[２０１０年北京房价会回落吗？] 上海的房价现在是多少钱一平方米

　　最近，一些学者及房地产从业人员分别发表言论，认为2008年奥运会之后，北京的房地产业市场将受到奥运经济效应负面作用的影响，出现挤出现象。房地产价格将在2010年左右出现大幅度下跌。
　　诚然，奥运经济效应中确实存在着挤出效应和虹吸效应等多层负面效应。从历史经验来看，各奥运城市在奥运之后确实也出现了房地产业的萧索和房地产价格的下跌。例如：汉城奥运会时，房地产市场价格和利润率的下降与金融危机叠加在一起，对整个汉城甚至韩国的房地产市场产生了极大影响；巴塞罗那奥运会之后，赛前商业房地产泡沫严重，赛后价格大幅下降；悉尼与雅典的房地产市场均由上涨转为大跌。由于挤出效应，这些举办过奥运会的城市中，原本属于奥运会之后的房地产业的投资在奥运会举办的过程中完成，当奥运会举办之后，房地市场上有效供给大量增加，由于缺乏足够的有效需求，房地产价格必然会下跌。
　　但这就意味着2008年奥运会也会重蹈前几届奥运会的覆辙吗?汉城、巴塞罗那、悉尼及雅典等奥运举办城市中存在着明显的共通地方，而北京无论是在经济规模还是在其所在国家中所处地位都与上述几个城市有明显差异。
　　首先，潜在购买者数量居高不下。
　　与韩国、澳大利亚、希腊及美国相比，中国的贫富差距更大。但是，中国的绝对人口远大于上述国家，相对的财富集中集团的人口绝对总量大于上述大部分国家。在中国，60％的财富聚集在0.5％的富裕家庭手中。2006年联合国发布了《全球家庭财富分布》，其中的数据显示，中国最富有的10％的人掌握了国家财富的45％。类似的数据在韩国是43.1％；在美国则是69.8％。而2006年，中国、韩国、美国的人口数分别为12.9亿、4685万和2.7亿。从以上数据，我们不难看出，即便是相对比率上不占优势，中国富人群体的绝对总量要远大于上述各国。尽管从财富总量上来看，中国的富人可能和上述各国的富人相比不占优势，但这并不影响中国富人群体在中国的消费能力。
　　另外，中国人数千年来有着“安家立业”的文化传统。事业有成的前提是要有个属于自己的家。这种消费习惯也会刺激中国人对房产的消费，使得每个中国人都在财富水平允许的情况下，成为房地产业的潜在消费者。
　　其次，北京拥有独有的政治资源。
　　与巴塞罗那及悉尼、雅典相比，北京是世界上经济增长速度最快的国家的首都。世界各地的企业在不断地涌入中国的过程中，在北京建立办事处甚至是相关企业或厂房是其不二选择。2003年，世界500强企业中的绝大多数在中国内地开办了各级代表处、办事处等，其中北京293家，占总数的58％。在上海的是180家，占36％，在其他地方如天津、广州、深圳、西安等加在一起占26％。有美国的IBM、摩托罗拉、微软，加拿大的北电网络，日本的日立、东芝、韩国的LG电子、三星，德国的西门子等世界知名跨国公司均没有办事处，且其中大部分企业均将北京设为其中国业务的总部。另外，2005年，北京市港澳台地区及外资背景的企业数分别达到2719个和6534个。
　　随着中国经济的持续增长及奥运会带来的北京市品牌的上升和相关设施的改善，全国各地及其他国家的大量知名企业将不断涌入北京，使得北京的总部经济得到进一步发展，本地劳动力市场上的工资水平也会出现大幅上涨。这一方面会使部分人力资本的收入水平出现攀升，刺激新的房地产业潜在消费者的出现；另一方面，大量企业的涌入也会引起各地的财富集团涌入北京，再加上企业落户北京本身就需要房产资源作为支撑。因此，房地产市场的有效需求又将得到显著提高。
　　再者，中国二元化经济格局背景下，地区发展严重失衡。
　　中国与韩国、希腊、澳大利亚尤其是美国的一个重要的经济差别在于――中国仍然是一个从农业社会向工业化社会转变的发展中国家。二元经济格局在这个国家极其明显，城镇化进程尽管很快，但城市的发展依然较为畸形，地区发展严重失衡。从各经济发达城市GDP及固定资产投资在全国所占比重的数据来看，大量的财富均集中在几个发达城市中。这些城市无论是在城市建设还是在教育水平、相关基础设施建设上均显著优于其他城市。因此，从全国的房地产市场来看，这些城市的房地产市场更具竞争力。
　　随着奥运建设的完成，北京市的配套设施更加完善，城市建设日趋合理，北京市房地产市场将更加具有竞争力。投资于北京房地产市场，无论是从居住角度还是从投资角度来看，对于投资者来说均是较优的选择。
　　最后，中国经济发展本身就是个奇迹，土地是稀缺资源，物价水平的压力。使房地产价格上涨成为必然趋势。
　　与上述四国相比，中国经济一直保持非常高的增长速度。连续每年9％到11％的GDP增长速度是世界历史上绝无仅有的。经济增长速度极快意味着财富创造和积累的过程不断加快，国内的需求拉动对经济增长的贡献率也会不断加强。而在一般产品市场上，需求的不断扩大可以通过提高一般产品的产量来实现。然而房地产市场是一个特殊的市场，其特殊性源于土地资源的稀缺性。由于土地供给不能随着经济增长出现相应的增长，土地的价格一路走高是经济增长背景下的一个必然趋势。
　　而经济增长同时又带来了物价指数增长的压力。近年来，中国的CPI指数一路走高，通货膨胀的压力也在加大。房地产市场价格则是物价水平上升的重要体现之一。
　　从房地产市场的价格来看，全国的房产价格今年来一直保持着10％左右的增长速度。全国范围内，房地产价格的增长，与土地价格及物价水平上涨存在着必然的联系，是中国经济增长的必然趋势。
　　综上所述，北京及中国全国与其他奥运会举办城市及其所在国家的经济特征有着明显的不同。后奥运经济对北京市房地产市场造成的额外供给完全可以在本国内部得以解决，各奥运会举办城市的历史经验对北京市房地产市场并不完全适用。尽管房地产价格回落是普通民众和政府所希望看到的，北京市的房产价格在未来一段时期内仍然不会出现回落的趋势，而该产业价格的理性回落需要依赖于各地区经济的协调发展及相关城市的不断发展。
　　
　　(作者系北京师范大学经济与工商管理学院研究生)

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