买卖不破租赁制度的反思|买卖不破租赁

　　【摘要】面对日益飙升的房价，很多城市蜗居一族都选择租房的方式暂时缓解住房压力。商品房租赁过程中隐藏着诸多法律问题。本文主要从房屋租赁期间出租人转让房屋时，承租人援引买卖不破租赁原则进行对抗作为切入点，展开对《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第229条规定存在的缺陷进行分析，进而提出一些完善的建议。承租人只有对该制度有全面的理解，才能更加灵活地运用该制度，最大程度地保护自身利益。
　　【关键词】买卖不破租赁；租赁权；承租人
　　【中图分类号】DF418 【文献标识码】A
　　【文章编号】1007―4309（2010）10―0078―1.5
　　
　　一、买卖不破租赁制度
　　
　　在理论上，“买卖不破租赁”通常是用来指承租人以其租赁权对抗受让租赁物的所有权的第三人现象。
　　（一）含义
　　“买卖不破租赁”并不是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。
　　（二）我国法律规定
　　我国法律对买卖不破租赁有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
　　（三）存在的作用
　　买卖不破租赁制度在绝大多数国家的法律中都有比较完整的规定，该制度的强大生命力足以说明它有存在的必要和特殊意义。
　　第一，使承租人的合法权益受到保护，具体地体现了合同法的立法宗旨。通过保护合同当事人的合法权益，《合同法》希望借此达到维护社会经济秩序、促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则不仅平等地保护了买卖双方当事人和租赁双方当事人的权利和权益，还特别关怀了租赁合同中的承租人权利。
　　第二，有利于稳定社会经济秩序，体现秩序价值目标，而这种秩序价值正是法律所追求的。社会经济不断发展、交易日益频繁，平等主体之间的经济交往随之密切起来， “一女多嫁”现象也偶有出现：一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人，这使承租人的承租风险大大增加了，经济秩序被扰乱。
　　
　　二、对我国《合同法》第229条的反思
　　
　　我国《合同法》第229条沿袭原《经济合同法》第23条第2款而来，即“出租方应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租房将财产所有权已转给第三方，租赁合同对财产的所有方继续有效。”伴随着经济生活的日益复杂化，商品经济的逐步渗透，该条规定的弊端也凸现出来，主要表现在以下几个方面：
　　第一，未以承租人受让租赁物的交付实际占有租赁物为要件，对于交易安全十分不利。依据我国《合同法》的规定，租赁物只要是在租赁期间发生所有权变动，无论出租人是否已经将租赁物交付给承租人，也不论承租人是否实际占有租赁物，承租人均可以主张其租赁权具有对抗买受人的效力，这一立法规定，带来了很大的威胁交易安全的隐患。因为如果出租人尚未交付租赁物或者承租人并没有实际占有租赁物时，从出租人处受让租赁物的第三人是根本无法知悉标的物尚已经存在租赁权的。为了防止可能存在的承租人事后主张权利，就必须投入更多的成本弄清楚该标的物的实际权利状况，这无形中加大了交易成本，而且严重阻碍了交易的顺畅进行。
　　第二，对于可能发生对抗力的租赁物的范围没有明确限定，价值判断上有失权衡。但从租赁标的物来看，既包括动产、不动产，也包括权利。在我国，土地归国家所有，不动产主要指房屋，而不包括土地所有权。这样看来，我国《合同法》第229条关于租赁物所有权变动的表述存在漏洞，它排除了土地使用权在出租期间可能发生的对抗可能性。
　　第三，对“买卖不破租赁”效力的规定不够完整。租赁物在租期内发生所有权变动后，由此产生的效力涉及出租人、承租人和受让人三方当事人，从而也产生三者之间的法律关系。承租人与受让人的关系是体现租赁权对抗力的主要领域，“租赁合同继续有效”体现了所谓的“不破租赁”。然而，承租人与受让人之间的效力除了这一法定债的移转外，还有出租人与承租人之间还发生出租人应否对受让租赁物所有权造成的债务不履行行为向承租人负担保责任问题，等等。①
　　
　　三、《合同法》第129条的完善
　　
　　鉴于我国《合同法》第129条存在的一些缺陷，我认为可以从以下几个方面作适当的调整。
　　（一）概念上更精确
　　“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。
　　（二）使用范围更明确
　　“租赁”，依《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，单从字面看，无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到第229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确规定。
　　（三）考虑特殊情形
　　第一，买卖不破租赁与抵押权竞合时，应限制使用该原则，原因在于法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不会因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
　　第二，财产保全与租赁竞合。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但是，我们不难发现，如果这样执行会出现很多原则性错误。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，这将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于《破产法》的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则。
　　因此我们认为《合同法》第229条虽然规定了租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则，但是该原则并非不受限制，在抵押权和财产保全等权利先期存在的情况下，所有权一旦发生转移，租赁合同便处于不稳定状态。如果现所有权人主张解除合同，买卖就会破掉租赁。故“买卖不破租赁”是一个有限原则，不是无限适用的原则。
　　
　　【注释】
　　①王泽鉴：《民法学说与判例研究》（四），北京：中国政法大学出版社，1998年版，第190页。
　　【参考文献】
　　[1]苏永钦.跨越自治与管制[M].台北：五南图书出版公司，2002.
　　[2]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京：中国政法大学出版社，1998.
　　[3]史尚宽.债法总论[M].北京：人民大学出版社，1990.
　　[4]梁慧星主编.民商法论丛[M].北京：法律出版社，2006.
　　【收稿日期】2010年9月12日
　　【作者简介】余敏（1986― ）：女，安徽六安人，安徽大学法学院民商法专业2009级硕士研究生，研究方向：民商法。

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