余钟夫：中国房市：何救之有？

　　从去年以来，围绕中国房地产市场的相对萎靡，有关中国房市需救的言论不绝于耳，先有中国房市不救将陷中国宏观经济大坏之耸听；
继有地方诸侯拟出利好房市政策以迫中央政府就范之传闻；
并伴有“买房爱国论”的出笼，中有一些城市也的确存在借权力托市之疑；
现又有房屋券、买房入户等各种奇妙药方的不断问市；
更有所谓的业内人士惊呼，房市不救，祸连银行，殃及全民。如此这般，中国的房地产市场到底怎么了？中国的房市真的到了崩市边缘、非救不可的地步吗？果真如此，又该怎么救呢？

　　中国的房地产市场到底怎么了？

　　自1998年全国实行房改，各级政府放弃营建国民住宅的义务，并把土地资源和相关机会让与市场以来，中国的房地产业借助世界历史上前所未有的城市化势头，如火山喷发般发展，短短十年间，各地开发商营建了数以几十万、甚至百万计的各种楼堂馆所，大获其利。与此同时，也将中国的房价抬到了全社会诟病的价位。特别是2005年至2007年，房价一路飚涨，许多城市房价翻番、甚至两番三番。试以京城为例，其间最高时，五环以里，每平米万元以下几乎买不到房。在如此短的时间之内，涨到如此高的价位，中国的房价招致了社会舆论和消费者的强烈不满。

　　经过中央政府的强力调控，在中国社会舆论的一片讨伐声中，恰又遭遇全球金融危机，2008年中国的房市终于低下了高昂的头颅，房价涨幅逐渐回落。2008年8月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，到08年底，全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。同时，成交量急剧萎缩，同比下降19.7%，其中商品住宅销售面积下降20.3%。房屋销售量与销售额大幅下挫，商品住宅销售额下降20.1%，大中城市尤为严重，同比降幅甚至超过50%。截至2008年12月末，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。与此相应，居民购房愈取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚，个人按揭贷款下降29.7%，消费者的实际购房行为已经大幅下挫。

　　从同比、环比、成交量任何一个参数来看，毫无疑问，中国的房地产行业已经步入调整期。开发企业的销售和资金压力明显增加，中国的房地产业和房地产市场开始面临着巨大的压力和考验，特别是一些资金实力不强的中小地产商压力更大，过去只要能够拿到地、贷到款、盖好楼，就有暴利的好日子遇到了危机。在死扛了半年以后，现在房地产商真切地感到了市场的寒冷。市场行情有好有坏，商品销售有畅有滞，获取利润有多有寡，这是任何一个产业、任何商品销售都会遭遇的问题，本不足怪！况且全球的房地产业都在降价，中国的房地产业应该也可以降价销售。但是，面对市场不景气，为何中国的房地产业反映如此过度？汽车滞销，有人喊救吗？没有。钢材落价有人喊救吗？没有。惟独房地产业例外，为什么？原因之一是中国的房地产业被中国的市场娇宠得有些过了头，把暴利当成常态，预期过高；
其二是中国的房地产业绑架了政府的权力部门，裹挟了城市化的进程，已经形成一个特殊的利益群体，欲罢不能。君不见，中国的媒体上常见那些时髦地产商及其利益有关人的身影，常闻他们的大嘴巧言，他们明明是赚取高额利润的王婆，却象个公正的社会人物在喋喋不休的指导着市场，诱引着公众，更有一群利益链条上的蚂蚱，一起哄喊。问题并没有那么严重，中国的房地产市场原无特殊病症，如果说有问题的话只是价格危机，房价升降本属平常事，但经不断鼓噪，似乎华夏大厦将因会房地产商不支而要倾覆，很不正常。既然如此，何救之有？

　　中国的房市真的需要救吗？

　　在讨论这个问题之前，我们有必要先讨论讨论，一个社会，为什么要救一个产业，救一个利益群体？确定一个社会某个产业、某个利益群体要不要救的标准是什么？这个标准，依我看，只有两条：一是经济标准；
二是道德标准。先说经济标准，只有当某一个产业之危机会严重危及国民经济并确证发生危机，此产业当救；
二是某产业之危机会严重损害社会广大普通民众的利益福祉，此产业也该救。

