高楼谁与上 长记秋晴望【世界第七高楼出炉记】

　　450米的南京紫峰大厦，原计划是成为“第一高楼”，2005年破土时变成世界第五，等到2010年12月开业，排名又掉了两位，滑落为“天下第七”。如果把国内所有建设及设计中的超高层全部纳入，现在紫峰能否保住全国前十都成了问题。
　　
　　5年前，25岁的姚思源从古城南京出发，前往大洋彼岸的芝加哥读博士。芝加哥，摩天大楼的故乡。姚思源曾在密歇根湖上乘船赞叹过高楼林立的繁华夜景，也在443米高的西尔斯大厦前比画着V字手势留下身影。相比芝加哥高耸入云的天际线，他的故乡南京，天空显得低矮而无争。姚思源记得从南京大学化学楼的教室窗户望出去，北京西路上除了脉脉相连的高大梧桐几无遮挡，平和的视野一直蔓延到鼓楼广场。
　　如今，姚思源不可思议地看着紫峰大厦，后者以450米的高度俯视他，顺带也俯视了西尔斯大厦。在姚思源读博的五年间，西尔斯从坐镇了30年之久的世界第一高楼宝座上跌落下来，先是被台北101超过，然后是上海环球金融中心，再后来是迪拜哈利法塔，姚思源没想到，到了2010年，连南京都可以高出芝加哥一截。448米高的紫金山曾经一直是这座温和城市的制高点，而今紫峰将它悄然替换。
　　在人类建筑史发展到2011年的今天，450米这个数字早已不再令人惊叹。828米的哈利法塔之外，科威特人1001米新的摩天大厦正拔地而起，似乎真的要实现通天塔的梦想。但在8年前，紫峰大厦作为一个设想诞生之初，它曾有过称雄世界的念头。时任南京市委书记的李源潮提出，进入了新世纪，希望南京能出现一个表现时代特征的伟大作品。
　　伟大作品的梦想最终落定为建一座摩天大厦。六朝古都的南京，在各个时期都留下了辉煌的建筑。王海涛，国资集团总经理、后来紫峰大厦项目的负责人之一，向南都周刊记者历数：明代有大报恩寺、中华门，民国时期有总统府和中山陵，建国后的南京长江大桥，改革开放后1983年建成的金陵饭店也以37层、104米的高度成为了当时中国第一高。
　　这条骄傲的建筑作品长廊在步入20世纪90年代后戛然止步。而与此同时，320公里外的上海正在用包括建筑语言在内的所有方式表达着“世界，请注意我”。1999年，420米高的金茂大厦在浦东崛起，成为了上海的新地标，并大力刷新了中国摩天大楼的高度。
　　当时的南京市长蒋宏坤提出，南京的地标也应当由建筑来改写。王海涛记得，从一开始就设立了高度要超过金茂的标准。到后来著名的SOM建筑事务所参与设计，定下的最终方案是450米，超过了老牌世界之巅西尔斯大厦。
　　
　　合作
　　
　　“第一高楼”的选址颇费了一番周折。最开始，南京市政府选定的是长江路9号邓府巷地块，此地属于南京最繁华的新街口商圈，紧邻当时已在开发的酒吧街1912，就人气而论毫无问题。但后来，确定了要建在政治意义上更为中心的鼓楼A1A2地块。
　　铺开南京地图，鼓楼广场处于市区的心脏位置。中山路、中山北路、中央路、北京西路、北京东路五线交汇，环抱着鼓楼公园。A1A2地块位于鼓楼广场西北角。王海涛告诉记者：“这个地方是南京行政轴线和商业轴线交汇处。南北两端新街口、山西路两个商圈连成轴线，东西两边紧挨着鸡鸣寺旁的南京市政府和北京西路上的江苏省政府。”中心地位一目了然。而且鼓楼也是南京市区海拔的制高点，“比新街口高出了10米有余。”
