已是惊人数字。

　　也就是说，即使这两年房子热销，开发商手里也仍然还有大量积压的房子没卖出去。也许这些房子位置不好，设计落后，不好卖。但世界上只有卖不出去的价格，没有卖不出去的商品。你降到100元一平方米看卖得出去不？正好解决贫困家庭的住房啊。有这么多没卖出去的房子，怎么说房子需求大于供给呢？

　　而已经卖出去的房子，没有人住的闲置房数量更大，据了解，晚上到北京城转一转，新建的居民区至少有三分之一是黑着灯的。上海则更多。为什么没人住啊？这没人住的房子也算真实需求吗？现在有些人在商品房空置率上做文章，为了降低空置率，说分母应该改为全社会所有存量住房总量，但分母改了，分子也要再加上全社会的闲置空住房，空置率可能就更高了。

　　至于开发商说的成本提高了，所以房价只能升不能降也是谎话。一些经济学家认为，中国合理的房价至多是目前房价的一半。中国的人工和原材料都比美国便宜，房价为什么超过美国？现在中国的房价中，实际造价只占30-40%，其余都是各种税费和开发商的利润。而税费很多是不合理的，包括一下征收70年土地出让金和地方政府额外税外加费，索取的其他贡献，加上开发上的暴利，只要把税费降到合理水平，去掉地方政府官员寻租腐败的黑色支出，即使在目前房价的一半，房地产依然是厚利，不是暴利而已。现在即使在北京，远郊区的房价也只有一两千元，开发商还有很丰厚的利润。而三环路以里房价则高达一万多元。其实他们的造价是一样的，征地拆迁费也便宜不了多少，有时远郊区运费高，市政条件差，造价还更高一些。差的就是地价，而这个巨大的级差地租就是被地方政府和开发商分享了。这些都说明房价降低的余地是很大的。而决不能是今后房价只能是平稳上涨，不能下降。

　　综上所述，各个不同的利益集团站在不同的角度，指出的问题当然都有一定道理。正是这些利益集团集合起来的巨大能量推动了房价的不正常上涨。但是开发商有一句话说对了：市场经济下，市场决定价格。房价上涨是因为有旺盛的需求，卖得出去的价格才有人买。如果没有人买，那无论开发商、炒房客多么黑心，哄抬房价，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成为烂尾楼。所以房价不正常上涨的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是贫富悬殊和对物价不断攀升引起的对通货膨胀的恐惧感。

　　近年来，先富起来的一部分人纷纷购置豪宅，引起社会心理的强烈失衡。仅仅十几年前，原来从局长处长到一般公务员，从厂长经理到普通职工，大家都住在一个院子里，住同样标准的房子，差别很小。人们能住上一套六七十平方米的两三居室就很满意、很知足。而前几年，高官大款们纷纷买了豪宅，有了几套大房子还不满足，对全社会起了巨大的刺激作用。

　　2000年之后，购房的主体发生了变化。一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。

　　到了中产阶层基本购买完毕，普通有需求的老百姓，即工薪阶层，开始意识到住房价格飞涨的时候，他们也加入了购房的行列。于是，刚刚解决了温饱的普通老百姓也不甘心还住在几十平方米的小户型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住条件了。据说现在80%的城镇居民有购房欲望，人人见面说买房。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产，投机泡沫开始了。按揭购买房屋的主体，恰恰正是最没有购买力的工薪阶层。用按揭在最高价买房的，也恰恰正是这些工薪阶层。这就是问题所在。

　　虽然中国的国情和他们的经济能力还远不能达到这种水平，但是银行购房按揭贷款又使他们有了可以提前消费，能够透支自己经济承受能力的途径。于是，有了一套六七十平方米的两三居室，本来住得很好的人们都要贷款几十万再买一套大房子，甚至还要在郊区买一套度假别墅。参加工作不久刚结婚的小两口，淘空老爸老妈的家底，背上几十万债也要一步到位，买一百多平方米的大房子成为“负翁”。中国社科院的一项统计显示，北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率已高于欧美家庭。这种超前消费的购房热必然使房价高涨，使更多的人买不起房子。而没有买到房子或者买不起房子的人则怨声载道，大批低收入家庭和弱势群体在飞涨的房价下，更被陷入在连基本住房条件的改善也遥不可及的境地。使房价问题成为了社会问题甚至政治问题。