　　我们来看中国房地产业，两条标准都不符。首先，中国房地产业是一个高成长的行业，过去若干年来，一直在赚取高额利润，培育了一个暴富群体。2008年8月以来，房地产业各项主要指标只是环比增长速度有所下降，总体投资仍然庞大，总体房价相对居民收入仍然高企不下，住房有效需求仍然旺盛，房地产业不是危机行业。当前一些城市降价其实各有隐情，有些是冲高后回落，有些是尾房清理，有些是促销回笼资金御寒过冬，也有是战略性降价布局。同时须看到，也有西部城市房价还在逆市上扬，至今未闻房价跳水，亦未闻有几家房地产企业倒闭，更未闻房地产老板跳楼，可见房地产企业真实日子并不象传言那样难过，更遑论房市有崩盘之忧。充其量只是房价涨得慢了点，销售少了点，房地产开发、销售商的利润薄了点。这算什么事？难道房地产商任何时候都要赚个盆钵满地不是吗？难道房地产价格永远是一条正斜率线不是吗？世间无此道理。可见，拯救房市有些危言耸听，大可不必。

　　其二，房地产业救市，救谁？买房者不须救，他们更不希望救市，他们等着降价，期盼获取市场机制带来的些许收益。既然如此，那么，救市实际就是救房地产商。如果是救地产商，不合理。眼下房子不好卖，那就应该贱些卖，月有阴晴圆缺，买卖有赢有亏，千古市场法则，毋庸置疑。既然有赚的时候，该赔就要赔，过去赚了高额利润，现在不得以回吐一些，有何不可？为何房地产商只能赚不能赔呢？这是那门子的逻辑？况且只是小赚，还未到亏，更未大亏。反观一些地方政府采取的各种救市措施，有明显保护房地产商利益之嫌，有失公平。在房地产市场上，存在着两个对立的利益集团，一方是购房者，另一方是房地产商。救房地产商，维护现价，有违市场规律，这是对购房者利益的侵犯，是对社会公义的违背，也是政府自身职责的失却。

　　中国的房市不存在救的问题，其实质是购房者不满房价高企不下，与开发商进行着一场博奕和心理较量，进行着一场特殊的讨价还价，这是一个正常不过的市场现象。中国的房价涨幅暂时下调，房价有所回落，与房价短期内涨幅过快和国民的平均收入水平有关，也与住房供给结构和方式不合理有关，而与金融危机并无多大关系。从长期来看，中国的房地产还会涨价。但是，涨当该涨，跌当该跌，不可让房地产利益集团利用金融危机之机，吓唬政府，借助权力之手，保全不当利益，连应该的降价都不愿，实在有违公义，有背公德，也不合市场规律。

　　如何救市？

　　在现阶段的中国，在房地产有效需求仍旺，只是价格存在争议的情况下，政府如果说要救市，最好的救市就是遵从市场机制本身的作用，遵从价格定律，维护公平交易，维护公平价格，让该落的价落下，不该落的价自然不会落，保护民众与房地产商的博奕，使买价、卖价匹配，尽量实现房地产市场出清。

　　同时政府要坐正、做正。各种利益的博奕是社会正常现象，政府除了道义需要有时候应扶弱抑强之外，更多时候是公正中立，确保各方合理获取利益。而不是反其道而行之，人为帮助强势方维持房地产交易价格，造成一头重，一头轻，重头是房地产企业利益，轻头是民众利益，不妥。政府更不能因惧怕有些房地产企业亏损甚至倒闭，采取救市措施让老百姓接受一个不愿接受的市场定价，不适当的牺牲民众的利益。该倒闭的就要倒闭，没有企业倒闭、老板破产亏损的市场经济是荒诞的市场经济，无视民利的政府是失德的政府，也是短视的政府。长此以往，恐怕酝酿更大的社会风险。

　　房价永远是消费者最为关注的话题。中国的房地产业获得了让中国社会难以释怀的超额利润，造成了社会心理的失衡。房地产企业必须明白，社会从来都是政治经济学，中国的房地产业，该脱去眩目外衣的时候了，厘去被房地产业绑架的各种利益，特别是附着于其上的政府的直接利益，只有这样，才能还房地产业之本来面目，才能使政府有可能真正回归社会管理者和经济调控者的公正立场，而不夹带有任何私心，才能使房地产业有健康的发展环境。任何旨在单方保护房地产商利益的政策动念，都不具有道义上的合法性，只能加剧社会心理的失衡和市场道德的败坏。

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