　　王海涛所在的南京国资集团成立于2002年，以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能，强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值，总资产超过2000亿元。“第一高楼”地点确立后，南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1A2地块，当时的地价是1.1万元/平方米，总价2.7亿元，是当年的地王。
　　2003年，之后喧嚣的楼市热潮此时在南京刚刚起步。和苏州无锡比起来经济发展温吞的省会南京，房地产投资较前一年有了33%的涨幅，却还是比全省平均速度低了14个百分点，全市平均楼面地价不到2000元/平方米。
　　王海涛刚接手“第一高楼”，正是“非典”末期，全国上下的氛围一片飘摇。他带队先去上海考察金茂，听到的都是惨淡：摩天大楼的超高运营成本，让金茂每天开门就贴100万；结构设计也不够完备成熟，“刮大风的时候门都关不上”。接着他们南下香港招商，在那个人人都戴着口罩的春天，香港人除了谈SARS色变，谈楼更是色变。当时香港楼价跌了60%，地价则跌了70%，“简直是遍地哀鸿。”
　　这般景象并未动摇南京建“第一高楼”的决心，王海涛认为，“沉闷的时期更需要伟大的作品来鼓劲”。另外他相信“第一高楼”的独一无二性：南京作为长三角重要经济城市，尚未有一座250米以上的超高层建筑，于高档写字楼于地标建筑，这一块都存在着需求。另外王海涛的信心来源于他们已拥有了最好的，且是唯一的地块：一座商务性大厦的成败与否，决定性因素就看是否抢占了这个城市的核心。
　　不少集团对南京项目表示出兴趣，其中最著名的是洛克菲勒财团。其时洛克菲勒正在上海谈新黄浦项目，来南京调研了好几趟。洛克菲勒认为，南京是中心城市并且正在发展，也认同南京市对此“世纪性高楼”的定位。但他们对鼓楼的位置提出了不看法：五道交汇的鼓楼，洛克菲勒认为存在难以解决的交通拥堵问题。另外洛氏还希望能延续他们经典的“联合国总部模式”：做了这座楼后，把周围的一片地和房屋都吃下来。
　　国资集团最终选择了上海绿地作为合作伙伴。作为上海地产界的龙头老大，绿地是国有控股，这让王海涛找到了“背景相同、文化相通”的沟通快感。许敬，绿地集团副总裁，告诉南都周刊记者：“我们的国资背景，是南京方面比较看重的。建设期间很多政策性的东西，大家理念比较一致。如果是一家民营企业，放在首位考虑的肯定是经济效益最大化。”而国企绿地显然更懂得“讲政治”：“会考虑社会效益和经济效益的平衡”。
　　绿地本身也在寻求转型。他们希望能打入世界500强，希望做百年老店。绿地做住宅地产出身，当时正希望向商业地产发展。“要做百年老店，就不能光靠建房子卖房子了，我们必须有一些能长期持有的资产。”绿地集团技术部总监薛明辉告诉记者。
　　国资方还有一个要求，速度要快。金茂大厦从开工到落成花了五年，南京希望这个时间能再缩短一些。当时香港有家投资集团拿出了方案，先期市场调研一年，规划方案一年，设计一年，然后再开工。而绿地作为本土企业，深谙一个城市政府对效率的追求――许敬拿出了从头到尾四年半的计划，这在国际上则需要十年甚至十五年。
　　
　　争议
　　
　　2005年5月，“第一高楼”破土动工。其时台北101已然落成，508米的高度令已完成设计的南京项目只能望其项背，何况远处还有始终未公开高度的迪拜神秘建筑物。按照那两座即将落成的摩天大厦披露的高度，南京将这座大厦调整为世界第五，并命名为绿地广场?紫峰大厦。