　　而近年来，从2003年10月开始，通货膨胀就严重地威胁着中国经济的安全。到2005年，虽然经过了一年多的宏观调控，但通货膨胀的阴霾并未散去，形势依旧严峻。预计下半年通胀压力仍将有所抬头。从物价指数来说，人民币其实是应该贬值而不是应该升值的。老百姓对货币的贬值预期比升值预期大得多。近几年来，伴随着中国外汇储备的大幅增长，显性的中央政府内债（央行票据或国债）也急剧增长。据统计，中国的外汇储备从2000年底的1656亿美元，增加到2004年底的6099亿美元，增加额达4443亿美元。而同期国债余额由13000亿元增加到27787亿元人民币，央行票据余额由零增加到11708亿元人民币，相当于3200亿美元；
外债也增加了约786亿美元。值得注意的是，仅显性的中央政府内债已经达到GDP 的30%.除此之外，中国政府还需要承担地方政府及国有企业的隐性债务，而对于后者的规模目前还没有完整和准确的估计。但可以肯定，中国内债近年急速增长，其规模已经达到了国际上公认的警戒区域。内债及政府负债率的进一步增长，使财政本息支付任务沉重，年度还本付息额将达到每年5000亿元，只能借新债还旧债。沉重的债务会使政府放纵通货膨胀，用向老百姓征收隐形货币税来减轻债务负担。并把职工医疗、教育、住房、养老、公共事业等原来国家负担的支出尽量社会化，转嫁给社会和职工。所以，政府垄断的公共事业产品是这些年涨价幅度最大的。从而大大加重了普通职工的生活负担，使老百姓不得不削减消费，增加储蓄率，以备养老，看病，孩子上学和不时之需。

　　2005年，老百姓有句市井俚语，叫：除了工资和股市没涨，什么都涨了。医疗改革，看不起病了；
教育改革，孩子上不起学了；
住房改革，买不起房了；
养老改革，老了不知道有没有退休金了；
国企改革，下岗收入减少了；
对前景的不可预见性使消费欲望减少。而粮食、食品、水电气热、医疗、教育等人民生活必需品的价格都在急剧上涨，更引起老百姓对通货膨胀的预期感到恐惧，害怕手中的一点积蓄又变成废纸，急于找到保值增值的手段。而在很少投资手段的中国，现在股市崩盘，邮市低迷，文物90%以上是假货，而中国老百姓的传统心理，只有站着的房子躺着的地一直被看作比黄金更可靠的保值品。于是就更加速了了人们买房的热情。恰逢中央宏观调控出台，控制土地，抑制投资，使地价上涨，房子供给减少，反倒刺激了房价上涨，开发商、炒房客趁机哄抬房价，更加剧了老百姓的恐慌，担心以后更买不起房了。更多的人涌入买房或炒房市场，刺激房价更加高涨，形成恶性循环。甚至出现几天几夜排队购买经济适用房的盛况。所以对通货膨胀的恐惧成了老百姓抢购房子，又刺激房价更高涨的最主要原因。

　　因此，从更深层分析，房价上涨的根本原因是贫富差距和对通货膨胀的恐惧。找对根源才能对症下药。

　　三、如何才能真正平抑房价__真实的欲望不等于真实的需求。治标更要治本

　　房子是一种特殊商品。

　　第一，住房是人民生活必需品，与吃饭穿衣一样没有人能离得开。“小康不小康，关键看住房。”住房问题关系到千家万户的安居乐业，关系到社会财富的流向和社会公平的实现。

　　因此保证人们的基本住房需求，让居者有其屋是每一个社会的责任和义务。普通住宅的价格必须与人民收入水平相适应，让绝大多数普通老百姓买得起。政府并有责任让弱势群体、贫困阶层也能住上房子。居者有其屋的问题不止是一个经济问题，更是一个政治问题，是一个事关党和政府是否真正执政为民、让广大百姓从改革开放伟大实践中受益的重大问题，房价能否平稳降低至社会可以承受并能使房产行业健康持久发展，也是市场经济条件下我国政府执政能力的一次重大考验。房地产问题政治化并不是中国特有的，全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理。因为获得适当的住房是公民的基本人权，实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府必须干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。

