全球最贵公寓的财富迷雾 纽约最贵公寓

　　在全球最昂贵公寓的光环下，被晃花了眼的人们虽然看到了海德公园一号的楼体，却看不穿笼罩在这块黄金之地上的重重财富迷雾。 　　 　　1月19日，39岁的尼克?坎迪和37岁的克里斯蒂安?坎迪兄弟俩感觉有些亢奋，随着5000个金色的气球从位于伦敦骑士桥的海德公园一号楼顶上升起，他们前后筹划了5年的全球最贵的公寓终于正式开盘。
　　该公寓户型由著名设计师理查德?罗杰斯亲自设计，共有80套房间，均价为2000万英镑，每平方米均价高达约6.45万英镑（68万元人民币），打破了2008年6月由伦敦贝尔格拉维亚“朗兹广场”创下的每平方米4.7万英镑的纪录。面积最大的一套公寓卖到1亿多英镑，全球最昂贵公寓的名号实至名归。虽然价格高得离谱，但媒体盛传海德公园一号的销售前景非常不错，开盘前已经售出60%公寓的消息在各大媒体占据显要位置。据说，一些来自中国的富豪也进行认购登记。
　　一直以来，作为“全球最贵公寓”的海德公园一号备受人们关注。如今，之前一直被巨大的遮板挡着的四座橘红色的楼宇终于现身。但在全球最昂贵的公寓的光环下，被晃花了眼的人们虽然看到了楼体，却看不穿笼罩在这块黄金之地上的重重财富迷雾。
　　
　　坎迪兄弟的复兴之举
　　就像买一件商品大家通常会看看标签上的生产商是谁一样，要买一套动辄几千万英镑的公寓，任由买家腰缠万贯，也会看看豪宅的开发商到底是哪路神仙。
　　从海德公园一号立项起，忙前忙后的就是出生于英国西南部萨里郡的坎迪兄弟，两个希腊人的后裔在英国房地产界可是风云人物，其个人的经历甚至可以与海德公园一号本身相媲美。
　　坎迪兄弟在英国楼市大展拳脚的故事始于1995年，当时23岁的尼克与21岁的弟弟克里斯蒂安刚从家乡埃普索姆学院毕业不久，来到大城市寻找发展机会，这两个头脑灵活的年轻人看准了房地产市场。
　　经过详细的市场调研后，他们首先看中了伦敦雷德克里夫广场一套一居室住宅，当时囊中羞涩的他们为了凑足钱买下这套12.2万镑的公寓，不得不向祖母借了6000镑。买下这套房子后，为了节约房租，兄弟两人一边搬进去住，一边对房间进行整修。一年半后，他们将这套居室转手，赚了5万英镑，得到了第一桶金。
　　之后，坎迪兄弟敏锐地将工作重点转至为有钱人寻找豪宅，不断炒楼赚大钱，并于1999年放弃了各自的工作，建立起坎迪兄弟地产公司，专心经营高端房地产业务。坎迪兄弟近年令人瞩目的投资包括与卡塔尔王室地产投资公司合作，斥资约9亿美元购入伦敦切尔西军营的黄金地段发展豪宅项目。赚到大钱的坎迪兄弟业余以收集豪华汽车为乐，他们的车队中拥有多辆劳斯莱斯、宾利和法拉利等名车。
　　然而，他们的发展也并非一帆风顺。受金融海啸影响，英美房价大跌，这使得坎迪兄弟开发的多项大型计划以失败收场，去年因合伙人未能注资，他们被迫转让了一套在美国加利福尼亚州洛杉矶高档住宅区――比佛利山庄的一套豪宅，以偿还银行2.3亿镑的到期贷款。
　　随着去年第二季度起欧美房地产市场止跌反弹，坎迪兄弟的生意也逐渐恢复了元气，而精心经营了多年的海德公园一号被认为是其复兴之举。 按照坎迪兄弟的话说，海德公园一号公寓本身就是美丽、奢华与名望的代名词。