　　在南京内部，争议从紫峰立项开始就不曾停止，围绕着南京该不该建这么高的楼，如果建该不该建在鼓楼。南京一向以古城风貌保存得较为完整著称，城中便有山水，古都气质宁静怡然。鼓楼至北极阁山（鸡鸣寺塔）属于《南京市历史文化名城条例》中“应按规划要求控制新建筑高度和体量”的“限高区”，反对建高楼的声音大多源于此。所谓限高，指的是除了考虑到航道、航线以外，规划部门对城市里需要保护的老城区或风景区作出的楼宇高度限制，避免视觉污染。
　　东南大学建筑学院院长王建国在2003年曾为《国家地理》杂志做过建筑物高度形态控制的研究。紫峰大厦项目上马之前，也请他在空间形态上帮忙做了一些分析。王建国画图向记者演示，从南京城中偏西的清凉山到鼓楼的北极阁山再到城东的紫金山，恰构成了一条绵延的山脉，在这条连线上他认为是不适宜建高楼的。鼓楼广场正好在这条连线的中点，但紫峰大厦现在选的位置与这条连线略微有所偏移，因此地点“勉强可建”。但在做这项分析时，王建国并不知道紫峰将要达到的楼高，“如果早些知道，从比较严谨的角度，我觉得这个位置楼高控制一下会更好。”
　　“问题不是能建多高，而是我们需要多高。技术的问题早已不是问题，都能解决。”王建国还有着和之前洛克菲勒一样的担心：五岔路口的鼓楼，交通拥堵问题早已非一日之寒，一座450米的大厦及其裙楼如若满负荷运转，带来的将是10万人流，如果处理不好，到时候鼓楼就成了一座巨大的停车场。
　　南京大学城市与资源学系导师曹荣林是旗帜鲜明的反对派。他认为，从国外经验看来，摩天大厦适合建在新城，搞好相配套的环境交通便可释放能量。而鼓楼高校云集，人文环境得天独厚，但不是商圈，也不该成为一个新的商圈：因为它的两头已被两个商圈包围。
　　许敬对这段争议并不回避：“南京当时人大代表、媒体都有想法，觉得鼓楼应该建绿地。但他们蒋市长就讲了，南京上世纪七十年代有长江大桥，全国人民都知道，八十年代有金陵饭店，全国人民都知道，九十年代后就没什么了，所以二十一世纪的开头，一定要抢占一个制高点。我就跟他们讲，南京的市民还是没有解放思想，我们上海市民建楼最开心了，建得越高越好，而且又是企业出钱嘛，干嘛不为城市建设不为地方政府作点贡献呢？政府的钱你去帮困扶贫好了。上海的媒体就从来不讲这个。你有钱你去享受享受，没钱看看也好。”
　　对于这场纷争，南京市规划局办公室主任朱军不愿再谈，他表示如今紫峰大厦作为作品已经向市民呈现，规划局没有其他的话要说。王海涛认为，每个时期城市都需要一个综合体，能体现时代和城市的关系。“以后人家问你鼓楼在哪儿，终于不用再说在那个大转盘了。站在南京的任何角落，你都可以一指说，看，在紫峰那儿。”他还记得当时南京分管规划的领导赞叹过，紫峰大厦改变了南京原本平和的轮廓线。
　　
　　难关
　　
　　国资集团的要求是快，这对第一次着手做超高层的绿地来说不可谓不难。他们用了最好的施工团队上海建工集团，甚至在方案设计上也对速度作了足够的考虑。当时参与招标的有法国人保罗?安德鲁的方案，此人以数不清的机场及中国国家大剧院而被熟知。“他确实有一个浪漫的想法。”王海涛说。最后股东们共同选择了更加实际的SOM方案。SOM，来自芝加哥的顶级建筑事务所，专业设计摩天大楼。王海涛不止一次提到美国人和中国人的相似性：包括喜欢建高楼和追求高效率。
