张晓群：驳易宪容先生关于房地产业的系列观点

　　易宪容先生关于房地产业的很多观点，在我看来都是不正确的，缺乏事实根据、缺乏逻辑。特写此文，以和易先生商榷。

　　一，我国房地产市场是否总体过热、是泡沫经济？

　　易先生对此的回答是肯定的，他说：“面对着中国的房地产泡沫，为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫越吹越大时，总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听，面对着吹得越来越大的泡沫，让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”。（05年1月18日《房易网》）“目前国内房地产市场的需求基本上是建立在一种虚假繁荣之上的”（见《搜房网》“易宪容博客”，以下引文若非单独注明，均引自该博客。）。

　　那么，做出这样肯定的宏大判断，依据何在呢？在《搜房网》“易宪容博客”中，查遍其四十几篇文章，找不到这样的统计依据，那他怎么就敢于做这样的立论呢？在《每日经济新闻》对他的一篇访谈中，有这样的文字：“在围绕房产泡沫问题展开的争论中，因为没有就房产市场进行学术性调研，他时常遭遇批评。易宪容并不把这些批评放在心上，他很明显不重视调研。当记者问他，如果就中国房产市场问题发言前先进行调研会不会更好呢？他的回答却是调研存在着哪些局限，‘让我调查，我怎么能调查清楚？’再接下来，他会说，他的时间和精力都很有限，而且‘有些思想性的东西是调研不出来的。’显然，他不觉得没做调研有何遗憾。”（05年6月14日《新浪广州站》）学者不作调研也可以，可以引用其它机构、学者做的统计成果。但他又认为国内统计机构对房地产方面的统计数据并不科学，他说：“由于国内编制房地产价格指数的非科学性及不合理性，所公布出来的相关房地产指数或信息，无法真正地反映国内房地产发展真实情况，如果决策者根据这样的数据或信息来对国内房地产形势进行判断或决策，肯定会出现误导。”这样说来，他既不引用他人的数据，因为那些都不科学不真实；
自己也不做调研，因为“让我调查，我怎么能调查清楚？”；
这就难怪在他的文章中，怎么也找不到这方面的统计数据。可是，没有统计数据，怎么就敢做惊人之论呢？这是一个学者应有的科学态度吗？

　　我这里倒有两组数据。据05年3月24日《房易网》，摩根士丹利根据平均国内每套住宅的价格，以及政府公布的城镇家庭平均年收入，计算出两者比值为7:1；
但又指出，每套住宅的价格数据较为可靠，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估，它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判断是：中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计，中国城镇住宅均价2400元，平均面积70平米，则每套均价16.8万元；
而城镇家庭年收入平均为3.5万元；
两者比值为4.8:1。因此，他的判断是：中国总体的房地产业的发展，不能说是一种“泡沫”。另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均上升9.2％，而按中房协副会长顾云昌先生认为的数据是13.5％（05年3月31日《房易网》），但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14％，家庭存款平均年增长18％，所以摩根士丹利认为：中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。

　　从以上数据可以看出，我国房地产业的发展，从整体看、从长期看，应该说是基本健康的、是良性发展的。当然，整体上健康，不等于每个局部都健康；
从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好。那么，什么时段（比如04年）、什么地点（比如上海）出现了问题，就应该有针对性地对该时段、该地点进行调控，但这不应影响我们整体上、长期上的判断。

　　易先生在这方面的另一个错误是，以局部代整体。说起泡沫就是全国的，举起例子则是上海加北京。当然，对于他这样自己不做全面统计，也不引用他人统计的学者来说，能依据的就只有自己有限的感性经验了，然后就以点代替面。按他的思想方式，要是见到了三个爱斯基摩人恰好都是右腿跛，他就会逢人就说“爱斯基摩人都是跛子，而且都是右跛子”。我也同意上海以及更早些的杭州楼市是泡沫、是炒作、是虚高，必须采取措施进行降温；
但北京楼市是否是泡沫炒作虚高我则不敢下判断。董藩先生（北师大教授）对此有详尽分析（05年4月18日《房易网》），他认为“上海、杭州有很明显的泡沫成分，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。”，论据是，因为北京有全国最大的公务员队伍、涉外机构、白领阶层、科教队伍、文化艺术从业人员。退一步说，即使北京也是泡沫，也不能就说广州、兰州、长沙、石家庄、宜昌、芜湖等地的房地产都是泡沫。目前我国住宅投资占固定资产总投资的12％，怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来？在楼市上，炒作上海、杭州，以及更早时候的北海、海南，是完全可能的；
但要炒作全国范围的楼市，则是完全不可能的。如果易先生明确具体地说就是上海等地出现了泡沫，我完全同意；
可是他偏偏就要对全国楼市下判断。希望语不惊人死不休，此乃人之常情；
可也不能大嘴一张，胸脯一挺，什么话都敢说呀。易先生是不是在发扬超女精神，“想唱就唱，要唱得响亮”？

