环沪“养老房产带”调查

　　确实许多上海人来购房，但养老房往往变成投资房了。 　　零点调查分析，北京、上海、广州等经济发达城市存在一批占当地老年人口总数6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论居住环境还是养老服务水平都不能满足他们的养老需求。
　　另一方面，由于近年来特大城市房价的高企以及生活成本的不断提高，也有越来越多的老人迫于生活压力考虑异地置业养老。媒体广为转载的一组数据是，近10万上海老人希望购买郊区或周边城市的养老型住宅，另有1万名左右表示愿意购买郊区或周边城市的养老型别墅。
　　环沪“养老房产带”在态势上似乎也已渐形成，绿地21孝贤坊、嘉兴江南太阳城、吴江明丰花园……与上海一桥、一路之隔的千灯、花桥、浏河，甚至嘉兴、无锡、常熟等地都有开发商入沪推销养老楼盘，更有外资想介入上海老年住宅市场，分得一杯羹。
　　如今，上海人养老真跨出省界了吗？环沪“养老房产带”的春天到来了？
　　
　　投资多于养老
　　
　　“我们设想中的老年社区并未实现。”嘉兴江南太阳城的销售人员坦言。宣称华东地区第一个养老主题社区的江南太阳城，当初定位“上海人的养老天堂”，为吸引上海人，甚至推出了每平方米3300元左右的低价，比嘉兴同一地段的楼价低了600元。
　　嘉兴市政府为该项目从土地价格等方面提供了一系列优惠政策，但对购房者业提出了明确要求，即保证70％的楼盘销售给上海客户。为防短期炒作，嘉兴市规定2010年前，太阳城业主不能将房子转卖给嘉兴人。
　　嘉兴市人口500万，外来人口150万，外来投资置业的人员仅有5％，嘉兴政府此举为了吸引上海客户，尤其是老年人，以此加快与上海的接轨，带动当地房地产业与经济的发展。嘉兴市副市长王洪涛曾坦言：长三角15个城市中，嘉兴并不介意成为上海中老年人的天堂。
　　嘉兴甚至出台了《上海市基本医疗参保人员在嘉兴居住期间医疗费用代办报销服务办法（试行）》，并在今年1月1日实施。按现行政策，异地就医须回原地报销，这项政策出台后，在嘉兴长期居住的上海参保人员就可在嘉兴看病，由嘉兴方面提供代办报销服务。
　　政策先在离退休后在嘉兴的上海参保人员中试行，条件成熟后再扩大到上海在职参保人员，《办法》指出，上海参保人员在嘉兴居住集中的社区应成立相应服务机构，或由社区社会事务站集中代办报销医疗费用，所需费用由所在房地产开发商或物业管理公司承担。
　　一系列优惠政策下，江南太阳城很快被上海人抢购，“确实很多上海老人购买，但最终发现并没有搬过来养老，而是转为投资了”，销售人员说。江南太阳城的规划设计确实在很多细节上体现了老年社区的倾向，譬如，小区内每套房子安装了呼叫系统，绿化绿41％，建有以供老年人娱乐的文化活动馆以及医疗卫生站。
　　但由于老年人入住率并不理想，这些场馆并未启用，二三期的定位、宣传也改为“全龄化社区”，销售人员说，现在的业主不少是上海的中青年。嘉兴某房地产人士告诉记者，除了医保卡不能通用，落叶归根的传统观念也是影响上海人异地置业养老的原因。
　　“确有部分上海老人在嘉兴置业养老，分两种，高端以别墅为主，主要是经济宽裕的老人，或子女为孝敬父母，在嘉兴购置别墅，老人住嘉兴，子女周末来度假；低端客户主要是家庭相对困难的老人，将上海的房子让给子女，自己搬到嘉兴，置业养老兼投资。”她说。
　　这天上午，这名房地产人士在嘉兴开发的公寓开盘，一位上海老伯前一天晚上就赶到嘉兴，5点开始排队，最终定购了一套两居室，“他给我们一种势在必得的感觉，当天抽奖，老人还得了1880元的头等奖，很开心。”
　　房地产人士认为，异地置业养老的老人多是六七十岁的老人，身体状况尚可，因此医保卡不能通用的问题并不十分突出，“真到七老八十了，哪里能跑到外地折腾？”
　　“异地置业养老，多半老人与这些地区有渊源，多为祖籍地，譬如宁波、苏州，看看上海每年扫墓人群往哪里涌，就知道异地养老在哪里可能实现。”
　　
　　“以房养老”受冷落
　　