　　按照严格的高层建筑分类，100米以上的建筑就是超高层了。无奈如今“超高”实在太多，现在通行标准被放到了250米以上。“超高层建筑是一个复杂的系统，”绿地技术总监薛明辉告诉记者，“它的很多东西比如消防、抗震，都超出了规范要求，只能去做一种性能化升级。”
　　紫峰大厦40亿的投资，绿地作为控股方占77%，国资23%。从2003年立项到2010年12月开业，王海涛历数，中间经历了“非典”，经历了上海社保案，经历了金融海啸。他们挺过了每一次巨大的压力，资金困难时期靠中国农行和江苏银行的银团贷款才转危为安，“大家对紫峰的商业价值有信心”。
　　上海的环球金融中心中途曾停工六年。这栋由日本森大厦投资兴建的摩天大厦开工于1997年，随即被亚洲金融风暴击倒，原本预定完工的2001年又遇上“9?11”事件，再度停工总计长达六年。环球金融中心最终于2008年8月封顶，比紫峰大厦早1个月。492米的高度超过了紫峰，加上迪拜塔最终定格在828米，紫峰大厦再次从预期中的世界第五跌至第七高。
　　王海涛把紫峰能够“不停一天工”归功于国企身后政府的强势支持。早在2003年全国各地调研时，他就得知大连、武汉两地各在一家民企的推动下，也欲建造“中国第一”大楼。“如今直到紫峰落成，两家也没有下文，不了了之。民营企业想做这么大的事还是比较困难的。”
　　薛明辉相信，绿地是国内仅有的几家具备做超高层实力的地产商之一：“为什么小企业不能做只有大企业才能做？超高层摊子铺得大，回报周期长，得有强大的资本运作能力，一年的销售要过千亿才行。”
　　
　　生意经
　　
　　2005年，王海涛给紫峰大厦计算回报周期。当时南京的房价均价还不到一万，他算来算去，觉得需要22年才能收回成本，最短也要18年。然而接下来的五年房地产一路飘红，南京甲级写字楼均价从七千涨到了一万五。
　　“紫峰写字楼现在均价约为3.5万元，根据楼层不同最高超过4万。现在已经售出三分之二了。”王海涛说，如今他给出的回报周期预算是10年。
　　在高度发达城市如纽约、芝加哥包括上海，写字楼往往占去了摩天大楼的超过70%，这是出于实力雄厚的国际企业尤其是金融业对高级办公环境的需要。而在南京，2003年，当世界500强中有超过300家入驻上海时，选择南京的还不到70家，5年后这个数字涨到了91家。至今500强的金融机构在南京的只有寥寥三家：汇丰、瑞穗和渣打。紫峰带来的大面积高级写字楼对于南京是否显得绰绰有余了一些？
　　王海涛表示乐观。一个原因在于高铁，高铁的通车再次缩短了南京和上海的距离，动车两个半小时的车程变成了一个小时多一点，南京被更加紧密地纳入了长三角经济核心圈。“拉近了距离就会带来商务的流动，从上海到南京只要70分钟，而同样是住洲际酒店租办公楼，南京的成本只要上海的60%，何乐而不为？”
　　同为国际甲级写字楼，金茂和环球中心一天的租金约为每平方米8元人民币，南京的紫峰只要5元。和环球金融中心一度只租不售的情况相反，薛明辉告诉记者，紫峰大厦的写字楼欢迎资本雄厚的公司将它们整层整层买走。
　　“我们已经持有酒店和商业了，写字楼出售是经营上的策略性问题。”薛明辉说。很多时候，投资超高层的地产商可以从政府手中拿到捆绑的住宅项目，许敬坦言绿地本身当然也希望有捆绑，这对盘活集团资金有好处，“有住宅的话，有些项目可以持有有些可以出售。”对于没有任何捆绑的紫峰大厦，他们选择了出售写字楼。
