上海“退房”:上海宝山长滩值不值

　　天有不测风云，曾经通宵达旦“排队团购”的上海楼市遭遇了“排队团退”。2005年11月23日，位列上海地产十强的大华集团开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约书递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷的那一刻起，“达安春之声”、“金沙雅苑”、中邦风雅颂、万科蓝山小城也将采取如许措施……“退房风潮”此起彼伏，上海越来越多的预售房买房人开始采取群体性退房或拒收行动――而其中的主力，就是去年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应――横跨楼市调控周期的项目。
　　与此相对，开发商们却大多不肯割肉，一个房主赔10万，100个房主那可就是1000万，这可不是每个开发商，尤其是原先那些没有资本垫底、只靠预售款来周转的开发商们吃得消的。更何况，双方是签了购房合同的。“水岸蓝桥”的业主还算是幸运的，其补充条款第三条有如下内容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。”现在这51名业主就是按照这一条款要求退房，而对于其他一些项目的购房者，签订的合同里却没有这一条，于是愤怒的业主们开始寻找小区布局不合理，房屋质量等问题要求退房，开发商自然可以以合同为由拒绝退房，于是这些退房者们的要求就变得合情，但不合理。不少开发商在遭遇索赔之后，悄然提高了违约金比例，如达安春之声就把比例从5％上调到了10％。而越来越多的开发商开始延请法律顾问完善预售条款，规避退房纷扰。
　　老百姓头疼，开发商头疼，银行自然也得头疼，由于银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊，开发商和老百姓大都从银行那里贷款。仅是截至2004年4月，投资到中国房地产开发中的8800亿元，银行贷款就占了7200亿。而在全国金融机构的17万亿人民币贷款中，超过50％以上的贷款都是以房产作抵押的。现在房价一跌，不少人家徒四壁，就剩下了跌破底价的房子能赔给银行。说起来这房子，只要不再卖出去换成钱，留在身边还可以等升值，那也就罢了，可还有些人当初钻了贷款某些环节的空子，拿了别人的身份证去申贷，现在亏了，人就跑了，银行可不管这些，就找合同上写的人要钱，换成你，你会还么?上海某律师行律师表示，银行坏账率节节高升的同时，事务所受理的有关房地产的纠纷也日渐增多。
　　人人都坐不住，政府也开始“感到不安”。据悉，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告――《上海市房地产行业法律风险实证研究报告》，已于近日由上海市政府法制办、上海市高级人民法院、上海市仲裁委员会三方起草完毕。这份报告将被送到有关部门，对未来可能出现的房地产风险提供法律分析和建议。
　　
　　地产泡沫：“纸上富翁”
　　
　　一直飙升着的房价，怎么说跌就跌了?又怎么一跌就跌得那么惨呢?
　　“不幸”而又“幸运”的周先生怎么也想不通：“我有个朋友专门炒房产的，炒了好几年了，车啊房啊的一样不缺，几年前我终于耐不住，在他的建议下买了一块乡下的地皮，才5万，听说再以前才3万，看着便宜，我就买了，这是一小块湖，要造房得打桩什么的，所以加了3万，就是一块地8万，房子造起来了，还没装修，花了30多万吧。结果这两年行情看涨，眼瞅着我这栋房价钱日升月涨，最高的时候到了130万，钱虽然没到手，可我心里那个乐啊，即便是个‘纸上富翁’，那也是个富翁啊。于是我再接再厉，以这栋房子作抵押，贷款买了间门面搞出租，谁知道上海房价突然就开始跌了，我忙不迭的出手，门面房这一笔就赚了3000，而乡下那栋房子，一下子降到了60万，我就是想不通，怎么能的跌那么多呢?”
　　这一切源于2005年5月11日国务院办公厅向有关部门转发了由中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。国家要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
　　由此，一度高烧不退的上海楼市终于开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。
　　百姓、开发商、银行、投资客……在房价下跌之前谁都觉得楼市还要景气很久：上海的土地越来越少，房价没那么容易跌。这个时候，如果有人能够回头看看，看看中国房改25年来经历的风风雨雨，也许就能得到些许警示：
　　1992年，国家的土地批租审批权下放后，一阵短暂而高涨的房地产开发的热潮席卷中国，当年全国房地产投资的增速达到了117．6％，商品房的销售面积增速也达到了50％以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143．5％，新开工面积同比增长136％，房地产开发公司接近两万家。
　　1993年，全国出现严重通货膨胀，与前次因工业消费品价格放开而产生的通货膨胀不同，这次的成因是价格的市场化改革。而粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调的根源就在于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
　　而1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比为6．4倍，与国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值――3至6倍相差悬殊，显然，房改在某种意义上已然误人歧途。
　　上海房市从2001年开始就急骤上扬，2002年每平方米均价4010元，到了2003年已为5118元，涨幅为21％。经济学家开始担心地产泡沫的来临，但是对这样的担心无人过问。
　　2003年，上海首度超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24．2％的速度迅猛上涨。
　　2003年至今，上海相对其它城市更快的发展步伐开始让越来越多的土地升值，房价一路上扬的同时有越来越多的人前来投资，开发商开始囤积居奇，或者单纯炒卖地皮。而银行在贷款方面则开始放松审批、降低首付，甚至虚假贷款。一手房最高贷款额从7成升至8成，优惠措施多多――信贷政策过度支撑了开发商囤地囤房的能力，也支撑了购房者的支付能力。由于没有出台房地产税及调节炒房利润的税制，持房成本太低，炒房利润太大，纵容了投机和囤积房地产的行为。
　　炒房客们则普遍有一种“纸上富翁”的心态，总觉得房子那是实实在在的，买了房，眼看着行情一天天看涨，今天30万，明天就60万了，房价即便是跌，能跌到哪里去呢?于是就想方设法弄钱买房，满足了自己住的要求，还要满足自己赚的要求，上海就有人一下子贷款7000万，买了128套房，留着，不卖，等升值。可以说，除了那些囤积居奇的开发商，炒房客们也在房价飞升的过程中“出钱出力”。
　　结果就是，人人都在帮忙把泡沫吹大，却没有多少人意识到自己正在 泡沫里边打滚。
　　
　　如何挤掉泡沫?
