杨光：房地产，你为什么这么牛?

　　房屋，凭什么这么值钱？

　　胡润的年度富豪榜又出炉了，上榜的“国产富豪”将近一半来自于房地产界。这不奇怪，房价在“井喷”，持续高速增长的房地产业一向是“批发式”盛产富豪的行业。糟糕的是，在造就富翁的同时，如海纳百川一般，房屋，也成了吞噬涓涓细流般的居民收入的超级聚宝盆。从某种意义上讲，房地产财富的增值，正是中国经济增长和国民财富增长的一个缩影。

　　关于房屋与财富的观念，在不到十年的时间里，我们已经有了很大的变化。“小三件”（手表、自行车、缝纫机）和“大三件”（电视、冰箱、洗衣机），如今都不值钱了，曾经昂贵的手机，也早已不叫“大哥大”了。今天，似乎只有房屋才是唯一真正可靠的财产，一般中国城镇家庭从改革开放之前的“吃不起、穿不起”，发展到后来的“用不起、玩不起”，再发展到现在的“住不起”，房屋与财富的关联、房屋凝聚财富的观念，就这样凸显出来了。而在低利率的环境下，在股市期市不景气的情形下，在其它商品纷纷降价贬值的情况下，房屋，一跃而成了比货币更加坚挺的财富。

　　中国的房价高企，在大中城市拥有一套像样的住房，差不多等值于一个中国人半辈子（甚至一生）的全部收入。房屋如此值钱，它在普通家庭的财产结构中的分量之重，俨然具有“一枝独秀”、“风景这边独好”的压倒性地位，更成为结婚、离婚、遗产事务中争夺的焦点。买不起房屋的人自然是“穷得没有房子”，而很多买了房子的人，则“穷得只剩下房子”了。上海市统计局的“居民房产需求状况问卷调查”表明，高达75.7%的家庭无购房计划，其中67%的人声称买不起目前价位的房屋，然而，市场却不愿意理会这样的声音，房价仍然在涨。房屋，凭什么就能这么值钱？

　　越超常规发展，越超常规涨价吗？

　　随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，房地产业的同步发展自然是正常的，考虑到房屋商品化、市场化的起步比较晚，长期压抑的住房需求一下子集中释放，一段时间的超速发展也是可以理解的。但快速发展与快速涨价本不应有必然的联系，商品丰富了，价格应该下降，越发展越稀缺，越“超常规发展”，越满足不了常规的需求，这便有些可疑了。

　　1998年以来，房地产业一直以两倍于GDP的速度在“跨跃式发展”。房子越建越多，但供给量的大幅增长，却没有带来价格的稳定或下降，房屋的价格反而越来越高，在上海、北京等地，动辄一平米上万元的房价，已经高得有些离谱。那么高的房价，谁去买房呢？工薪阶层买不起，白领买得吃力，占人口少数的富人一兔三窟也就够用了，未必大城市的房地产是只有一个用途，专供海内外的投机商们炒作之用的？

　　在宏观调控的大背景下，央行的报告显示，2004年前三季度的土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格仍然分别同比上涨了11.6%、9.9%和2.1%，11月份，国务院发展研究中心市场经济研究所发布的数据显示，前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。而在涨价的同时，全国房产销售面积同比增长19.3%，其中商品住宅销售同比增长30.3%，这又表明市场需求的增长仍然强劲。

　　一种生活必需品的价格高到大多数人都买不起的地步，却仍然购销两旺，对这一现象的解释是五花八门的。但不管怎么解释，道理似乎也只有对立的两种，一种是涨价有理、还得继续涨，一种是涨价无理、泡沫终将破灭。

　　有一种涨价的“主流”理由，是说中国人多地少、处于城市化初期、大中城市人口膨胀、城区土地寸土寸金，所以，房地产需求的增长是真实的，并没有水分和泡沫。因为人多地少，已经高价的房地产尽管仍然涨价，还将长期供不应求。这个理由听起来堂而皇之，其实很可笑，如果按这同样的理由，凡是人均资源少的东西都要涨价，中国应该大幅涨价的东西可就多了。中国的人再多、地再少，生存环境固然比不上欧美俄，但也还不至于恶化到连盖房子的土地都不够了的地步。如果真是到了找不到地方盖房子的时候，别说中国的房地产业谈不上还有什么发展，小康也好，崛起也好，民族复兴也好，一切的一切，恐怕也都谈不上了。如果中国人已经无地可居了，这个国家还有什么希望？

　　是什么因素促进了房价的上涨？在高价房屋的价格构成中，建筑成本只占小头，而地价、税费、融资与交易成本、开发商利润占了大头。政府垄断了土地交易、将土地当作“第二财政”，开发商与地方政府利益结盟、要靠房地产拉抬GDP政绩、充实小金库，房地产市场竞争不足、运作不规范，其实，价格高企的原因也不过如此。而少数“先富起来”的人投资渠道狭窄，在低利率情形下，大量民间和海外游资被迫在大城市的高价房地产上打发财主意，使房地产业投机风气盛行，这就给了地方政府和房地产开发商以拔高地价、抬高房价的机会。最终，居民不得不接受由投机性市场形成的高价格，房地产业也就象抽水机一样，把居民的血汗收入源源不断地抽走，多年的辛苦所结晶出来的财富，不过变成了作为生活必需品的房屋。

　　房地产的价格，真的没有泡沫？

　　2004年，几乎未受宏观调控政策的任何影响，房地产继续着投资增长、销售业绩增长和价格飙升的中国奇迹，引来官产学界阵阵争议。由易宪容、谢国忠、史蒂芬•罗奇提出的房地产泡沫论，已遭到房地产界和相关政府部门的连声反驳。谢国忠先生曾准确地预言了香港的房市泡沫，而且对中国经济也有着长期的关注和研究，我们不可以以所谓中国特殊论忽视了他们的言论。