　　虽然他们的说法有王婆卖瓜的广告之嫌，但英国的专业媒体对他两人过硬的专业素质还是给予了肯定，称“坎迪兄弟对21世纪房地产业的影响，正如绿洲乐队的盖勒格兄弟对上个世纪90年代音乐的影响一样显著。他们是一对以风格化和出人意料而时常占据杂志封面的明星。”
　　在海德公园一号的运作中，虽然坎迪兄弟是项目的开发者，但却并非拥有者。坎迪兄弟实际上是由于他们“独一无二”的室内设计风格而加入该项目，而身后的真正大老板则是一个神秘的卡塔尔财团。至于这个神秘财团到底是何方神圣，至今尚无定论。
　　
　　奢华和安全的天堂
　　坎迪兄弟一直向全世界的富豪客户宣称，住在海德公园一号本身就是成功的“特权阶级”的标志。那么，究竟什么样的房子才能配得上这样的盛赞呢？
　　先从开发商最关心的地段上讲。海德公园一号位于英国伦敦中心海德公园附近，该楼盘由4座相连的高科技保安住宅大厦组成，大厦外观均呈钻石形，外墙由玻璃和钢铁构成，北望海德公园，南望骑士桥。该楼盘由理查德?罗杰斯伙伴公司设计，是由一座写字楼拆除后在原址兴建而成的。设计师对这个项目最显著的影响体现在“设计优良”。他们尽力优化了这些建筑的外形，使其看起来既不过分庞大，又不过分拥挤。
　　然而，单单一个地理位置的优势并不足以让富豪们敞开钱包，毕竟纽约的第五大道和东京的银座等地段论起繁华来并不比伦敦骑士桥逊色，甚至有过之而无不及。而海德公园一号的成功之处还在于它很好地迎合了顾客的心理需求，被赋予了富豪们最关注的奢华和安全两个概念。
　　海德公园一号内部装修得极为奢华考究，公寓房间内的照明会随日出到日落缓慢变色，地板由磨光的大理石和欧洲橡木装饰，全房附送最顶级的名牌家电和家具。不仅如此，该公寓可通过一部地下停车场的专用电梯直达，确保富豪业主的隐私得到充分保护。同时，海德公园一号小区内也设立了水疗中心、壁球场和品尝葡萄酒的会所，让富豪业主“足不出户”即可享受到高品质的生活。
　　大楼下面还有一条地道通向附近的伦敦文华东方酒店，让富豪业主随时均可享受到24小时的五星级客房服务。而且，英国著名的电视厨师赫斯顿?布鲁曼索即将在文华东方酒店开设他的第一家伦敦餐厅，从而让富豪业主大饱口福。同时，如果富豪业主想要购物的话也方便至极，因为著名的哈罗德百货大楼和哈维?尼克斯奢侈品商场就近在咫尺。
　　但凡有钱人，大多会有些不安全感，海德公园一号于是在安保方面下足了工夫。为了保障富豪业主的安全，开发商特意聘请英国皇家陆军特别空勤团的专家为这套“全球最贵公寓”打造了一套固若金汤的高科技保安系统，并聘请了一支由英国皇家陆军特别空勤团退伍特种兵组成的配备精良的保安队伍，对业主进行全天24小时保安。
　　公寓的每个房间窗户都装设了从地面一直到天花板的防弹玻璃，电梯和入口处设有虹膜扫描身份识别系统，而且安装了空气过滤装置，可以阻止潜在的恐怖分子利用毒气对公寓里进行攻击。更绝的是，海德公园一号中特别设计了一个隐藏的“紧急避难室”，密室的门由10厘米厚的钢板制作，一旦富豪住户遭到入室抢劫、绑架或杀身之祸时，可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救。
　　
　　豪宅性价比
　　俗话说一分价钱一分货，海德公园一号的公寓质量自然是无可挑剔，所以价钱自然也冠绝全球。而且，正是这样的高价令其声名鹊起。那么，这样的豪宅性价比究竟如何呢？对于大部分买不起的人来说，算算账也算是望梅止渴。
