住宅使用权70年到期续期问题_非住宅土地40年使用权太短

　　最近，媒体上有关土地使用权期满如何处理的问题很热闹。在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地“预申请须知”中，出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”，甚至“出让人无偿收回”的规定。记者调查称，其实这不是上海的规定，国土部早在2008年就有类似规定，并且不违背《物权法》。
　　根据国土部的规定，虽然住宅建设使用权期满后是否要交纳费用不明确，但“自动续期”是可以肯定的。对于民众来说还有一个更为关心的问题，公民的非住宅建筑，比如商铺、写字楼的期满续期的问题，因为这些都关系到公民的物权与“财产性收入”。
　　根据国土部的规定，非住宅“使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准”，“出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费”。这就意味着，公民购买的商铺、写字楼等，在40年后，可能因为“公共利益需要”而化为灰烬，即便是被批准延期，还得重新支付土地出让金。
　　商铺、写字楼才40年期限，这未免太短了，根据建筑部的规定，一般性建筑年限为50-100年，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限则为100年，40年与建筑寿命还相距甚远。更重要的是，商铺、写字楼的土地从政府出让给开发商，再到开发商建好并出售给公民，实际上，真正用不到30年。
　　那么，在期满前，到底由谁向政府提出延续的申请呢？何况，如何界定“社会公共利益”、由谁来界定并没有明确，这就很难阻止地方政府随意收回这些商业土地。此外，还需要指出的是，物权法规定“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”，而国土部的规定并不是法律甚至连部委规章也算不上。
　　从市场经济原理讲，要保障财产尽可能充分使用，从保障公民私有财产上讲，国家不能任意剥夺公民私有财产。因此，我建议，立法机关应当重视住宅与非住宅土地使用权期满后如何延期的问题，谨慎进行立法，即便是只让公民拥有商铺、写字楼的土地使用权40年，也应当从他们受让于开发商那一天开始计算。
　　

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