　　二，用加息的方法，能提高市民的住房条件吗？

　　所谓不是泡沫，就是说除了几个城市之外，目前全国商品房的总体价格水平，是由供求双方的博弈形成的，这里的需求大部分是真实需求。05年6月24日《搜狐财经》吴向宏先生有一篇文章，文章认为：“说中国房价虚高是投机或者炒作造成的，我认为这并不成立。原因很简单，在房地产需求已经基本市场化的情况下，单纯的炒作不会使中国房价发生目前这种全局性的虚高。我个人认为，中国房价本质上是过去计划经济下、住宅产品长期供应不足的后果。人均住房越来越紧张，城市里长期存在诸如四口之家挤在20平米小棚屋等景象。一旦住房商品化，价格不飞涨才怪。这个道理，就像前苏联长期实行食品供给制，一旦放开，食品价格便会疯涨，是完全一样的。这并不是食品供应商‘囤积居奇’的结果，而是需求市场化后，供给一方不能随之调整，造成一个时期内供给严重不足的局面。”

　　我同意吴先生的上述观点，如前所述，98年以来全国房价平均每年上涨9.2％或是13.5％，04年是15.2％，虽然不至于说是飞涨，但完全可以说是上涨很快。虽然是在市民的承受范围之内，但无疑是沉重的负担，市民们期望房价能降下来；
而05年5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，目的就是要改善提高广大市民的居住条件，其政策包括抑制房地产市场的炒作、在规划中规定以中低价住房和中小面积住房为主、加快建设住房保障体系、完善住房信息披露机制等。当然，政府不能代替市场，不能改变基本的供求态势；
但是，政府完全可以在自己力所能及的范围内，采取有效措施，令炒作的市场冷静下来，令快涨的房价放缓下来，令市民们的购房负担有所减轻；
而七部委上述通知中的种种举措，正是对症之药。

　　易先生当然是力促房价下降，以使广大市民的住房条件得到更好的提高，他说：“市场体制下民众所需要的住房基本上还是需要通过市场的方式来解决。因此，房价的高低也就成为决定生活条件改善的关键，也是我们的社会经济能否真正为民众发展（而服务）之关键。”为此，他自然也提出了对高房价成因的诊断及对策。从他的观点出发，他评论上述“通知”说：“这些政策所谓的新意的地方还有不少，但是大多没有切中近几年来国内房地产投资过热及房价飚升的要害。”而他的观点就是“从国内房地产市场发展情况来看，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飚升，最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。”

　　让我们分析一下易先生的这一观点。他认为“房地产业是一个资金密集性产业，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速地发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。从国内民间市场来看，其利率都在12%以上(如温州)，而银行管制下的利率则只有2.25%，正因为国内的利率过低，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，都能够轻易获利。”因此，“无论是个人住房消费的虚假繁荣，还是房地产商疯狂炒作，都是国内各商业银行推波助澜的结果。如果没有国内商业银行的推波助澜，没有国内商业银行放松对住房信贷者的信用、收入等方面的严格审查，国内房价快速上涨是不可能的。”“由于银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。”也就是说，因为购房市民从银行获得的房贷按揭的利率过低，使得很多并没有购房能力的市民也去超前消费，按揭买了房；
结果造成需求的虚假繁荣，把房价也哄抬了上去；
抬上去以后呢，大家反而又买不起房了。

　　可是试问易先生，你凭什么说贷款买房的市民“只要从银行借到钱就是有利可图的事情”？住房按揭对于80％以上的购房市民都是一笔长达一、二十年的支出负担，怎么能说只要贷到房款就是有利可图？你又凭什么说在按揭买房的市民中有很多并没有购房能力而是在超前消费？难道市民们不会自己对自己负责，仔细权衡自己的收入情况和住房需求，而是虽然没有支付能力却纷纷进入房地产市场？所以，我认为易先生对房价高的成因的诊断是错误的；
市民们广泛地采取按揭方式买房，是他们仔细权衡了自己的收入情况和住房需求后做出的消费决策，从这个角度来说，由此形成的房价是建立在真实的供求关系之上的。

