房价高低，谁说了算？

　　商品住宅的价格得由市场做主，而市场背景的那只手正是购房者的心理预期。 　　 　　近期，行政长官对于楼市的言论多了起来。在北京市“两会”上，市长郭金龙高调发话――北京房价高得离谱，而政协委员任志强硬生生地宣称旗下的楼盘价格不会降。温州炒房团近段时间遭遇指责，在中央电视台二套《对话》节目中，温州市市长赵一德奋力为炒房团正名。
　　房价是全部楼市问题的聚光点，在房价问题上，永远找不到一个完美答案。在这个充满不确定的时代，房价更是难以捉摸，任志强声称不降价，只是一时意气所驱，市长们坚持要降房价，那是行政命令式的思维方式。房子的属性，远比汽车、可乐、股票复杂，它既属于消费品，又属于投资品，还是与民生相关的生活必需品。政府有义务搞好住房保障，必须对部分房子，如经济适用房进行价格管制，但支柱产业的地位客观上又要求让市场――这只无形之手优化资源配置，让有限的土地和资金投入获得最大的房屋产出，为国家GDP蓝图涂上最多的亮色。
　　因此，国家一再强调，要坚持住房市场化方向不动摇。而市场化的房价，可就诡秘起来了。作为消费品，成本是定价的首要参照物，你不可能从国美抱回一台10万元的洗衣机。但你要是想买陆家嘴的豪宅汤臣一品，一个平方米就要10万元，可是算上土地出让金、开发税费、建安费用，以及3万元的马桶等精装修费用，成本也不会超过2万。这是为什么？不妨拿开发商的说法：俺这是国宝，用来收藏的。这就是房子的资产属性。
　　一只股票，2007年10月是100元，2008年10月只有10元，难道是企业的身价一年就跌了90%吗，没有，只不过股民们的预期发生了巨变，认为它只值这么多。对资产品（投资品）而言，房子与股票有一定的相类似性，是投资者的心理预期决定其价格，成本沦为次要因素，甚至微不足道。1990年之前几年，日本人都认为日本房价只涨不跌，所以个人炒房、企业炒地，楼市泡沫破灭后，至今日本房价都没能回到历史水平；当然股票就更惨了，日经指数1989年最后一个交易日达到最高点39000点，4年上涨3倍，其后大跌八成，目前还是在2万点以下痛苦徘徊。
　　在近几年我国的房价飙升期，如2007年夏天，不仅很多购房者偏执地以为明年房价一定更高，连占有信息量更多的地产商也迷失了方向，再高的地价都敢拿地，于是全国各地都曝出地王。2007年11月新加坡地产商仁恒置业在激烈的竞拍中，悍然以2万元的楼面价（每平方米建筑面积的土地成本）拿下上海热点板块新江湾城的一块地，可这一区域的房价已由24000元左右高点跌至目前的15000元左右，真不知开发商将来如何定价才好。
　　2007年高价圈地的开发商，现在都把肠子悔青了。可购房人才不会同情他们，恨不能房价能再跌八成，甚至政府也认为目前房价有泡沫，2008年12月20日国务院办公厅出台的文件中，明确“劝开发商降价”，所以才有北京市长与任志强委员互相“顶牛”的趣事。
　　此次百年一遇的全球金融风暴，源头是美国房价泡沫的破灭，至今美国房价已较2006年高点下跌近三成。而我国2008年12月份70个大中城市房屋价格指数，同比2007年12月，刚刚开始下跌0.4%，虽然不会上演美国式跳水，但2009年必然还将下跌。经济适用房价格当然是政府说了算，可商品住宅的价格得由市场做主，市场背景的那只手正是购房者的心理预期――这玩艺儿难以琢磨，但由看空到看涨，需要一个较长的过程。不妨看股市何时回暖吧，经验表明，股市走势领先于楼市。（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）

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