　　例如，西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。

　　我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度，1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为了解决低收入人口的住房问题，也实施了相应的住房保障制度，如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予应有的重视。以2003年为例，我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产总投资的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%.因此，经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一个配角，它无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。

　　在强调“构建和谐社会”的今天，完善公共住房保障制度已经成为我们迫切的任务，政策上对低收入群体的倾斜是我们的必然选择。在房地产新政中，这一点反映得十分充分。我们必须调整住房结构，把住宅建设的绝大部分转移到为普通老百姓建设与他们的经济承受能力相适应的普通住宅上来。加大经济适用房和廉租房、民工住房建设，以保证弱势群体也能改善居住条件。

　　第二，住宅价值巨大，还是财富的象征。并像黄金一样具有投资和保值的功能。当面临恶性通货膨胀的威胁时，人们会急于将手中的货币变成黄金、房子等能保值的物品，造成房价畸形飞涨。从2003年10月开始，新一轮通货膨胀开始严重威胁中国经济的安全。每日提篮上农贸市埸，发觉钱不经用了，比去年贬值了近三成，不仅粮食蔬菜鱼肉涨，食品也跟着涨，水电气热都涨，而工薪者每月的工资不见涨，这是城镇百姓亲身的体会。农村百姓，也有同感。考虑到医疗，教育，房产等等，人民币的购买力实际上一直在下降，引起老百姓对通货膨胀的预期感到恐惧，害怕手中的一点积蓄又变成废纸，急于找到保值增值的手段。所以纷纷涌入房市，想用买房子保值，从而刺激了房价大涨。掩藏在“居民投资房地产热”背后的现实，是不少国人对未来的不确定性。由于市场经济尚不完善，社会保障体系尚未完全建立，在面临一个不够安全的未来，人们往往会选择最具保值性的投资项目。人们购买第二套房屋，可以赚取一些租金弥补现在收入的不足，万一人老后缺乏社会保障的支持，起码可以卖掉其中一套房屋或者出租以供养老。房价上涨，其实是通货膨胀在房价中的反映，如果国家不对通货膨胀采取措施，那么房价还会涨，最后是会崩盘的。因此抑制房价上涨必须全面加大对通货膨胀的调控力度，消除人们对通货膨胀的预期和恐惧才行。要下大力气稳定物价，特别是与老百姓生活息息相关的生活必需品和医疗教育等公共服务的价格，不允许垄断集团任意涨价，以消除老百姓现在对通货膨胀的巨大恐惧。并提高存款利率，取消利息税，使人民币存款不再是负利率。增强人们对人民币的信心。很多人已经指出：人民币存款长期保持负利率是不合理的，是变相对老百姓加收货币税，特别是对过热投资的一种鼓励。等于老百姓给开发商和银行倒付利息。而在征收了企业所得税和个人收入调节税以后，再征收存款利息税，是对人民合法收入的多重征税。在已经是负利率的情况下，就更不合理了。因此应该提高存款利率，取消利息税，使存款能够保值，才能真正抑制人们买房的欲望，遏制超出社会承受能力的不合理的住房需求，满足普通老百姓的合理住房需求，保证供给，才能使房价平稳下降。(点击此处阅读下一页)

　　第三、住宅还是奢侈品，有享乐功能。因此拥有房子的欲望永无止境。房子的需求并不以够住为标准。高官大款们拥有了多套豪宅也并不满足。当贫富差距越来越大，富裕阶层的府第越来越宽敞，越来越豪华，对其他阶层的刺激也就越来越大，攀比效仿心理越严重，使买不起房的人越不满，造成的社会问题也就越来越严重。对一个家庭来说，超出自身承受能力，透支负债买房是一种巨大的生活压力，甚至是灾难。而对一个国家来说，超出社会经济承受能力，透支资源、能源、土地，则会严重影响国民经济的正常运行，引发社会动荡，更是一种灾难。

