工业用地使用权抵押价格评估研究

　　摘要：工业用地使用权抵押在经济生活中具有重要的作用。本文利用基准地价修正系数法和成本逼近法对通辽市某公司工业用地使用权抵押价格进行了估算。结果表明，在土地市场发育较不完善的区域，实际交易案例较少的情况下，选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行工业用地使用权价格评估，二者具有较好的互补作用，是目前比较实用的组合评估方法。
　　关键词：抵押贷款；工业用地；土地使用权；通辽市
　　Study on the Evaluation of Mortgage Price of Industrial Land Use Right
　　Daoriao
　　Inner Mongolia Normal University School of Geography，Hohhot City 010022
　　Abstract：The right to use land for industrial land has an important role in economic life. In this paper，the benchmark land price correction coefficient method and cost approximation method are used to estimate the mortgage price of industrial land use right of a company in Tongliao city. The results show that the price of industrial land use right is evaluated by using the benchmark land price correction method and the cost approaching method in the case of less developed land area and less actual transaction cases. At present，the more practical combination of assessment methods.
　　Key words：Mortgage；Industrial land；Land use rights；Tongliao City
　　1.引言
　　土地是宝贵的自然资源和资产，是人类不能出让的生存条件和生产条件[1]，作为重要的生产要素，在被人类开发利用的过程中会形成不同的用途，其中工业用地作为实体经济的发展平台为土地要素创造财富提供了价值载体[2]。根据《土地利用现状分类》国家标准[3]，工业用地属于工矿仓储用地中的二级类，是指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。自2006年国家将工业用地纳入市场配置范围以来，特别是2007年11月1日正式生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部令第39号）对工业用地出让方式做出了更加明确的规定，确立了以招标拍卖挂牌方式配置土地资源的制度[2]，工业用地价格的市场竞价模式逐步建立[4]，工业用地价格问题得到各方关注，基于工业用地价格评估的工业用地使用权抵押贷款在经济生活中的作用也更加突出。随着社会经济的快速发展，内蒙古城镇化、工业化近十余年来处于高速发展阶段，融资筹款成为工业企业发展资金链条中的重要环节，从而使得工业用地使用权抵押贷款在融资筹款过程中占有了极高的地位。基于此本文以位于内蒙古东部的通辽市为研究区域，围绕既定评估目的下的工业用地使用权抵押价格评估案例，对工业地价交易案例较少地区的工业用地使用权抵押价格评估问题进行探索性研究。
　　2.价格内涵及评估方法
　　2.1价格内涵
　　土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式[1]，它是一种物权担保，具有变现能力强，担保可信度高的特点[5]。土地使用权抵押作为一种特殊的交易方式其价格类型及评估也具有独特的技术要求[6]，从其内涵来看，土地使用权抵押价格是以抵押方式将土地使用权作为债权担保而设定抵押权时正常市场条件下的土地使用权价格[7]。因此，可以通过类推的方式得出工业用地使用权抵押价格是以抵押方式将工业用地使用权作为债权担保而设定抵押权时正常市场条件下的工业用地使用权价格。
　　2.2影响因素
　　综合国内外相关研究，影响工业用地价格的因素主要集中在地质地形条件、基础设施条件、集聚因素和交通条件等方面[8-13]。但从国内工业用地价格的变化过程来看，2006年以前，在投资企业成为稀缺资源的状况下，工业用地的出让方式主要以协议为主，从而形成较低的工业用地出让地价，甚至容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象。在2006年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》和2006年12月《全国工业用地最低出让价标准》出台后，规定了工业用地出让价格的下限。随着土地市场的逐步完善，在市场机制的作用下，土地使用权的取得逐渐从过去的协议出让向招标、拍卖、挂牌过度，实现了土地价值的显性化和土地利用的最优化[14-16]，因此，工业用地价格取决于成本费用，包括征地补偿安置和拆迁费用、前期开发成本与政府收益；区位条件导致的级差地价；土地稀缺程度与供求关系及政策因素等。
　　2.3评估方法
　　在实际工业用地价格评估中，主要包括基准地价修正法、收益还原法、市场比较法和成本逼近法等评估方法[17]。本文根据《城镇土地估价规程》和当地地产市场的发育状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，经实地勘察和调查研究，待估宗地所在區域位于通辽市基准地价覆盖范围内且待估宗地区域土地取得及开发费用等资料易于通过调查和比较得以确定，因此采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法测算该工业用地使用权抵押价格。

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