　　要充分地证明房地产有泡沫，与充分地否认房地产有泡沫一样，都是不那么容易的，尤其是当这种论证触及到巨大的经济权力与商业利益的时候。

什么房价收入比，什么房屋空置率，什么土地供求关系，绕来绕去，也还是公说公有理，婆说婆有理。

　　然而，房地产泡沫论与郎咸平提出的国资流失论一样，在惹恼官产两界的同时，却在民间社会引起了广泛的共鸣。对大多数中国人、尤其是对生活在上海北京等大城市的普通市民来说，实在无需乎诉诸任何精密的理论论证，难道自己的遭遇还不够说明问题吗：摸摸自己的钱包，马上能得出“家庭经济学”意义上极其科学和准确的结论：房价真的太高了！

　　2004年年底，有“中国房地产业奥斯卡”之称的第六届中国住交会在上海拉开序幕。在住交会现场，一块标题为“数字中国地产”的宣传栏上赫然写着“中国房地产还有20年以上的好景”的大标语，并配有五段文字，兹全文照录于下：

　　“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。

　　中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有任何一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

　　1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

　　2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产），已持续了50多年。

　　2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

　　这些文字，看似“王婆卖瓜，自卖自夸”，其实是暗有所指的。显然，它代表了房地产业界的“大腕”和“小腕”们对引起激辩的“房地产泡沫论”的集体回应。

　　在住交会上，还出售了一份由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、万通、华远、北京城建、优博等六家地产单位（开发商及社团）出资组建的REICO工作室提出的“2004年度地产报告”的长篇摘要。该报告摘要全面地驳斥了泡沫论，它对房地产投资增幅过大的解释是，房地产业的超速发展源于供给结构上对国有单位自建住房的替代，而这个替代过程尚未完成（2003年房地产业的供给也只占全部供给的58.6%），“因此房地产业的超常规增长肯定还会正常地维持相当一段时间”。关于空房率、房价收入比等指标，报告给出的数据与泡沫论者提供的数据天差地别、颇具“震撼力”，比如，居民的住房可支付性指数为112.97（指中位收入家庭对中位住房价格的承受能力，大于100即表明支付能力良好），报告说，2003年比1997年房价才增长了123.55%，而居民可支配收入却上升了155.55%，房屋价格的形成机制是健康的，房价并不高；
2003年全国的房屋空置率也仅为3.26，房价收入比仅为3.32（而后两个数据一般的测算结果是大于10的）。报告认为今年宏观调控以来房价上涨仍然过快的原因，就是信贷压缩、土地“招拍挂”政策的必然效应（在反驳泡沫论上，政府与业界声音一致，但在涨价原因上，政府与业界是相互指责的）。根据该报告，中国房地产业的发展方向、增长速度、价格走势都是正常和合理的，如果说鸡蛋里面挑骨头，该产业还有什么问题的话，问题显然是发展还不足、价格还没有完全到位，而不是“过热”或“泡沫”。

　　业界人士的乐观言论，表明他们对房地产的长期牛市行情充满信心，或者是假装对房地产的长期牛市行情充满信心。如果房地产业能供销两旺、稳步发展，政府自然也乐观其成。然而，对于买不起住房的中国居民来说，他们有什么理由可以乐观呢？

　　“好光景”就不能降价吗？

　　说“中国房地产业还有20年以上好光景”，此话并不为过。中国的粮食业和餐饮业已经有好几千年的好光景了，即使兵荒马乱的时节、即使生命权和发展权朝不保夕之际，人们照样需要衣食住行，房地产业凭什么就不能再有20年的好光景呢？但是，如果说“中国房地产业还有20年以上大涨价”，此话却未免有些一厢情愿，也恐怕会令占人口绝大多数的中低收入的“天下寒士”俱失欢颜。

　　国土资源部已经武断地否认了地价拉动房价的说法，反而认为是房价推动了地价，房子那么好卖，地皮那么紧张，所以地皮就得涨价啊，即使涨了价，也还是供不应求啊。建设部政策研究中心甚至在一份报告中说，“不能认为只要降房价就是好事”，理由是降价会让已经有房屋的家庭财产缩水。看来，不仅房地产涨价的责任无人愿负，而且房屋涨价是好事还是坏事，居然也没有定论。从政府的上述观点看，电视机和空调器当然也不宜降价，否则电器财产就会贬值，而谁家还能没有几样电器呢？这样的歪理不驳也罢了。

　　既然不承认房地产有泡沫，降价又有何风险？如果降价事关重大，岂不说明房价的风险超出了理性市场可以容忍的范围？如果房地产降价果真不是好事，难道房价上涨就是好事？如果涨价是好事，那又是谁家的好事？

　　易宪容曾提醒“谨防房地产业要挟中国经济”，因为房地产把整个国民经济与它捆绑在了一起，还与地方财政、政府业绩、民众利益、金融风险紧密挂钩。但是，不论房地产有没有泡沫，其实关于房屋价格的结论都应该是一样的：如果有泡沫，就需要挤压泡沫，让其不至于威胁到中国的政治经济大局，那就需要价格稳定和下降；
如果没有泡沫，让房地产这种生活必需品的价格适合绝大多数居民的购买力水平，无疑也是业界和政府义不容辞的责任，结果都是，降价是好事！

　　房地产业的好光景当然应该不止二十年，但是，好光景还得满足一个大前提：既要发展，又要平价，这两个目标在实践中统一起来，好光景才能靠得住。

　　2004年12月

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