地王_地王争霸战

　　甲流成为今年流行病的头号魔头,它已经在世界范围内带走至少5712人的性命,确诊病例已超过44万例。由于大多数国家并没有详细统计因甲流致死的人数,所以这个数字在很大程度上低估了甲流的致死能力。世界银行专家估计,甲
　　
　　陈果有个电影名字叫《去年烟花特别多》,如果放在2009年的楼市上,可以说是“今年地王特别多”――蛰伏一年之后,遍地开花的“地王”可谓2009年地产新闻里最烂的字眼,央企、民企合力谱奏了一个个地王咏叹调。
　　开发商们说,“地王是被迫的,没有谁愿意当地王”,但地王之战依旧愈演愈烈,黑马从斜剌里杀出,大佬们急流勇进,四处出击,。
　　在这场贴身肉搏的战役中,拿不到地,就意味着退出。地王争霸,催生出楼市的阵阵热浪,也显示出行业格局的深刻调整。
　　
　　黑马杀出
　　
　　有这样一群人,他们并未被地产圈所熟悉,但他们对这个圈子中的知名开发商实施了狙击,并一战成名。
　　央企中化方兴就是他们的典型代表。这匹黑马参与的狙击战已经广为人知――发生在6月30日对北京广渠路15号地的争夺中。广渠路15号地块位于北京三至四环间,地理位置优越,规划建筑面积达28万平方米,一经推出就引起多家地产大鳄的兴趣。
　　号称手握百亿拿地的SOHO中国,此前已经明确表示对这块地的兴趣。6月30日,正是竞拍当日,潘石屹和夫人张欣都亲赴现场。万科、保利、远洋、中信、首开、华润等龙头房企也悉数到场。入座时,潘石屹留意到他的位子后面坐着一位生面孔,于是向他们打招呼并询问是哪家公司,对方的回答低调且简单:“小公司。”
　　这家异常低调的小公司正是中化方兴,也正是它,打碎了潘石屹的拿地梦想。在竞拍现场,要数中化方兴的表现最为活跃,只要SOHO中国和保利地产举牌,它就立刻跟进,全场举牌高达22次。当中化方兴叫价40亿时,潘石屹甚至站起来对这家小公司激动地喊了一声“你牛”!最终,中化方兴以40.6亿元价格击败了保利地产,成为北京“新地王”,一战扬名。
　　“后来,我们才知道中化方兴的战略是不算帐,他们说,潘石屹把账都算好了。”潘石屹的语气颇为无奈。
　　事实上,就在中化方兴拿下广渠门15号地的四天前,中国电子下属的成都中泽置业刚刚以19.6亿元打败万科等知名企业夺取了北京奥运村乡地块。
　　这些国资背景的“非著名”房企,在土地市场上出手阔绰,叫价毫不手软,成交价高出起价一倍或两倍也丝毫不眨眼。它们凭什么?