　　2.6万英镑是英国人的年平均收入，这笔钱在以物价高昂而著称的伦敦，也足够买1.04万份赛百味午餐、1600多张上泰晤士河边上“伦敦眼”摩天轮的观光票，或是50多个iPhone4手机。然而，如果用这笔钱去衡量伦敦新开盘的海德公园一号的房价，那么一个人一年到头辛辛苦苦能赚的那点辛苦钱，买下的空间只够搁下一个饮水机。
　　每平方英尺（约0.1平方米）6000多英镑的售价，将海德公园一号推上了天价第一豪宅的宝座。按理说，在实行了几百年藏富于民政策后，英国人大体都还有点家底，可和海德公园一号宛如天文数字的房价比起来，绝大多数人的积蓄都成了浮云。
　　在英国，一套拥有两个卧室的房子均价是16万英镑，即使在房价稍高一些的伦敦，公寓的价格也在每平方英尺220镑上下，与海德公园一号的价差比简直天差地别。
　　在海德公园一号整个四幢楼86套公寓中，最便宜的一套一居室公寓也要575万英镑，这个足够普通人挣两个多世纪的房子堪称史上最昂贵的“蜗居”。而大部分户型的售价在2700万镑到3300万镑之间，最大的一套面积1858平方米的房子售价高达1.4亿英镑，这套位于顶层的复式公寓是海德公园一号的“楼王”，能以180度饱览海德公园全景。据称，这套公寓被卡塔尔外交大臣哈马德收入囊中。按照该公寓每平方米每年的物业费为150英镑计算，那么最大那套公寓一年算下来光是物业费就要交超过10万英镑。而按照开发商公布的价格计算，如果这些房子全卖出去，光是印花税，英国政府就能收入3600万英镑。
　　然而对于顶级富豪来说，他们眼中的性价比又是另一种算法。在海德公园一号亮相前举行的宴会上可谓星光云集，坎迪兄弟和F1赛事掌门人伯尼?埃克莱斯顿谈笑风生，因为F1中的迈凯轮车队将在海德公园一号的底层商铺开设一家展示厅，不仅和法拉利车队在摄政街上的展示厅遥相呼应，更能向全世界的有钱人就近展示极速快感的魅力。
　　卡塔尔外交大臣哈马德当时也来给海德公园一号捧场，因为本着远亲不如近邻的原则，哈马德以后和公寓中的巨富住户可能会不少打交道，因为他去年5月斥资15亿英镑买下了英国最豪华的购物商场哈罗兹百货，这家陈列着全球顶级奢侈品的商店距离海德公园一号只有一箭之地。
　　海德公园一号的大部分买家以离岸公司名义入市，只有少数买家身份曝光，无一不是各国巨富，当中包括哈萨克铜业生产商――哈萨克铜业公司主席弗拉基米尔?金和阿联酋第3大酋长国――沙迦的财政大臣穆罕默德?苏丹?阿勒卡斯米。弗拉基米尔?金掌管过三星在哈萨克斯坦的子公司，作为伦敦证券交易所入选富时指数的重要矿业公司的高管，弗拉基米尔?金手中握有该公司大量股票，去年曾出售了价值8.4亿镑的股票套现，现在估计仍持有价值23亿镑的股份，而穆罕默德?苏丹?阿勒卡斯米同时也是阿联酋大陆食品公司的拥有者。
　　居移气，养移体，和街坊邻里在聊天中就能搞定一单单大生意，或许从这个角度出发，在富豪眼里的这所公寓是一笔最好的投资。
　　
　　销售数据作假？
　　且不管海德公园一号的性价比如何计算，单是全球第一豪宅的名头，就会引得不少坚信“只买贵的，不买对的”的富豪趋之若鹜。过去几年来，已经有大量世界各地的富豪看房。据称迄今公寓最大买家来自俄罗斯，约占买家总数的三分之一，25%的购房者来自中东，英国人占20%，另外还有欧洲和美国富翁，甚至也有中国和印度的亿万富翁在海德公园一号进行登记认购。