　　该房地产人士分析，与嘉兴太阳城相似，上海周边出现的养老型楼盘多数被上海人消化，但真正意义上的异地置业养老比例并不高。“一些项目其实是借着养老旗号获得政府在土地等方面的政策支持，实际建成后面向全龄销售。”
　　位于昆山花桥镇的绿地21城孝贤坊是另一个毗邻上海门户的养老型楼盘，除建筑设计细节体现老年社区特色外，还引入了同济医院绿地昆山医院，社区内设平价药房，还将设立老年食堂、老年文化中心、休闲中心。
　　“竞争中，嘉兴一直落后于昆山、苏州等地。宝山隔壁太仓浏河距上海的罗店只有6公里，距上海市中心44公里，用在罗店买公寓的价钱在浏河差不多可以住上经济型别墅，规划中还要将上海的轨道线延伸过去。因此，那边的养老型社区，老人入住率相对较高。”
　　不过，在她看来，这些小区之所以如此受上海人推崇，主要还是因为价格低，“所以有楼盘喊出口号：以低廉的价格让上海人享受到三代同堂的乐趣。”
　　“严格意义上说，现在周边出现的所谓养老型楼盘都不符合老年社区的标准。”上海市人大代表李传福说，“真正的老年社区应兼备家庭、社区、养老院功能。老人身体好时体现社区功能，一旦生活不能自理，就要体现养老院功能。”
　　“不是说设置呼叫铃，把医院搬到小区门口就叫老年社区了。”李传福认为现在这些楼盘不过是一个相对便宜的居家场所而已，并不能真正缓解上海的城市养老压力，老人一旦不能自理还是要回到上海的养老机构。
　　李传福前不久参观了位于上海南汇的“亲和源”，这是国内第一家老年会员制康乐社区，在那里老人可以享受居家生活，也能获得专业的养老服务。“有配菜中心为老人烧饭，还有一个可容纳200人的养老院。”
　　李传福认为这是国内唯一的老年社区，类似一个松散的大养老院，“亲和源”共有13栋住宅楼，可容纳1500名老人居住，但至今签约不足20户，关键问题还是门槛太高。记者了解该项目并非商品房，采用会员制，前100名入住的会员一次性交纳50万元，以后根据房屋大小收入2万至5万的年费。
　　李传福由此想到上海目前推出的“以房自助养老”政策，“以房养老”政策在欧美广泛推广，但在国内多个城市却遇到了瓶颈。
　　上海公积金管理中心“以房养老”基本模式为：市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。
　　目前，只有一对80多岁高龄、无子女的夫妇签订了合同，调查发现，子女不赞成房屋产权变更是阻碍此项政策的最大障碍。普陀区为老服务中心推出的上海首个民间“以房养老”与政府部门的“以房养老”不同，产权归老人，推广机构帮老人把住房重新装修后出租，租金作为老人入住养老院的费用。但这个项目3个月来同样无人响应。
　　房地产人士告诉记者，倘若老人有自我理财能力，或者有子女，一般更愿自行出售房产，或者出租房屋以获得更多养老金，与政府等组织合作的以房养老，房屋估价往往比市场挂牌低一截。在美国，由于高达60％至80％的遗产税，老人们更愿意将房产抵押。
　　“以房养老只是解决了养老资金的问题。”李传福认为将“以房养老”视为一种养老模式是一个误区，这种模式更适合经济困难或无子女的老人。
　　截至目前，上海60岁以上人口已达266万，占全市总人口的20％，2006至2010年老年人口年净增将达9万人左右。浙江省发展和改革研究所所长卓永良认为，在解决上海城市养老压力问题上，应充分发挥长三角一体化的优势，城市功能互补。
　　不久前，卓永良漫步上海街头，看到住在老城厢里的老人，感慨万千，“城市空间如此拥挤，为何不换个思路，把房子卖了，到周边景点城市异地养老？这样有利提高养老质量，降低养老成本，有利城市空间重组。”
　　在他看来，上海人要实现同城效应的观念转变，当然，要在缓解养老压力问题上发挥长三角一体化的优势，首先就要解决政府间合作的问题。长期以来，异地联网结算系统的硬件投入问题一直是阻碍社保卡通用的关键。
　　《长三角区域信息化“十一五”合作规划》明确指出社保卡将朝“多城通用”方向努力。卓永良认为，上海人的养老方式有望实现多元化解决途径，不再局限在传统的居家养老、敬老院养老与老年公寓养老。

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