　　在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来,答案很简单,因为他们是国企。“国企不用害怕风险。在高价争地中,他们赌的是未来房价一定还会大涨,即使目前房价已高得惊人,但中国经济增长和城市化还会使商品房需求大幅度增加,而未来的通货膨胀预期又会催生房市投资需求源源不断推高房价。至于将来是否会这样,不要紧,成功了我有功劳,失败了反正由全国纳税人埋单,风险不用自己承担。”
　　此外,国企不但自有资金雄厚,而且在获得信贷、政府帮助以及各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。尹伯成分析,“今年以来。国家拿出大量资金实施积极财政政策和宽松货币政策,在这个过程中,国企首先得到优惠。它们手中有大把钱,怎么办?搞实业可不那么容易,先流入股市和房市再说,而且房市风险小得多,于是,大手笔圈地就成了必然选择。”
　　潘石屹则是在市场上真正领教了国企的财大气粗。在与中化方兴对广渠路15号地的竞争中,潘石屹每次举牌前都要计算一下成本和效益,但是每当他刚举牌,不差一秒,中化方兴就举得更高,最后SOHO中国只能黯然退出。
　　在潘石屹看来,除了这些黑马们有钱且看好地产业外,它们身处的行业产能过剩也是重要原因。
　　以中化方兴为例,其母公司中化集团公司是国务院国资委监管的国有重要骨干企业,已经18次进入《财富》全球500强,2008年全年营业收入突破3000亿元,利润总额突破87亿元,雄厚实力可见一斑。
　　同时,中化集团也是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一。近半年来,中化集团的其他几项主业农业、能源、化工等均面临着行业不景气的局面。由于资本的逐利性,主攻房地产业就成了必然选择。
　　
　　大佬出击
　　
　　他们是央企,也是业内大佬,如中海地产、保利地产等;他们是地方国企,可江湖地位丝毫不比前者逊色,如绿地集团、栖霞建设等;他们是民营企业,却也是手握重金的上市公司,如SOHO中国、富力地产、金地集团等。
　　他们是地产圈的大佬和主力,面对黑马的挑衅,他们整装待发、急流勇进,再次证明了自身的江湖地位。
　　事实上,在中国电子、中化方兴等黑马杀出之前,土地市场的争夺已经日趋激烈。在上海,4月30日,金地集团以5.6 亿元,溢价82%的价格击败10 余家竞争对手竞得上海徐泾镇地块;在北京,5月21日,富力地产以10.22亿元的天价拿下广渠门10号地,超出挂牌起始价近4倍。
　　“随着3、4月份销售市场开始转暖到进入5月份,市场都没有冷下来的趋势。开发商意识到房地产市场确实开始复苏了。”陈云峰说。作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总经理,今年5月份后,陈云峰突然感到忙碌起来,平均每一个星期都要参加两、三场北京土地市场举行的土地竞拍活动。“在这样的大背景下,我们赶紧调整策略,将土地储备提上日程。”
　　当中国电子、中化方兴等这些黑马在六月份集中涌现后,大佬们愈加坐不住了。从7月份开始,随着住宅销售持续火爆使开发商资金回笼迅速,再加上各地政府加大推地力度,大佬们成为了土地争夺战的主角,市场竞争顿时硝烟弥漫,地王也频频出现。
　　在上海,9月10日,中海地产以70.06亿元的天价击退绿城、仁恒等企业摘下上海普陀区长风地块,比底价高出129%;9月30日,上海国企绿地集团以72.45亿元的价格摘下徐汇龙华路地块,刷新二十天前由中海地产创造的长风地块纪录。
　　在深圳,9月11日,深圳土地市场启动已停用近3年的拍卖方式,出让位于豪宅片区的宝安尖岗山居住用地。最终,深圳招商华侨城投资有限公司经过多轮竞价以5.3亿元的总价拿下该地。该地块楼面地价达18874.64元/平方米,再次刷新深圳土地出让单价纪录。
　　在惨烈的市场竞争中,除了手握重金之外,如何“聪明”得拿下地块,也考验着这些大佬们。
　　9月3日,潘石屹战胜首开、城开等房企,以40亿人民币拍得了北京望京一块建筑面积近50万平方米的商业金融用地。兴奋之余,潘石屹向本刊记者总结了两条拿地心得:一是不要告诉媒体准备拿什么地;二是不要亲自去拍卖现场。潘石屹的心得听上去颇有几分戏谑,仔细推敲一下,话里行间却流露出了激烈争夺中的几分无奈。