　　海德公园一号自2007年起开卖楼花，号称预售时就卖出了15套，在2009年楼市受金融海啸冲击前，签署了23份临时买卖合约，买家包括坎迪兄弟和卡塔尔的哈马德酋长。
　　2009年，楼市遭遇金融危机的极度深寒。受全球金融危机的影响，海德公园一号一度在2009年“捂盘”了整整一年。而据伦敦地产中介商特里夫?亚伯拉罕森分析，在过去半年中，很多腰缠万贯的超级卖家重返伦敦房地产市场，这为房价反弹并冲高“吹响了胜利的号角”，在2010年该楼盘又卖出了至少5套。在一系列销售数字的堆积下，2011年1月19日海德公园一号正式亮相时，坎迪兄弟自信满满地宣布卖出的公寓已经超出六成。
　　但据英国房产登记处资料显示，坎迪兄弟给出的数字有夸大之嫌，目前海德公园一号下订的公寓只有26套，与开发商声称的“六成”相距甚远。许多买家只签了合同承诺买房，或者支付小部分订金，全额售出的公寓只有2套，而且还都属于“内部认购”，两套公寓的“内部价”也比对外公布价低了很多。
　　根据土地注册处的资料，卡塔尔外交大臣哈马德通过英属开曼群岛的注册公司购入其中一幢楼的11至13楼3层复式单位，但楼价只有4050万镑，比官方标价低了1亿英镑。克里斯蒂安?坎迪则以3100万镑购入另一幢楼的顶层单位，同样比官方价便宜了近1亿英镑。
　　对于究竟卖出多少的疑问，坎迪兄弟没有回应发展商公布的资料与土地注册处文件不符，仅表示逾55%单位正进行交易，套现逾9亿英镑。细算起来，每套公寓平均售价仅1875万镑，远低于大部分的单位标价。也就是说，这所全球最昂贵的公寓正在打折销售，先前公布的销售收据很可能是个虚假的数字。
　　那么，出现如此局面背后的真正原因何在？
　　有关分析认为，这可能与先前不少买家无法完成交易、合同面临流单有关。在金融危机后，部分买家近年身家大缩水，例如买家之一俄罗斯地产商PIK 集团的老板克尔利?皮萨列夫及尤里?茹科夫，他们就因公司股价暴跌而失去98%的财富。PIK集团曾是俄罗斯最大的房地产开发商之一，2008年时资产价值高达62.5亿镑，但现在只剩下了一个空壳。尤其是当去年银行追讨1.72亿镑的债务后，两人已经失去了对公司的控制权。
　　无独有偶，爱尔兰建筑商Glenkerrin的创办人雷?格瑞汉也是海德公园一号的买家，但同样因爱尔兰地产泡沫爆破而亏损严重。他曾在2005年爱尔兰房地产处于高点时斥资1.45亿英镑买下了都柏林的一处建筑，泡沫破裂后，目前该建筑贬值到不及当时四分之一的3400万英镑。因此，像他们这样的买主是否还有钱支付购买海德公园一号仍是个未知数。这种情况下，海德公园一号降价出售也在情理之中了。
　　然而，与86套住宅销售迷雾重重形成鲜明对比的是，海德公园一号公寓的三家底层商铺却早已名花有主。与住宅买主的低调、神秘明显不同，瑞士名表制造商雷达、F1赛车提供商迈凯轮以及阿布扎比伊斯兰银行这三个商铺买家早早大张旗鼓地亮明身份，以借着“全球最贵公寓”的噱头，追求最大化的广告效应。也许，对富豪们来说，这该算是海德公园一号的最大商业功能了吧。

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