2010房产调控背水一战_背水一战的意思

　　2010年版的房地产新政狠而准，如果执行力够强，房地产炒房时代将宣告终结。 　　 　　房地产市场目前仍是中国经济结构混乱的象征。从痼疾丛生的房地产市场生发出去，有公共财政体制的不健全，有税费体制的不合理，有收入分配与寻租现象的泛滥。既然中央政府下定决心革除房地产宿弊，势必将缠绕在房地产市场上的血管剥离，否则房地产市场必然进入调整、松动、反弹、再调整的恶性循环。
　　
　　工具性调控难逃恶性循环
　　
　　中国房地产市场大致经历五次大调整，但结局异曲同工，越调控房价越涨，唯一的区别是上涨周期的长短。
　　2003年8月12日发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，使房地产业逐渐成为中国经济的支柱产业，而经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”；“住房供应主体”被商品房所替代。绝大部分城市居民成为商品房的潜在购买对象。
　　2004年，由于宏观经济过热，房地产遭到紧缩性调控。2005年，被市场称为“老国八条”与“新国八条”的调控政策出台，各个城市反应不同，即使是房价略有下降的城市如上海，也在2006、2007年经历了房地产价格的报复性上涨。
　　2006年国六条出台，结果是给房地产市场加了一把柴；2007年出台的24号文，则收到了房价下降的效果，2008年房地产市场遍地哀鸿。但随着金融危机在2008年下半年蔓延到全球，救市成为主旋律。在宽松信贷与鼓励房地产消费政策的刺激下，2009年房地产价格上升到历史新高位；近在眼前的调整，是2009年年末开始、2010年火烧连营的2010年版房地产调控新政。
　　
　　背水一战的2010版房产政策
　　
　　2010年版的房地产调控政策很有可能获得成功。
　　首先，此次调控与以往历次调控不同，在理念上有所改进。以往的调控治标不治本，调控房地产只是作为抑制经济过热的辅助手段，而正在进行的调整是中国经济结构转型至关重要的一环。
　　面临外部货币升值与贸易磨擦压力，内部经济结构转型压力，中国今年的改革几乎在全方位推进，我们将再次进入改革阵痛期，所有的人只有迎头而上。
　　就宏观经济趋势而言，通胀压力进一步上升，资源价格上涨已成定势。今年征收资源税如箭在弦上，这也将进一步推动资源价格上涨。劳动力成本也将进一步上升。4月10日，为起草收入分配改革方案，国家发改委就业和收入分配司司长张东生组织相关人士召开闭门会。张东生表示：“不管怎么样，今年必须拿出东西来，收入分配不能总是空谈。”据已披露的消息，垄断行业的工资改革、央企股权收益进一步划归社保等成为重点议题。
　　税费改革前两年拉开序幕，今年进一步深化。房地产的消费税与保有税如箭在弦，可能在重庆或者上海先行试射。可以预见。未来房产、证券资本利得税将严格征管，研究加强对高额财产转移的税收调节，适时开征遗产和赠与税，以弥补工薪收入阶层个税收入下行的缺口。
　　其次，此次调控的力度与专业程度远远超过以往历次调控，如果说以往是雷声大雨点小，而此次是雷声大雨点也大。
　　保障房用地得到保障。中国国土资源部4月15日公布2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77％。仅中小套型商品房计划供地总量就超过去年全年全国实际住房用地总量。政府正试图逐渐回归到公共产品提供人的正常角色，而以往只以大地主的面目示人。
　　在收紧银根方面，央行与银监会要求银行缩短房地产金融杠杆，增加融资成本，相当于单独给房地产市场大幅加息。
　　购房贷款比例是有史以来最严厉的：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；购买二套房的家庭，必须准备好一半的房款，资金杠杆率只有一倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能达到百分百的首付比例，杠杆率为零。而以往20％的首付款意味着杠杆比例达到五倍，许多人通过贷款购买两套住房的办法，以投资收益空手套白狼。杠杆比例急剧缩小，政府迫切希望银行从高风险的房地产泡沫中抽身。
　　融资成本大幅提高。二套房贷不得低于基准比例的1.1倍是旧政策，但三套房利率将大幅上浮。那些希望通过低息贷款获得投资收益者，已无巨大的操作空间。
　　新政对于投资者的打击史无前例。政策允许地方政府采取临时性调控政策，强力抑制房价。具有杀伤力的是，4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(俗称国十条)中，明确提出，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，该政策出台，对于温州炒房团、对于山西炒房团，对于海南房产泡沫，将起到釜底抽薪的效果。
　　如果缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。一旦推出住房保有税或者物业税，将对房地产投资品构成严重打击。目前豪宅持有者不必缴纳保有税，而炒房者不必从几个月就翻番的投资收益中缴纳资本利得税，是对税收公平政策的最大嘲讽。物业税空转六七年，最新消息称，财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，开征房产税。根据1986年出台的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。开征物业税不仅能够扼制房地产投资，还能使地方政府获得稳定的财政收入，把喝醉酒的地方财政嘴巴上的土地酒瓶拿开，是中国房地产市场走向健康的第一步。
　　新政出炉，市场已有产生下行预期。杭州一手房签约量9天降30％，二手房交易量一周降50％；北京近日的二手房源增加40％，且房屋退购率上升。截至4月23日的一周，上海局部地区二手房已出现15％左右的跌幅，新房出售也出现10％左右的折扣。
　　
　　坚持才有未来
　　
　　毫无疑问，房地产调控是背水一战，调控成功，中国内需经济拓展出广阔空间；调控失败，中国经济将在泡沫泥潭中沉沦。只要房地产新政持之以恒，辅以货币与实体经济调整，成功可能性极大。
　　房地产调控失败的可能原因是，在巨大的压力下半途而废。为了GDP、为了银行生计、为了地方政府的财政压力，对房地产市场重开方便之门，政府哪怕做出半句话的暗示，房地产价格就会出现报复性反弹。经济结构、泡沫风险将比调控之前更加恶化。2009年房地产市场与资产品泡沫说明了一切。
　　另一个被人忽视的重要原因是，房地产调控操之过急，使得银行与实体经济缺乏消化周期，无法培育出新的利润增长点，不得不回到老路上去，以房地产赢利麻痹中国经济的神经。

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