　　在吸取了广渠门15号地块争夺中“高调亮相”的教训后,潘石屹进行了拿地策略的调整。以望京地块为例,在这场拿地过程中,潘石屹从未对媒体透露半点风声,也一改亲自到场拿地的习惯,甚至没有用SOHO中国的名字挂牌,代之以新幕世纪投资管理有限公司与和星润实业有限公司的联合体,而这两家公司都是SOHO中国的全资子公司。最终,“偷袭”成功。
　　陈云峰也计划在这场白热化的竞争中能够拿到几块地。但是,他发现土地交易市场的招拍挂地块已经变得很不理性,“本来有一块地,底价是1.2个亿,有开发商第一次报价就直接报两亿,全场哑然,气氛一下就紧张起来了。我觉得还是要理性一些,不能这样疯狂,否则对企业经营很不利。”
　　不过,在对招拍挂地块的竞争中,陈云峰清晰地掌握了目前土地市场的竞争程度以及北京相关区域的地价,依靠这些鲜活的经验,他能够判断一些二手地的价格是否值得。8月,华业地产通过收购的方式,获得了位于北京通州梨园南街一幅80万平米地块。“我们的拿地方式很灵活,不理性的地肯定不拿。”陈云峰说。
　　
　　地王还将持续
　　
　　惨烈的市场竞争中,还有一群人的身影在渐渐消失,他们是一些中小型规模的民营企业。行业中关于“国进民退”的种种争论或许与他们有关,但在这场金钱游戏中,他们的黯然离场则直接源于缺乏融资能力。
　　陈云峰还有一个身份是中国房地产职业经理人联盟秘书长,这一身份使他与同行有更多的接触和交流。在他看来,目前在土地市场活跃的公司都有着强大的融资能力。“五、六月份时,中国电子等中字头企业由于受国家政策上的恩惠,所以当时特别有钱。到了第三季度后,中字头企业的优势就不是很明显了,因为包括民营企业在内的上市公司经过了新一轮融资潮后也有钱了。”
　　在陈云峰看来,今年整个房地产行业经历了一场真正的淘汰和整合。是否具备强大的融资能力,是能否继续留在这个行业的唯一标准。
　　而土地市场的疯狂还将继续。11月16日,中国社会科学院发布首份《住房绿皮书》,预测下一阶段土地市场需求将会延续回升态势。
　　“在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下,伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升,下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。供给方面,由于地方政府追求土地收入,寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长,以及完成土地供给计划的压力,下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下,土地市场的交易面积会有所增加,土地价格可能会出现一定程度的上升。”《住房绿皮书》如是预测。
　　据最近出台的中国指数研究院10月土地交易报告显示,地王的产生也由一线城市开始向二线、三线城市蔓延。该报告显示,在10月全国成交地块总价排行榜中,除了雅居乐拿下的广州科学城地块外,其余九幅都位于重庆、杭州、武汉、合肥、无锡等二、三线城市。
　　值得一提的是,10月29日,中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北一地块,成为重庆的新总价“地王”,该价格超出了此前中化方兴竞得北京广渠路15号地40.6亿元的地王记录。在与开发商的交流中,他们也普遍认为“二三线城市会成为下一轮主要的市场机会”。
　　这场处处开花的地王争夺战直接引发的问题是:土地市场地价频频高企,楼市房价是否随之节节高升?
　　“地王不会影响整体房价的走势,房地产市场绝对不是唯成本论,否则就不会有退地的事情发生了。”在克尔瑞中国总裁丁祖昱看来,做地王不仅得资金力量雄厚,而且还要能够通过专业水准把面粉变成蛋糕而不是面包,只有这样才能卖出更好的价钱。
　　不过,市场的信号也许是最为直白和灵敏的。上海中原地产普陀板块一位负责人告诉记者,自从长风地王诞生后,周边二手房业主便普遍开始涨价,幅度高达每平方米1000元左右。
　　事实上,随着土地市场的持续疯狂,近期楼市持续上演“恐慌性购房”一幕。以上海外滩区域的华润外滩九里项目为例,10月31日开盘前,盛传开盘单价为5万元,开盘当天已升至均价7至8万元/平方米,首期开出的92套房源更有近400人认购。
　　楼市的热度也仍将传导给土地市场。“开发商追逐土地,就像狼在追逐兔子一样,谁也回避不了。”陈云峰一言蔽之。

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