我国金融政策对房地产价格的影响分析

　　改革开放以来，我国的房地产行业发展迅速，成为我国各地财政收入主要来源，以及我国国民经济的支柱性产业，在经济增长和增加就业等方面发挥着极大的作用。然而与此同时房地产市场交易方式和交易秩序混乱以及调控无效导致的房价过高、二三线城市供过于求、去库存问题等问题，不仅严重制约了我国房地产行业的健康发展同时影响了我国经济的有序发展，成为亟待解决的重大问题。本文从政府对房地产市场的金融政策调控出发，研究政府通过金融政策调控房地产向稳定健康发展。
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　　金融政策对房地产市场的调控是为了让房地产市场健康、合理发展。金融政策对房地产市场的作用主要有三个方面：保持房价的稳定、结构的基本合理以及供求总量的基本平衡。房价受房地产市场的供求情况以及结构状况的影响，所以在调控房价时需要对房地产市场供求总量和结构进行调整。经济学上认为房地产市场的供求关系变化决定了房价的波动。政府对房价进行调控着力点是供求关系。在对房地产市场供求关系进行调控时需要对整个市场上导致供求不平衡的原因进行详细研究与分析，找出问题的实质，才能把供求调节到合理的区间，从而把房价控制在合理的水平，使其与经济发展水平相适应。
　　金融政策与房地产市场的紧密联系
　　（1）金融政策调控房地产价格的必要性
　　第一，我国房价上涨过快，住房供需结构不合理
　　2014年，我国的商品房销售面积为120649万平方米，商品房销售额达76292亿元，商品房平均销售价格为6323元/平方米。而2014年我国的城镇居民人均可支配收入为28844元，2014年中國商品房房价收入比为2.63倍。2015年商品房销售面积128495万平方米，商品房销售额87281亿元，商品房平均销售价格为6793元/平方米，同比增长7.4%。2015年全国城镇居民可支配收入为31195元，同比增长8，2%。2016年，商品房销售面积157349万平方米，商品房销售额117627亿元，商品房平均销售价格为7476元/平方米，同比增长10%。2016年城镇居民人均可支配收入33616元，同比增长7.6%。之前我国的住房建设部提出建设小康社会，在住宅方面的家庭标准是普通家庭是100-120平方米，照此标准我国每个普通家庭只依靠一个人的收入购房难度很大，贷款买房则无形增加了家庭生活的压力。过高的房价不仅影响居民的生活水平还会影响到整个社会的和谐稳定。
　　第二，房地产市场投资（投机）行为严重，房屋空置率高
　　房地产属于投资大，使用年限比较久的耐用商品，根据国际通行惯例，商品房的空置率在5%-10%之间比较合理，商品的供求平衡对国民经济以及社会的健康发展非常重要，空置率在10%-20%之间属于危险区，而在20%以上就表明商品房积压严重。正常的空置率有利于抑制房价的过快上涨，但是由于近年来我国投资环境不断恶化和我国物价水平不断上涨导致的过高的通货膨胀导致货币贬值，投资者为了获利只能把钱投入房地产。在2014年我国房地产开发投资额为950356亿元，2015年为95979亿元，2016年达102581亿元，金额及增速均高于很多其他行业。持续不断的资金流入促成房价增速过快，消费无力，很多城市出现了房屋空置问题，甚至出现所谓的“空城”或者“鬼城”。据《中国家庭金融调查报告》显示，我国的自有住房率达到了9成，超过20%的家庭拥有多套房，但空置率近22.4%。
　　第三，房地产行业促进国民经济发展的重要作用
　　我国的房地产行业研究和起步较晚，但是经过这些年的努力开发，已经成为了我国国民经济的重要组成部分，成为我国国民经济的重要支柱行业，房地产的开发面积和销售面积不断增加，房地产的从业人数和开发企业不断上涨，房地产的增加值占GDP的比重不断提高。另一个方面，房地产与其他行业关联性和扩散性很强，它在发展的同时也会带动上下游的行业的发展，对国民经济的贡献率越来越高。
　　（2）我国金融政策的发展历程及特点
　　1993年到1997年：房地产发展起步，投资火热。从事房地产开发的公司数量不断增加，与之相关的地皮、钢材、项目等行业在市场上也异常活跃，以致出现通货膨胀以及经济运行问题。中央政府采取双紧政策和紧缩财政支出以及收紧银根（提高利率、达减少贷款和提前收贷）的政策，同时发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》一系列文件，达到了调控的效果但是房地产业仍元气大伤，进入了发展的低谷期。
　　1998年到2002年：房地产成为了国家经济的增长点，核心是房改。期间政府实施了积极的财政和货币政策，如国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》；对消费者出台按揭贷款买房首付不低于30%，贷款最长不得超过20年的规定，后续提出禁止零首付并对个人商业用房贷款做出了规定，住房公积金贷款期限从20年延长到了30年；对企业开发商自有资金的比例不低于项目总投资的30%的限制条件；公积金存贷款利率以及存贷款利率进行了下调。
　　2003年到2008年：金融政策调控以紧缩为主，抑制房地产投资过热。2003年6月政府加强了房地产信贷的控制，出台了121号文件，规定四证取得后方能发放贷款，同时还提高了第二套住房的首付比例；7月出台针对开发商出售房屋征收房地产税的规定；9月21号起存款准备金率从原来的6%调高至7%。2004年对存款准备金率进一步进行了上调，同时继续加强对信贷业务的管理。2005年对房地产加强融资管理并提高房贷利率，房地产的一些优惠政策相继取消。2007年9次上调存款准备金率，5次加息。
　　2008年-2009：全面应对金融危机的冲击，房地产金融资产以扶持为主。2008年4次下调利率并3次下调存款准备金率，其中1.08个百分点利率调整力度为近年来力度最大的一次。2009年6月，银监会出台了了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款政策。

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