　　
　　归结这次的退房风波，无疑要归结到房地产过热，而归结房地产过热的原因，除去中国特殊的国情(房改25年却成果甚微，积弊重重)，离不开以下几点：
　　首先，政府方面，土地调控不力，紧缩银根，造成房源偏紧。
　　其次，投资者盲目跟风，房产商囤积居奇。
　　最后，银行在贷款方面放松审批，降低首付，也做高房价，甚至虚假贷款，违规操作。
　　那么要挤掉泡沫，就是要严防以上情况的发生么?事实却要复杂得多。
　　最简单直接的方法无非是增加土地供应量，物以稀为贵，物不稀自然也就不贵了，可是这却不是你我可以说了算的。中国的人均土地拥有量少，那是众所周知，而相对于房价偏高，政府更怕的是房款收不回。所以土地供应量只会少不会多。一位上海市市民李先生向记者表示，现在政府原则上已经不允许建造单栋小别墅了，因为太浪费土地资源，要造也只能造联体或者复合式的了。
　　打击投机这一块也不好操作。上海一买房者曾一天跑了5个楼盘却都被告知无房可售，后监察部门发现不少楼盘都有一些“大户”一次买进几十套甚至上百套房，而向开发商要求看文件时却发现不少个人信息栏明显是随意填之，比如身份证号是123456789等等，包括后来还有人专门雇佣民工排队买房，加上一些炒房客的加入，这一切都造成了上海楼市有价无市。正所谓无奸不商，打击投机只能治标，不能治本。那么就得靠宏观调控，紧缩银根了。
　　然而这一招其实不能常用。宏观调控和银根紧缩，这是一把双刃剑，现在的市场受到房价下跌，退房风波的影响还没有完全显现，但是装潢类产品销售已经明显变清淡了，也就是说，房价下调之后，生产品的价格也会下调，这对于规范国内市场是件好事。但房价一下跌，必然会引起不少社会问题，尤其对于那些在房价巅峰之时，从投资者手中接过代表着最多风险的最后一棒的买房者而言，他们显然是最大的受害者也是最没有能力承受经济压力的群体。而对于银行，前期的大规模放贷过后很快将要面临的就是越来越多的不良贷款。这一切都需要时间来慢慢消化，而究竟需要多少时间?实在难以估计。
　　经济学家易宪容先生指出：“中国的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业要挟着整个中国经济。一方面，如果大陆房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与台湾，1997年后的香港，房地产出现问题，整个经济都进入了衰退期。另一方面，如果大陆房地产业不调整，同样面临着巨大的金融风险。因为就目前来看，基本上整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人住房消费信贷都是如此。如果让房地产泡沫任意吹大，破灭不可避免，而最后承担泡沫破灭的只能是国内各银行及整个社会。”
　　所以现在政府要做的，应该是借上海退楼，房价下调这个契机，进行全国范围的真正本质上的房改，最根本的就是土地交易公开化。2002年7月，国土资源部就曾有明文规定：“经营性土地必须挂牌拍卖，不能采用协议转让方式”，这样的规定虽然出台，但是执行的力度显然不够。
　　因此，政府应该加强规定的实施力度，并开放民间投资渠道，让民间资本更多地参与国家垄断行业，推行有利于土地市场化的政策。比如，使得土地更多地通过公开拍卖而不是协议转让出售。
　　其次，政府除了提供相应的市场规则，还要向社会与民众提供更多更科学更权威的信息。就这次房地产风波而言，为什么最后接手的是最没有经济承受能力的民众而不是开发商?关键就在于大家在同样的市场中不能得到同样的信息，这种情况下，民间资本要真正参与市场显然阻力重重。
　　而在宏观上，政府需要对地产开发进行一定的规划，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”一一为低收入阶层制定优惠政策，保证合理的廉租房用地，这是一个为民办事的政府必须保证的事，也是整个房市，乃至整个社会安定的前提。
　　诚如美国经济学家奥尔森所言：一个市场扩展型的政府，它的基本职能是为市场提供制度规则，清楚地界定产权、保证合约有效履行及保护个人财产不受到掠夺。这是整个社会繁荣的关键一一而中国政府现在要做的，就是努力向市场扩展型政府转变。

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