　　诊断错误，对降低房价开出的药方就更是荒谬。因为易先生认为低利率导致很多市民虽然没有支付能力就纷纷购买房产，从而导致房地产价格虚高、泡沫越来越大；
所以就应该提高利率。他的观点是：现在，购买同样的住房，按揭利率提高了，所有购房者的支出都增加了，这样就消除了很多虚假需求，房价就降下来了，大家就都能买得起房了。可是，对于购房者来说，提高按揭利率不也就相当于提价吗？房价现在是否能降下来还不可知，但按揭利率已经上升了，这对于市民住房条件的改善究竟是正面作用还是负面作用？究竟是真帮忙还是在帮倒忙？按易先生这一思路，如果大家都觉得中档汽车十万元的价格偏高，怎么能往下降一些呢？他的点子就是提高买车者的车贷利率，用进一步增加购买者支出的方法来改善购买者的生活。这不是自相矛盾、前言不搭后语吗？04年10月28日央行上调基本金利率0.27％，易先生对记者表示他非常激动。央行加息自有其一系列考虑，尤其是防范金融风险，可是易先生却要把它解读成有助于降低房价：“利息的变化，对准备购房的人影响很大。如果真的要买房，一定要考虑利息风险，理性消费投资，切不可成为买房的奴隶，那么自己的生活将不知在何方。”这段话更清楚地表明，易先生主张的改善市民住房条件的办法，实际上就是要抑制市民的住房消费。

　　不仅是提高按揭利率，他还主张进一步严格审查按揭贷款者的收入情况，他指责道：“国内商业银行为了多做其认为的银行优质资产，为了降低不良贷款，完全放松了对个人住房消费信贷的审查。”可是，商业银行为了自身的贷款安全，一定会严格审查购房者的收入情况；
目前国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%～0.2%之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。对此，央行在其《2004年房地产金融报告》中也认为目前个人住房按揭不良率低，认为居民按揭贷款是商业银行的黄金资产。可是易先生就是要主张收紧对市民的按揭贷款，他说：“对于《报告》以目前个人住房按揭不良率低而断言居民按揭贷款是商业银行的黄金资产，本人不敢苟同。因为，目前个人住房按揭贷款启动只有几年，而这种个人房地产消费信贷贷款时间一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及风险短期内根本无法反映出来，特别是中国房地产市场及市场经济刚刚起步，根本就没有走出过一个像样的周期。如果中国经济出现周期性的变化，不仅内地房地产市场必然会出现周期性变化，而且民众就业、民众的可支配收入都可能出现周期性的变化。

如果这种情况出现，个人住房消费贷款供款情况如何，银行的不良贷款率如何，才见分晓。”的确，未来什么都可能发生，可能会出现经济的周期性变化，也可能不良贷款率会上升。(点击此处阅读下一页)

　　明天易先生一出门，可能会看见街上跑过一只猫，也可能跑过一只老虎。一切皆有可能。问题在于，这种可能性有多大呢？易先生却没有给我们任何提示。那易先生凭什么断言居民按揭贷款就不是商业银行的黄金资产呢？光是“如果”“如果”的就可以立论了吗？我认为，银行应该对房贷风险保持随时的监控，但也不至于疑神疑鬼、草木皆兵，明明现在居民房贷是质量最高的贷款种类之一，明明现在宏观经济势头良好，却缩手缩脚，试图收紧对市民的住房按揭。

　　另外，易先生还主张提高房地产方面的税收水平，他说：“房地产市场出现的严重投机炒作、造成房价快速上涨、泡沫四起，这与房地产税费的偏低有关。”他认为：“房地产税比重偏低。与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。”因此，“开征房地产税是房地产持续发展的关键”。他指出：“在发达的市场体制下，房地产税应该是财产税中的一种，同其他财产税一样，与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。”问题是，现在中国国民的税负已经很高了，近日《福布斯》发表《全球05税务负担指数》，认为中国税负排在世界第二。当然，我们对它的计算方式及排名结果可以提出种种质疑，但我国的税负较重应该是个事实。可是易先生仍嫌与房地产有关的税占全部税收收入的比重偏低，主张开征房地产税；
这不是要进一步加重购房者负担？当然，既然他已经抱定了“一定要用增加购房者负担的办法来改善购房者的住房条件”这一令人哭笑不得的荒唐逻辑，也就一定会一条道走到黑，只要能增加购房者负担，什么招儿都敢支，什么建议都敢提。