　　记者从南京房地产网上查阅到的公开信息显示，紫峰大厦从2007年5月开盘销售至今，纳入网上销售总套数为562套，截至2011年1月11日成交294套，成交面积约为销售面积的1/4，320平方米以下的中小型单位几乎售罄，28楼以上的整层销售相对滞后。先行入驻的多为大型央企国企，包括华能集团、中金及中国农行。世界500强企业则有挪威船级社、韩国LG物流等。也有企业并不贪图世界第七的美名，南京仅有的三家500强金融机构之一的渣打银行在决定入驻绿地广场后放弃了紫峰，选择了不高的翠峰大厦，后者2.5万的均价远低于紫峰。
　　王海涛相信，紫峰大厦的建立本身会形成“楼宇新经济”。作为南京崭新的城市名片，紫峰的存在增加了南京对世界级名企的吸引力。“世界第七高楼立在这里，高端客户会因着它而来。”
　　但似乎紫峰大厦在世界第七的位置上也坐不了太久。一座接一座的摩天大楼在规划乃至建设中，都在跃跃欲试地试图超越紫峰。632米的上海中心大厦正在建设中，预计2014年竣工，届时将成为新的中国第一、世界第二高楼。2010年12月8日，紫峰大厦开业前十天，绿地的另一处超高层项目――武汉绿地中心开建，总高度606米，预计五年后建成。“已建和即将要建的，今年上半年绿地就有超过10个超高层项目在全国各地做，包括大连、武汉、长春、长沙，南昌有三栋，郑州也有三栋。”许敬告诉记者，“在这么短时间内如此密集地建造超高层的地产商，全世界也只有我们一家。”
　　薛明辉不无骄傲地说，绿地每天在刷新自己的高度。在摩天大楼技术早已成熟的今天，刷新高度并不困难。
　　如果把所有建设及设计中的超高层全部纳入，紫峰大厦如今世界第七、国内第三的排名将陡降为勉强挤进全国前十。除了上海中心、武汉绿地外，大连、天津、广州都将出现500米上的高楼，甚至江苏省内，紫峰都难以继续称霸，苏州国际金融中心将在2013年落成，不同于紫峰峰顶“增高”用的69米灯塔，那将是一座实打实的450米大厦。东南大学建筑学院院长王建国直言，二三线城市搞如此多超高层建筑，没有一点公众需求上的考虑，纯粹是为了攀比炫耀。而下一个十年，中国的摩天大楼将以前所未有的速度密集林立，这种炫耀也失去了最后的意义。
　　王建国不否认紫峰大厦的美。12月18日开幕的那天晚上，他从自家阳台望出去，灯光绮丽，紫峰如第一次出席社交场合的少女，一袭紫衫灿烂登场。白天的时候，他从玄武湖边眺望过紫峰，蓝绿色的建筑物主体明亮而不喧哗，设计成龙鳞状的玻璃幕墙随着建筑盘旋而上，如扬子江在阳光下泛起的水鳞，底部则是代表着南京城墙的铅灰色砖石。“是非常优雅的设计，也足够谦卑。以前在火车站看南京的天际线非常的平，紫峰的出现统领了之前的建筑物，划出了新天际线的惊奇之美。”
　　年轻人们对新大厦的出现普遍表示出欢迎，26岁的李静亭，已急忙去紫峰体验过了卢米埃院线，它是内地第一家4D院线。李静亭热爱南京的安逸，有时也会嫌它不免土气。现在好了，以后再有上海的朋友来，她可以带他们去紫峰高处的旋转餐厅吃东西――比金茂还高。
　　49岁的杨圆对于紫峰感到无法接受。从她位于云南路的办公室看出去，“它就像一把尖刀，刺破南京的天空”，这感觉令她不寒而栗，走路都会绕过去走。和她同龄的作家韩东则表示，对紫峰无感，但“本质上讨厌一切高楼”。
　　更多的人继续生活，并不在乎这座城市多了一座摩天大楼。开出租车的小王把记者送到紫峰楼下，他说最多的一天他送过十几拨游客说是来登紫峰观光的。而他自己，以前从未想过以后也不会上去。

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