关于《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》的说明

　　浙江省人大常委会：
　　《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（以下简称规定），已经杭州市第十二届人大常委会第二十九次会议修订通过。根据立法法和地方组织法的有关规定，报请省人大常委会审议批准。现就规定的有关问题作一说明。
　　一、规定修订的必要性和经过
　　《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（以下简称原规定）制定于2000年。原规定实施以来，对规范我市房地产开发经营行为，促进房地产业健康、有序发展起到了积极的作用。但由于原规定出台时间较早，许多条款是根据当时我市房地产开发的实际情况制定的，与目前的管理实际相去甚远，已无法有效应对实际遇到的问题，迫切需要结合当前的实际情况对原规定进行全面地修改和完善。
　　规定是杭州市人大常委会2015年立法正式项目。2015年4月，市十二届人大常委会第二十七次会议审议了市人民政府提请的规定草案。会后，市人大法制委员会根据常委会和市人大城建环保委员会的审议意见，进行了立法调研，并请浙江大学和浙江工商大学的专家对规定草案进行立法评估。同时，还分别征求了省人大常委会法工委、市人大常委会立法咨询委员会、市人大代表及各区、县（市）人大常委会的意见。在此基础上，法制委员会对规定草案进行了统一审议，形成规定草案修改稿，提请市十二届人大常委会第二十九次会议审议通过。
　　二、规定的主要内容
　　规定共三十条，采用不分章节的简单型结构。
　　（一）关于房地产开发项目的配套设施建设。项目用地的配套设施如期建设对保障购房者的权益意义重大。对政府部门应当落实的配套设施，规定要求，“用于房地产开发的国有建设用地使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发展和改革、教育、民政、国土资源、城乡规划、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为国有建设用地使用权出让或者划拨的依据。”同时规定，“明确建设时序的配套基础设施和公共设施应当如期完成；不能如期完成的，由监察部门追究相关责任主体的责任。”对房地产开发企业应当落实的配套设施，规定要求，“房地产开发企业应当根据法律、法规的规定、国有建设用地使用权出让合同的约定或者划拨决定书的规定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按照规定同步交付使用。”
　　（二）关于商品房的预售条件。调整商品房预售条件是本次修订的重要内容之一。规定中商品房的预售条件除了依据上位法要求支付土地出让金、取得土地权属证书、商品房建设工程规划许可证和施工许可证以及确定施工进度外，还根据我市房地产市场的实际情况对商品房建筑工程的完成量作了规定，即地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）。主要修改依据如下：
　　一是《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）中提到，“2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理”。二是参考了外地的经验。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条规定：“取得商品房预售许可，应当具备下列条件：……（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上……”《厦门市商品房预售管理规定》第五条规定：“预售商品房应当符合下列条件：……（四）投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。其中，申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层……”此外，上海、北京、深圳等城市也出台了相关的文件对商品房预售时的工程形象进度进行规定。三是符合杭州实际情况，经过浙江大学、浙江工商大学多名专家论证评估，具有合理性。
　　（三）关于商品房的预售资金监管。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。为加强商品房预售资金监管，规定要求房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当向项目所在地银行开立预售资金专用存款账户，并与银行签订预售资金监管协议。预售商品房所得款项应全部存入预售资金专用存款账户。
　　此外，规定对银行和房产行政主管部门的监管职责作出规定，“银行应当按照商品房预售资金监管协议，实施商品房预售资金监管。房产行政主管部门应当对预售房地产开发项目的预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。”
　　（四）关于房地产开发企业的信用管理。目前我市房地产开发大多以设立项目公司的形式进行。项目公司作为独立的法人，当开发项目结束、相应业绩被计提后，可能会办理注销手续。为了保护购房者的利益，增强项目公司的责任意识，规定要求市建设行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案。房地产开发企业的信用档案应当记载该企业的“资质信息、开发项目建设信息、开发项目经营信息、资产信息、人员信息、信用等级信息、获奖信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息”，同时还应当记载该企业设立或者控股的房地产开发企业的信用状况信息。
　　以上说明和《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，请予审议。

相关热词搜索：杭州市 房地产开发 若干规定 经营管理 城市