　　当然，说到后来，他自己也觉出自己的观点前后打架。一开始的时候，他是要主张通过降低房价来改善和提高市民的住房条件；
可是不知怎么说到后来全是要抑制市民住房条件的改善和提高。他觉得需要自圆其说了。怎么自圆其说呢？他的办法就是主张：从一开始，市民们就应该自觉抑制自己的住房需求。

　　他指责“民众的个人住房消费盲目扩张。”他认为年轻人基本上就不应该买房，甚至市民们就不应该都买房，就是买房也不应该买大房：“目前国内购房者最主要对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；
还有我国城市居民住房持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房持有率不到30%，但是现在国内的每个人都恨不得能有一套房子；
还有就是每套住房面积的夸张性扩张，香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是目前北京开发的住房，面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓‘买房一步到位。’而住房消费过度扩张，不仅使得不少购房者经济负担加重，生活质量严重下降，而且也容易引发家庭生活矛盾与冲突。” 他认为，要是按照他提出的种种建议去实行，那么“目前个人住房消费需求旺盛的假象会减少。目前个人购买的主力是25-35岁的年轻人，他们许多之所以加入购买大军就在于不是自己财富，甚至也不是家庭的财富，而是通过各种方式借来的财富，这样使得房地产市场繁荣成了一种虚假繁荣。”（难道年轻购房者们就这么轻率，拿自己一、二十年的生活当儿戏？他们难道不知道借来的钱是要还的，还不上的话就要把房子抵给银行？） 他主张“按照国内目前的收入水平、家庭人口结构、土地稀缺性，就应该规划以70平方米以下住房为主体。强制性要求开发商按照所规定的类型及建筑来造房。”（我也认为有很多市民的购房目标是70平米以下，可也有很多市民的目标是在70平米以上，具体的数量比例应根据各时各地的不同情况来建设，怎么能强制性地做一个70平米的统一划定呢？）他希望看到的景象是：“如果利息进入了上升的通道，这对民众住房的要求来讲，影响特别大。过去买大房子的人现在买小房子，如果买小房子的人，去租房子去。每一个人根据自己的条件和环境，会有一个很大的改变。”

　　如果易先生是滑雪专家，要是几个滑雪爱好者向他请教如何滑得更快更好，他就会建议他们以后滑雪时每只腿上都绑上一个沙袋；
爱好者就纳闷了：这不更难滑了吗？此时易先生正色道：你们就是要抑制自己滑雪爱好的过度扩张；
原来滑得快的现在要滑得慢，原来滑得慢的以后就不要再滑了。

　　看到媒体上以及网上很多想购房的市民为易先生叫好，我觉得像是看一幕荒诞剧。有句成语说：张三被李四卖了，却还认为李四对自己好，还帮李四数钱。这句成语就是这幕荒诞剧的主题。

　　如果要通过抑制需求的办法来满足需求，只能是抑制投机需求来满足自住性需求。前段时间在上海等地出现了严重的炒楼现象，楼价飙高而很多市民则望楼兴叹，这时就应出台政策来专门抑制投机行为，比如在买楼后一两年内又转手出售者必须交重税；
可对于广大市民则不仅不应增加他们的融资负担，而且还应予以减轻。我在另一篇文章《如何认识当今中国的房地产业》中对此有更具体的分析。

　　三，关键是采取增加住房供应量的方法来改善提高市民的住房条件。

　　目前的房价水平是由供求双方的各自情势交汇而成，要使需求能更好地得到满足，就要设法减轻购房者的负担。据全国人大副委员长盛华仁提供的数据（见《中国改革论坛网》之巴曙松文“政府介入房地产的三条边界”），从2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。同时，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%到80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占住房价格的20%左右。因此，如果能在这方面有所减轻，则对市民购房有积极的促进作用。前面说过，我国的税负是比较重的；
而开发商上交政府的土地出让金则是包含在房屋成本里，最后由购房者承担；
因此也可以把土地出让金理解成购房市民上交政府的一种税负。香港政府就是把土地出让金作为政府收入的主要来源，从而造成香港房价高企；
但它的税负则属世界最低之列。而我国的市民既要交纳较重的税负，又要承受土地出让金，的确负担很重，政府应该考虑减收。