　　根据我国的国情和人民的收入水平，我国现阶段的住房标准应该保持在“分得开，住得下，功能合理，设备齐全”的水平上，不能与发达国家攀比。而远期标准也只能与日本、韩国、香港、新加坡等土地资源国情相近的国家相比，不能与美国、澳大利亚、加拿大那样的国家比。本来，按现在的生活的生活水平，人们能住上一套六七十平方米的两三居室就能满足住房基本要求，但近年来，先富起来的一部分人纷纷购置豪宅，引起社会心理的强烈失衡。

　　对全社会起了巨大的刺激作用。因此，降低房价，治标更要治本。要把房价降到绝大多数人能够接受的水平，不能只是从表像上找原因，而要从根源上找。

　　要抑制豪强，不能给有钱人超出国情盖豪宅，以缩小住房上的贫富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。一套豪宅，要占用几十套普通住宅的土地，消耗几十套住宅的水、电资源，等于剥夺了几十户老百姓的住房，还引发社会矛盾，根本不适合我国国情。应该严格限制甚至禁止建设。并且对豪宅要征收高额资源占用税，以体现公平。我们在分析经济问题时时刻不能忘记“构建和谐社会”的宗旨，不能够仅仅用经济学的眼光去分析房地产市场。现在我国基尼系数已经高达0.47，贫富差距甚至超过了美国、西欧等绝大多数发达国家，加剧了社会矛盾。而住房是最显眼的贫富标志，当大多数老百姓身居陋室，高官大款们拥有的多套豪宅就成为引发房市动荡的导火索，还会成为引发社会动荡的导火索。无论从平抑房价角度，还是“构建和谐社会”角度，缩小贫富差距都是首要任务。

　　因此，住房价格不能完全由市场来自发调节，政府应该发挥应有的调控作用。通过从稳定物价、缩小贫富差距、建立更有效的公共住房保障制度来保持住房价格的相对稳定，才是根本途径，是维护广大人民群众切身利益、构建社会主义和谐社会的一项重要工作，也是各级政府驾驭市场经济能力的具体体现。当前，房地产市场供求结构性矛盾突出。为了满足广大中低收入群众的住房需求，各地应按照中央新提出的各项调控政策，因地制宜，加大住房供应结构调整力度，在控制高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规模，提高其在市场供应中的比例。要及时调整房地产开发用地供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。满足中低收入家庭的住房需求，才能平衡社会心理，从根本上稳定房地产市场。而加息加税等可能增加群众负担的做法则应该慎重考虑。

　　最近，财政税务部门提出了要开征房地产税，增加住宅持有阶段的税收，以保持地方政府能够有稳定持久的财政收入的做法。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。据透露，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。引起了社会的广泛关注和争议。即将征收房地产税的消息迅速在各媒体上流传开来，大多数人认为，对中低收入的普通老百姓而言，积攒了多年的血汗钱，欠了银行一屁股债才买了一套小房子，却要面临高税收，这在情感上是无论如何也过不去的。很多人指出：这是政府在土地受到严格控制，卖地收入减少甚至可能无地可卖的情况下，又想出来的增加税收的新办法。财政部副部长肖捷说中国住宅持有阶段的房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％；
而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府财政收入的比重甚至达71％。开征房地产税可以为政府提供丰富稳定的财政收入。这才是问题的关键。这些年，我国税收连续多年高速增长，2004年已达25718亿元，比过去增加了十几倍，而仅十年前的1993年全国税收总额还只有4255亿元，税收增长速度远远超出了国民经济的增长幅度和职工收入水平增加的速度，但永远也满足不了政府巨大的行政开支，连原来政府承担的义务教育、公费医疗、养老金及水电等公共产品补贴都已转嫁到职工身上了，仍要每年出现几千亿元财政赤字。增加税收一直是财政税务部门的主要功绩。以聚敛为能。只要别的国家有的税种我们就要赶快与国际接轨，也要开征。而我国特有别的国家没有的税种则是中国国情，不能取消。在全世界都在实行减税的世界潮流下，中国却在千方百计增加税收。

