[警惕房地产炒作之风卷土重来]2018年中国房地产排名

　　最近，房地产市场发生几件事情，有助长房地产投机炒作之风的可能。 　　 　　北京一些商业银行，为了抢占个人住房按揭贷款市场，又开始在住房贷款利率上做文章，明确表示，可以对优质客户、首套购房给予七折优惠。此外，北京公积金第二套贷款，也传出取消“认房又认贷”规定的消息，即只要还清贷款，无论是有房，还是过去贷过款，购买第二套以上的住房，都可以享受第一套住房的优惠利率。还有，春节将至，市场开始有人炒作“一二线城市居民如何在春节期间到三四线城市住房投资”的话题。
　　对住房市场投机炒作，如果政府没有决心用严厉的政策进行打击及遏制，那么要想遏制国内房地产市场房价飙升，那是不可能的。据中房指数研究院报告，2010年，国内35个主要大城市的房价上涨近28%，其中北京上涨了40%以上。
　　住房价格快速飙升，其最大动力，是投资者利用银行过高金融杠杆及过低利率的贷款，进行住房投机炒作。可以说，房地产信贷政策只要松动一点，住房投机炒作立即会“水漫金山”。
　　遏制或打击房地产投机炒作，是2010年来政府房地产宏观调控政策的重点，无论是总理关于房地产宏观调控的讲话，还是国十条等文件，对严厉打击房地产投机炒作，都有严格的要求和规定，特别是个人住房按揭差别化信贷政策，更是针对打击房地产投机炒作而设计的。国十条及275号文件，不仅要求停止第三套以上住房贷款及个人异地住房贷款，而且要求各商业银行，对个人住房按揭贷款采取差别化政策。比如，第一套住房，首付比例提高30%，银行要对贷款进行风险定价，而不是给出最低优惠；第二套以上住房，贷款首付比例提高50%，贷款利率上升到基准利率的1.1倍以上。从这些政策可以看出，个人住房按揭贷款，除第一套住房贷款利率有弹性外，其他贷款及首付比例，都有严格的规定，各商业银行不能随意突破。而如今，商业银行显然在寻找突破口。
　　无论是从经济逻辑来看，还是从现实经验来说，2008年下半年出台的“七折优惠住房贷款利率”政策，是误判形势而推出的政策，它导致2009年以来的房价大涨。现在，所谓的“非常时期”已经过去，为何这种“非常优惠”还在延续？
　　 “非常优惠”显然并不是为了帮助居民来解决基本居住条件，社会科学院的报告指出，85%的居民没有支付能力购买当前这种价格水平下的住房。这些优惠信贷政策，只不过方便了少数投机炒作者罢了。
　　对商业银行而言，如果从成本收益来计算，应该没有动机将个人住房贷款利率降低到七折优惠水平。因为2010年底不对称加息之后，5年期以上的个人住房按揭贷款利率，七折优惠利率仅为4.48%，而现在的银行5年期存款利率为4.55%，已经形成了倒挂。当前银行存款负利率仍然较高，未来存款利率上调是必然的，因此，商业银行经营这种贷款，理应产生亏损。如果还算上银行管理运作成本，“非常优惠”实在是得不偿失的业务。
　　那商业银行为何还千方百计扩张住房按揭贷款业务呢？可能有以下几个方面的考虑：其一，从1998年中国房地产市场起步以来，房价一直只涨不跌，因而住房按揭贷款被看做是“优质资产”，是银行的市场竞争力；其二，国内上市银行的活期、3个月以内、3个月至一年、一年以上到期存款的分布比例，分别为54.2%、17.2%、22.2%、6.1%，商业银行的中长期贷款成本总量实际较低，因而活期存款成本与优惠利率贷款的收益总量仍然较高。其三，由于金融体系及银行信用完全由政府担保，因此，地方政府、企业、银行、个人等各方面，都选择千方百计过度使用现有银行体系，因为谁使用得多，就意味着占有的资源多，获得的利益也多，这是最大的驱动力。其四，2010年国十条目前的落实与执行情况并不理想，市场认为政府打击住房市场投机炒作决心不足，政策仅是纸上文件，自然会强化市场投机炒作预期。
　　所以说，如果差别化住房信贷政策出现放松，如果政府打击住房投机炒作的税收制度不出台，如果现行政策不能够削弱住房市场强势上涨的预期，那新一轮住房投机炒作又可能卷土重来，并全面向三四线城市漫延，这是需要保持警惕的。
　　
　　（作者系中国社科院金融研究所研究员）

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