　　当然，政府从民生考虑，要改善市民的居住条件，关键更在于设法增加商品房的供应量。第一点，切实加强经济适用房的建设供应。目前在这方面有很多不足之处。投资少，03、04年它的投资只占房地产总投资的5％；
标准高，动辄上百平米，看起来很美，给人感觉像是在做政绩工程，却使得单元更少；
甄选资格的工作粗糙，只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、降低单元标准和仔细甄选购买者的资格。租售均可，但必须廉价，而且只供应给真正的低收入市民。第二点，更多地供应城镇居民的住宅用地。虽然这受到保障粮食安全和保障农民生活的制约，但仍然有发挥的空间，比如收回闲置的土地，提高城镇用地的强度密度等。而且按照茅于轼等学者的看法，我们的粮食安全问题也许并非严重，可以通过对耕地变化及粮食市场供求动态的密切监控，把握耕地和城市用地之间更有效率的组合，从而适当增加城镇居民的住宅用地。第三点，降低进入房地产业的行业门槛，使得更多的企业能进行商品房建设，从而增加房地产商之间的竞争程度，以使房价下降。

　　让我们分析一下这第三点。广州市政协主办的《共鸣》杂志02、03、04年连续发布《暴利行业排行榜》，而房地产业连续三年排名第一；
胡润版《福布斯》中国百富中，房地产商在这三年中的数目分别为25、35和45。说房地产业是目前国内利润率最高的行业之一，应该是符合事实的。要出现利润率很高的情况，一般要同时具备两个条件：需求普遍而旺盛，供应商却数量少竞争不激烈；
如此，该供应商即可获得高利润（也称“暴利”）。这样的供应商可能是因为其技术独一无二，比如微软和伟哥；
也可能是因为行政性垄断地位，比如中国石化和中国电信。可是，中国房地产商的高利润来自何方呢？他们既没有独特的技术，也没有行政性垄断，为何也是“数量少竞争不激烈”呢？（不要以为全国有四万房地产公司，就竞争充分了。一是其中真正有实力者只是一部分，二是房地产公司的经营有很强的地域性，大部分房地产公司只在本地区经营，要是跑到别人的地盘上发展，会遇到种种阻力。）

　　房地产市场之所以竞争不激烈，是因为进入该行业的门槛很高。房地产开发是一项涉及面很广的工作，银行、土地、城市规划、工商、卫生、环保、安全、水电，等等；
只有把这种种元素都筹集到、安排好、协调齐，才可能把楼盘盖起来。而目前国有商业银行贷款的市场化还不是很强，土地出让方面还存在不少弊端，法制法规的建设还很不完善，法制法规的透明度以及依法办事的程度还很欠缺，政府部门的服务和办事效率还不理想，这些都给房地产经营带来了很高的社会运作成本。这样，一般的人是根本玩不转这样复杂的工作的；
大概只有两种人可以胜任，一是有很强社会关系资本的人，比如当地高官的直系亲属；
二是在社会上特别活跃、特别善于结交各方朋友各方关系、有很强运筹能力的人。而这两种人的数量总是非常少的。因此，要降低进入房地产业的门槛，就要加强国有银行贷款方面的市场化和一视同仁化，去除土地出让方面的现存弊端，不断加强我们的法制法规的建设，提高办事的透明度和依法办事的程度，提高政府部门的服务和办事效率，从而把房地产经营上很高的社会运作成本降下来，使得更多的企业家乃至购房者本身能进入这个行业。房地产公司数量多了，竞争激烈了，价格势必下降。

　　因此，我非常希望市民自己集资建房的“吃螃蟹”行为能够成功。虽然理智告诉我，近期他们成功的希望很小，因为盖楼的社会运作成本目前实在很大，而且还要加上相互间的合作成本；
但我仍然非常希望他们成功。一旦成功，对于降低房价能起到很大作用，而目前房地产商的高利润也将好景不再。我认为政府应该大力鼓励和支持市民自己集资建房的行为，这对于提高市民的生活水平，建立和谐社会，都有着很强的现实意义。这就要求我们的银行土地城市规划工商卫生环保安全水电等各方机构部门，大力发扬“执政为民”的理念，为集资建房的市民们提供方便。

