2018年中国城市化进程 [城市综合体建设在城市化进程中的价值和作用]

　　城市化进程已成为推动我国未来发展的必由之路，推进我国的城市化进程，金融业、商业、房地产业具有拉动作用，而综合体的建设以其土地的集约利用、业态的综合齐全和城市地标等特点在城市化的进程中起到了不可忽视的作用。本文通过对综合体建设历史和现状分析，阐述其在城市发展过程中的重要价值和作用。
　　
　　截至2010年底，我国城镇人口已近6.5亿人，城镇人口比重达47.7%，且正处于加速期，比照发达国家70%的城市化率及发展趋势，我国的城市化进程还将有一个较长的发展历程。
　　中国城市化、城市国际化已成为未来发展的必然趋势，推进我国的城市化进程，房地产尤其是商业地产将成为具有拉动性的行业力量。随着国家对住宅类房地产业的调控，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也将成为我国城市化的主力引擎和城市形象名片。
　　1.城市综合体的概念
　　城市综合体是集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施。
　　城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
　　而在我国城市综合体一般具备3个要素：:1）城市的中心和副中心地段；2）公共交通的枢纽；3）独享和兼具城市的自然景观或公共资源。
　　2.城市综合体发展状况
　　美国经济学家，诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨曾说，“21世纪初期影响世界的2件大事：1）新技术的革命；2）中国城市化。”我国的城市化率从改革开放的15.82%提高到2010年的47.7%，且在未来很长的一段时间将唱响主旋律。
　　城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例是一直经久不衰的美国曼哈顿都市综合体，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，我国目前最成熟的是位于北京市中心的中国国际贸易中心，历经20年，国贸三期已于2007年建成。
　　（1）纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名都市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
　　（2）东京的六本木新城都市综合体：该项目总建筑面积为76万平方米，总投资达到2700亿日元。其建筑要素中集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。同时由于其在规划和开发过程中，考虑到工作、居住和生活的多重功能，在建设中融入了文化、生活以及休闲等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本东京的一个具有文化品位的城中城，而事实上也正是其能够在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使得该项目从2003年4月开业，不到2年的时间内，成长为日本东京著名的购物中心和旅游中心。同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本，被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”，无可争议地成为东京新地标。
　　（3）中国国际贸易中心：国贸大厦、国贸展览中心、国贸商城、中国大饭店及国贸饭店、国贸公寓共同构成总建筑面积达五十六万平方米的中国国际贸易中心。以国贸大厦为核心，集办公、酒店、会展、居住及文化娱乐为一体，现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势，并实现了用地与区域的完美嫁接，极大限度的发挥了用地的价值潜力，也极大限度的促进了商务中心区域的发展。成为真正的中央商务区。
　　城市综合体逐步成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
　　3.综合体的多重价值
　　一个城市综合体应该具备以下几个方面的价值：1）通过销售住宅、酒店式公寓、写字楼、商铺等所得的现金；2）酒店商业持续经营和租金的回报；3）随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；四是附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。
　　如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择，特别是投资回报的多重空间包括实际开发的节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。
　　4.综合体的作用和意义
　　对于政府来说，综合体是城市标志和名片，可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求；拉动区域经济和文化的发展。
　　对于开发商来说，综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在我国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环，有效地解决变现和运营的的矛盾。
　　对于投资者和消费者来说，综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。
　　城市综合体一定是我国城市化建成的标志，开发商投资的最佳模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。
　　（作者单位：杭州市钱江新城建设管理委员会310016）

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