【万达广场商业运营的道与术】道与术

　　万达广场，2002年发源于万达集团，六年来，作为中国楼市中商业地产的典范作品，凭借成熟的可复制经营模式，足迹遍及北京、上海、天津、南京、武汉、成都、济南、沈阳、宁波等20余座城市。
　　2008年，“帆船之都”青岛，万达广场即将二度绽放，继台东商业街上万达广场聚集无限商机之后，在山东路市北CBD核心区域，规划建筑面积38万平方米的新万达广场已经撩起面纱，一场站在城市运营高度引导商业文明的大幕开启了。
　　万达模式、竞争力?商业地产的经验与前景?万达广场如何理解青岛?将带给这座城市和城市中的人们怎样的惊喜?无论是房地产业界，还是广大市民或消费者，公众对于万达广场充满了期待。为此，记者约访了青岛万达广场置业有限公司总经理张安平先生。
　　记者：人们对一个项目关注的同时，希望能进一步了解这家企业，首先请您对万达集团及万达广场的发展历程作一下简要介绍。
　　张安平：大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，已经成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300多亿元，成为中国民营企业的龙头企业。而万达广场，作为商业地产领域中一种成熟领先的开发模式，业务遍及全国20余座城市，截至目前已经建成和正在建设的万达广场系列产品超过30座。
　　记者：早在2002年，万达广场已经作为中国商业地产的一个成功案例被广泛传播，走到今天，万达广场的商业模式有怎样的演变，沉淀下来的核心竞争力是什么?
　　张安平：1988年万达开始起步，做了许多住宅类产品，在寻求差异化竞争的过程中，我们认识到，中国经济实力的快速提升、城市化进程的加快对于商业的需求极其巨大，而且商业氛围或商圈能够带来区域价值的极大提升，对于区域的成熟将产生巨大的推动作用，周边物业的使用价值和投资潜力也随之提高。同时，在中国专心从事商业地产开发的企业可以说寥寥无几。因此，经过探索与实践，到了2002年，商业地产成为万达的核心竞争力。
　　发展到今天，万达广场的商业模式经历了三次演变。现在青岛台东商业街上的万达广场是第一代，建筑面积约5万平方米，引进了沃尔玛、必胜客、万达影城等主力店。这是2002年到2004年时期的产物，建筑空间都不大，基本上是单店经营，业态构成也相对比较简单。
　　第二代万达广场大约形成于2003年到2005年，主要是建筑面积10万平方米以上的多功能店集合体。这一时期，我们发现一种现象，大多数商业地产项目建成以后全部出售，过于分散的业主不能达成一致的经营策略，容易造成投资回报后续无力。因此，万达广场决定新开发的商业物业全部持有经营，并成立万达商业管理有限公司，进行国际化商业品牌的资源整合。
　　正在建设中的青岛市北CBD万达广场是第三代作品，不仅有综合体建筑的表现形式，而且从城市规划的高度吸纳了最新的商业文明，改变城市面貌的同时提供全新的消费体验，在就业、税收多个指标上直接促进了一方经济。
　　记者：能不能具体谈一谈青岛新万达广场的项目定位、业态构成以及投资或经营前景?
　　张安平：集成建筑、丰富业态、多元服务，是这个项目的基本特征。青岛万达广场规划总建筑面积38万平方米，有18万平方米将设计为户型面积40―120平方米的高品质住宅，另外20万平方米是长期持有经营的商业部分。
　　如此规模的商业空间在青岛市繁华中心是非常稀少的，我们将建设一个超五星级大酒店、一家高端品牌百货、一家大型综合购物超市、一家电器超市等。休闲娱乐方面，将建成目前亚洲最大的电玩城、一家档次专业俱佳的KTV，万达国际影城中将设有全球罕见的巨幕影厅，还配套有国际健身俱乐部和高档酒楼等业态。此外，我们还将规划数万平方米的室内步行街，提供风情独具的精品购物和休闲空间。
　　作为第三代万达广场的成熟作品，青岛万达广场更多汲取了之前的经验，长期积累下来的万达战略合作伙伴或品牌资源，也成为后续经营能力的坚实后盾。万达广场有一个经营信条：长期持有健康百年，才能成为一座城市经济发展的持续推动力。这个项目实施之后，将为这一城市片区提供上万人的就业机会，每年预期产生上亿元的稳定税收。如同市北区招商部门的一位领导所说，“项目是实实在在的经济，经济是实实在在的项目”。
　　记者：万达两次进入青岛投资项目，已经对这座城市有着深刻理解，您对青岛的城市个性有怎样的认识?万达广场将带给青岛人民怎样的消费体验和生活方式?
　　张安平：每一座城市都有自己的性格，青岛建城的百年历史不算太长，抛开当年德国或日本等外国的殖民色彩，先进文化的确在短时间内把一个渔村改造为一座城市。海派文化使青岛育成了一种悠闲从容的品位，略显前卫的商业基础十分扎实，青岛人也表现出一种既放松又优越的生活态度。
　　改革开放前的很长一段时间由于各种原因，青岛的时尚消费意识产生断层割裂。直到今天，青岛重新焕发出一座海洋城市的活力，与此同时，过度依赖海景资源，使得这个城市区域之间经济差距有些大。城市进步的东扩北进，成为激活整个城市潜力的自发动因。
　　这样一个背景下，万达广场所在的市北CBD担负起振兴区域经济的责任，如何通过高效集约的商业运营和服务，从城市规划的高度，引导全新的具有国际化视角的商业文明?万达广场的理解和努力方向是，在便利的交通通达条件下，为生活半径内的青岛市民提供全天候的消费生活新体验。清晨即起，健身、交际、购物、餐饮、游戏、文化、商务，直到夜生活中的时尚派对，生活精彩随机捕捉，这儿是一处可以让人呆足一整天的场所。相信万达广场的建成和经营必将对市北区乃至青岛市的商业水准的提升和城市规划与经济的均衡发展产生突出的推动作用。

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