[2012,万科的策略是过冬] 万科的过冬逻辑

　　11月12日，天空放晴。万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）总裁郁亮骑车完后，在万科东莞住宅产业化基地接受了数十家媒体的专访。成功瘦身24斤的郁亮看上去心情不错，简单向媒体分享最近的运动心得和瘦身经验后，就记者提问的房地产行业形势、住宅产业化、15平方米小户型、行业集中度以及万科应对策略等问题作出一一回应。
　　
　　“过去的美好岁月正常吗？”
　　
　　记者：如何看待本次房地产调控和2008年调控的区别？
　　
　　郁亮：这次房地产调控实际是2008年调控的延续。按道理，2008年调控本来应该在2009年见效，结果后来发生了全球金融危机，中国为了防止经济的衰退，出台政策拯救了中国的房地产行业。拯救房地产行业，当时是好事情。但是调控任务没有完成，后来的调控属于补调。好比骨折，第一次没接好，第二次拉开了再接，反而会更痛。两次调控唯独不一样的地方在哪里？就是政府把保障房建设上升到核心层面，通过政府和市场的层面共同解决居住问题。
　　
　　记者：目前，房地产企业的风险和挑战在哪里？
　　
　　郁亮：最近我听到一些同行在抱怨，留恋过去的好日子。我是这样看待这件事情的，确实与过去甜水里长大的美好岁月相比，日子不好过了。但是过去的美好岁月应该吗？正常吗？如果这样想就不会留恋过去了。
　　
　　记者：如何看待行业的前景？
　　
　　郁亮：地产行业的前景依然不错，在“十二五”期间，房地产行业还会健康稳定地发展。从国民消费来说，最大的需求依然是住房，正常的刚性需求依然存在。中央政治局常委、国务院总理温家宝最近的讲话里提及，居民的正常住房需求，还是要支持的。房价问题不合理，该调整的调整，长期来看，没有理由悲观。有人说，房地产行业的黄金岁月已经不在了，我却不这么认为，只是像过去那种特别不正常、富得流油的状况不在了。接下来，房地产行业依然会有机会。
　　
　　要盖适合人住的房子
　　
　　记者：有观点说楼市已经进入下半场，开发商该如何应对？
　　
　　郁亮：下半场开场就和上半场不一样，开发商要改变踢法。过去的情况是，只要有好产品就一定可以卖掉，这个逻辑现在不成立了，未来的市场一定是居住为主的需求。上半场，万科坚持一个东西――为普通人盖好房子；下半场，我们要盖有人住的房子，适合人居住的房子才会有人要。上半场，如果是产品的竞争，下半场软服务的元素就要跟上去。万科提供的不只是房子，而是生活的一部分。
　　
　　记者：目前，出现房企抱团的现象，万科手上有300多亿元现金，有没有企业向万科求援？
　　
　　郁亮：这个行业非常分散，竞争很厉害，怎么抱团？万科也很瘦，要抱胖子才温暖。另一方面，这个行业的集中度会逐步提高。这个过程要清楚，下半场要赢得比赛，所需技能不同了，没有一家发展商可以稳操胜券。
　　
　　记者：有一个说法，本轮调控一定要让几家房企倒闭才算见效。一些做品质地产的开发商，成本较高，没有降价空间，所以危机重重，你怎么看待这一现象？
　　
　　郁亮：降价一定要按成本来衡量，不能亏本吗？房价回到合理水平是大势所趋，跟利润、成本没有关系。
　　
　　记者：万科有多少降价空间？
　　
　　郁亮：万科的定价策略是合理的，要求当月推出新盘要卖出60%。老百姓的接受程度不断变化的，降价空间不能一概而论。此外，投资比例过高的区域，可能泡沫多一点，而核心城市的房价就很稳定。这方面，二手房价格可以作为区域房价的参考。
　　
　　住宅工业化符合国策
　　
　　记者：如何看待住宅工业化，政府政策方面进展如何？
　　
　　郁亮：住宅工业化的春天已经快来了，因为深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的政策。产业化推广过程中，万科确实做了一些贡献，包括研发基地，也是这方面的尝试。未来有两个因素会推动住宅产业化：首先国家节能减排压力较大，政府在“十二五”期间会加大这方面的力度；另一方面，建筑工人薪水去年以来上涨40%―50%。如果这样涨下去，最后用机器代替人工会成为趋势，而且也有利于提高建筑效率、质量、成本，同时可满足国家节能减排的要求。
　　
　　记者：目前，住宅工业化会不会使得房地产的成本有所增加？技术、配套问题如何解决？
　　
　　郁亮：工业化成本确实有增加，但各地也会有一些政策，如北京工业化住宅项目可以获得额外3%的建筑面积奖励，以补贴工业化成本。深圳可以额外获得200元/平方米的奖励。万科工业化住宅的面积在不断扩大，每年增速不少于50%。配套方面，住宅工业化毕竟不是一个高精尖的东西，只要有需求，立即就会有相关企业提供相关的产品。
　　
　　冬天要把身体练好
　　
　　记者：2011年楼市的关键词是什么？2012年楼市行情会怎样，万科的应对策略是什么？
　　
　　郁亮：2011年，楼市的关键词是调控。2012年，万科的发展策略是过冬。即进入冬天模式：第一，讲究现金为王，手中的现金比利润更重要；第二，卖房子积极一点，不能囤地；第三，不能买错地，买地和买股票一样，买错地非常亏钱。此外，降低行政费用，例如，到期要求更换的车辆考虑延期，降低会议标准。最后，冬天要把身体练好。
　　
　　记者：保障房对经济的拉动作用，能否替代商品房？
　　
　　郁亮：保障房是一个社会项目，但是对经济的拉动作用有待观察。保障房建设能持续多久，建设资金从何而来，最后效果怎么样，都还需要观察。
　　
　　记者：万科有没有投资海外市场的规划？
　　
　　郁亮：规划没有，想法有，万科董事长王石在国外学习也有这方面的目的。万科会和投资方合作，就技术合作、实践的可能性等方面进行探讨、沟通。可能会尝试，但不是长期战略。
　　
　　记者：万科15平方米的小户型，最近进展如何？
　　
　　郁亮：计划在北京推出，北京的市场那么大，一定能够销售出去。15平方米小户型鼓励自住的年轻人来购买，不鼓励投资客。这种户型只是一种过渡性产品，将来成家的话肯定要换大房子。

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