　　中国的高税负已经举世瞩目，最近，美国《福布斯》杂志公布的2005年“税负痛苦指数”中国内地高达160，居全球第二，仅次于居民享有慷慨的社会福利制度的法国之后。而我国房地产的税负则格外沉重。现在国内住宅成本构成中，建筑成本只占40%，地价、税费和其他占到60%左右。不算开发企业必须交纳的营业税、所得税、教育税、城市建设税等等，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。此外还要加上一下子交纳70年的土地出让金，城市市政建设费、城市防洪费、粘土砖使用费等数不清的税外加费，还要无偿为地方政府修建中小学、幼儿园、派出所、居委会、垃圾楼、变电站等交纳实物税。我国在房地产税收方面存在的税种多，税负重可谓举世无双。然而这还不算完。由于我国实行的是累加税，建安成本中建筑公司得到的建筑费也要再交纳营业税、所得税等一大堆税种。而提供原材料的钢材、铝合金、水泥等建材企业、提供运输服务的运输业；
再往前推的为生产钢材的矿山、冶炼企业；
生产建筑机械的制造业、设计院、勘探队、监理公司等等都要层层交税，所以有人说，我们买到的房子其实除了屋顶和墙壁，中间包括的空间全是税。在这种情况下，减税才是降低房价的正确选择。而政府选择的却是加息加税，增加房地产保有和交易环节税费，让人匪夷所思。

　　房地产税是财产税的一种，又称物业税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高。但是人们质疑，在我国，土地属于国有，老百姓买到的房子只有70年土地使用权，而且一下子就提前预交了70年的使用费，70年后还不知道怎么办，根本没有土地所有权。土地并不是房主的财产，为什么要交纳财产税？70年土地出让金都交给了地方政府，70年后如果土地市值升高，收益也仍然是地方政府的，应该向地方政府征收土地税才对。至于老百姓拥有的房产权，只能用几十年，越来越破旧，每年至少要折旧2%，还没有土地权，只能是越来越不值钱，交房产税也应该逐年降低，怎么能应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高呢？道理何在？

　　更厉害的是，有税务部门领导指出：当前一个普遍的认识误区是，认为即将开征的房地产（物业）税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别？？土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；
而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会也不应该取消土地出让金。国务院发展研究中心“房地产税费改革”课题组成员倪红日明确表示：“作为土地使用权的价格，土地出让金和税是两回事。”

　　即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入，是他们出让资产使用权的收入，仍然应该单独缴纳，不应该和其他房地产税费合并为房地产税。中国社科院财贸所研究员何振一也认为，土地出让金是地价，并到房地产税里，根本没有可操作性。原来一些人幻想的增加了房地产税，是土地改为年租制，就可以免去交70年土地出让金了，其实是错的。增加了房地产税，土地出让金还是要交的，跟土地改为年租制是两码事。其实开征房地产税的目的就是为了可以“为政府提供丰富稳定的财政收入”，让你买了房还要年年再交税，也住不起房。不是就能抑制需求了吗。

　　人们认为这种做法只能起到“杀贫济富”效应，所以，也就不难理解为什么民众对“房贷利率调高”、“征收房地产税”产生如此强烈的反应了。一位专业人士表示，开征房地产税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征房地产税是治标不治本。社科院专家提醒，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。房地产税的征收缺少可操作性。每家都要收，一旦出现拒交或者逃税的情况，执法机关的执法成本巨大，而且有可能出现违法难以处罚的情况。毕竟，炒房者只占少数，而真正想购房自住的市民占了绝大多数。相关部门在推出这项方案时，应该多考虑大多数人的利益。房地产税开征后，很可能会违背政策制定者的初衷，只能起到“劫贫济富”的作用。开发商才是最直接的受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；
二是物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求；
三是房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。即使提高了房地产保有环节的税负，在供不应求的局面下，他们就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。把好事变成了坏事。对于在不动产税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征不动产税，那么属于明显的重复征税，这便与国家的有关法规不相适应。