　　四，应该仔细分清房地产商行为的正负两面性。

　　房地产业虽然竞争有限，但毕竟是市场行为；
房地产商虽然利润丰厚，但商品房的总体价格水平并未超出市民收入的承受能力（04年全国商品房销售额增长30%，05年1—2月份则保持了37.3%的增长，这都是例证）这不是说房地产商们多么有自觉的公益意识，而是因为，既然只有把商品房在市场上销售出去才能实现销售收入和实现利润，那么，如果把价格定得过高，市民们就会买不起，房地产商也就赚不到钱。更何况有限竞争也是竞争，一竞争起来对各个房地产商都会在价格上起到约束作用。

　　无疑，目前的价格水平已经足以使很多房地产商获得高额利润；
但是我们也应看到事情的另一面。1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米，而到了2002年底，该数值已提高到21.5平米。这一建设成就是我们的国民、政府共同努力取得的，在其中也不应忽略房地产商们的功劳。他们固然是为利而来，而且其中很多人赚取了很高的利润；
但在客观上也是为住房建设出了力的。我们需要用降低行业门槛、增加竞争性的办法来迫使房地产商们降低价格、降低利润率，需要对他们不时出现的苛扣工人工资、不按时还清银行贷款、房屋质量名不副实、广告宣传言过其实等等行为坚决处罚，但也需要尊重和承认他们在组合运作种种要素进行住房建设方面的正面努力。

　　因此，由于房地产商行为的多元性，我们在对他们进行评价时，就应仔细厘清其正负的两面性。在这方面，易先生的态度在我看来就有失偏颇，一些看法并不符合事实。

　　他认为，“商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导与合谋之结果，购买者对房价影响很小。”我同意开发商们会有价格合谋（起码是默契）行为，但如果说这种行为就基本决定了房价高低，则言过其实了。房地产商们之间有竞争，而且要考虑到市民的消费能力。

　　他说：“中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪，••••••是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗？不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。看看早几年的城市拆迁，有多少民众被追赶得无处可逃。所披露的湖南嘉禾、四川广源等事件尽管仅是整个中国城市拆迁事件中的一个缩影，但哪一个都是借助政府之权力、甚至于使用国家专政工具迫使民众就范。而正是在这种强迫过程中，大多数民众的财富轻易地被人掠夺了。再看政府对农民土地的征用，往往会以土地为国家所有为由，基本上低价甚至无偿地从农民手中征用土地，然后以一定的价格转让给房地产开发商，然后建筑商品房子以高价卖给消费者。”我非常认同易先生的激愤之情，我也认为我国房地产业方面最大的不公正就发生在对农民和市民进行的征地和拆迁上；
但我认为其主要责任应由进行这种行为的地方政府承担，这些行为是某些地方政府凭借手中的权力做出的，而房地产商仍要通过招标、拍卖的方式获得被征来的土地。

　　他指责房地产商“利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益。通过剥夺他人的利益来实现自身利益的最大化。” 理由是：“目前的房地产商之所以能够获得暴利，就在于商品房销售的市场化，即房地产市场收益的市场化，而房地产生产要素的非市场化，如土地(或仅是市场化开始)、资金(利率为政府严格管制下)、劳动力(部分非市场化，如农民工流动及待遇都没有得到保障)。”我同意目前很多房地产商获得了暴利，但认为这是由该行业进入门槛高、竞争不足造成的，而不能同意易先生在这里给出的的理由。现在已经普遍实行了土地出让的招标拍卖方式；
而如果资金利率低造成了房地产暴利，那为何其它很多从银行以相同利率贷款的行业没有出现暴利？同样，大量行业都在使用农民工，为何也没有出现暴利？

　　通观易先生关于房地产业发展的种种观点和言论，它们强烈表达了对当前商品房价格高企的不满和激愤，这种情感和广大购房市民的情感是一致的，抒发了他们的心声，这正是易先生这些观点的正面价值所在，我对此十分认同。但是，易先生对房价高企成因的分析以及开出的药方，我则十分不能认同，故写此文进行讨论，以求越辩真理越明。

相关热词搜索：房地产业 观点 系列 张晓群 驳易宪