　　所以，大部分人对开征房地产税持保留态度，认为应该缓行。即使开征，也不应该对老百姓的普通住宅征收，对于在不动产税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，就更不能征收了。

　　总之，降低房价是广大人民群众的热切期盼，但是政府应该从最广大人民的根本利益出发，治标更要治本。制订政策要从更深层次考虑，不能反而成为一些人为本部门谋利益的手段。

　　对于中央的各项政策，各利益集团肯定还会再进行多方面的“利益博弈”，而房地产新政能否成功，关键也在于中央政府与地方政府之间的博弈。地方政府在制定本地房地产政策之时，倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府经常会利用中央政府政策上的漏洞谋利。过去几年的调控已经让人们形成了一种信念：中央的政策未必会被地方认真执行，地方政府有可能扛得过去。要使中央政府稳定房地产市场的政策真正发挥效力，就应当尝试构建一种公开地解决中央与地方有关房地产政策冲突的程序架构，一旦发生政策冲突，应当通过公开的程序，使地方政策服从于中央政府的考虑。要把地方政府官员的乌纱帽不是与GDP 联系，而是与人民的生活、住房改善程度，满意程度联系，针对这些“利益博弈”提高政府的执政能力，不被这种“利益博弈”搞得晕头转向，有着重要的现实性、严重性和急迫性。中央必须给予足够的重视。

　　[参考文献]：

　　1、2005年3月26日，国务院《关于切实稳定住房价格的通知》

　　2、2005年4月27日，国务院常务会议提出的“加强房地产市场引导和调控的八点措施”

　　3、2005年4月25日，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在全国部分城市房地产形势座谈会上的讲话

　　4、2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

　　5、2005年5月27日，建设部《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》（建住房电[2005]33号）

　　6、2005年5月30日，建设部《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（建住房电[2005]35号）

　　7、国家统计局历年《国民经济统计公报》

　　8、建设部、国土资源部统计公报

　　9、2005年6月2日《北京日报》《新房价未降，旧房价看涨》

　　10、房价必然下跌已成地产大佬们的集体预言2005年6月6日赵铭中国房地产报）

　　11、2005年5月31日《《星战前传》房地产版买卖阵营决战中的较量》搜狐焦点网马磊

　　10、中国经济需要减速宏观调控的重点应该是房地产2005年5月20日南方周末尹中立

　　11、2005年6月4日<北京青年报>《北京购房者17%不为居住》

　　12、2005年06月03日07：47央视《经济信息联播》

　　13、005年6月5日《中国青年报》《福布斯杂志发表2005年“税负痛苦指数”，中国内地居全球第二——中国税负现状调查》

　　14、2005年5月14日新京报前期调控失利国务院为控房价再出“组合拳”

　　15、2005.3.22新华网段世文《央行新政：朝地产泡沫捅刀子流血是老百姓？》

　　16、2005年5月16日中华工商时报陆昀《地价房价“鸡”“蛋”之争国土部否认“地荒”》

　　17、2005.5.30人民日报《怎样看待当前物价走势通货膨胀威胁会再现吗》

　　18、2005年5月13日中华工商时报陆昀《地产界感叹新政难办建设部已经考虑房企疑虑》

　　19、2005年5月18日焦点房地产网韩世同〈地产专家质疑7部委新政不合时宜可能引发崩盘〉

　　20、2005年5月22日中国经营报〈房地产新政能否成功中央与地方政府博弈〉

　　21、2005年6月3日21世纪经济报道阴雪〈国家调控政策谨慎转向：不是降房价是降涨幅〉

　　22、2005年6月3日北京青年报杜宇〈建设部揭露房地产市场存在十大不法行为〉

　　23、2005年4月13日青年时讯刘静〈房价上涨利息增加：老百姓是彻底的输家？〉

　　24、2005年4月16日北京青年报〈一季度全国35个大中城市商品住宅价上涨10.5%〉

　　作者为北京房协学术委员会委员，东城区政协委员，高级工程师

　　来源：2005年6月14日第23期《香港传真》

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