房地产企业自持物业的经营管理探索?

　　摘 要：随着政府对房地产市场加强监管，房地产市场竞争更加激烈，政府出台了自持物业的规定，房地产开发商面临着新的商业模式的转型，当前，对自持物业的经营管理成为当前房地产企业需要重点管理的地方，目前出现的长租公寓和线下社区自营的商业模式是房地产企业对自持物业经营管理的重要探索，房地产企业仍需不断寻找自持物业经营管理的更加多元的商业模式。
　　关键词：自持物业；长租公寓；线下社区自营商
　　引言
　　随着政府对房地产企业自持一定比例物业的规定出台，房地产企业面临新的挑战，房地产企业对自持物业的持有方式是轻资产运营还是重资产运营，对自持物业如何进行有效的经营管理，对这些自持物业的现金流如何管理，面对当前商业模式收益率较低的现状如何选择合适的证券化方式提升自持物业的价值和现金流，成为了当前房地产企业的战略规划重点。
　　一、房地产企业自持物业发展现状分析
　　（一）长租公寓商业模式分析
　　当前，长租公寓是房地产企业自持物业管理的一种重要的商业模式，是符合政策对发展我国房屋租赁市场的政策导向的一种模式，在房地产行业发展到当前的阶段，已经无法再依靠开发更多的土地实现增长，行业开始转向向已有的存量进行长期经营的阶段。在此背景下，长租公寓这种模式近些年来发展非常迅速，随着租赁市场的蓬勃发展，各大投资机构、各类资本进驻，国家对租赁市场的扶持，建立有利的政策条件，更多有实力的房地产企业进入租赁市场，投入长租公寓市场，多方面的因素推动了国内长租公寓市场的迅速发展。
　　长租公寓市场发展仍处于成长期，对该模式的创新和探索是当前和未来一定阶段各个房地产企业需要不断思考和探索的地方。目前，长租公寓发展的模式分类主要有两大类，第一类是按照物业的划分进行分类，主要有两种模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物业位置比较集中，这种模式的公寓房源往往来自一整栋大厦或者距离较近的成片住宅区，将这些较为集中的房源整合装修改造成为功能完善的公寓，这种集中式的长租公寓容易集中管理，可以共用相关的设备设施，便于管理。而分散式的公寓则将公寓的房源分散在不同的地方，将这些分散的公寓进行标准化的改造提供出租服务，由于公寓位置较分散，这樣公寓的服务半径更大，服务的客户更加广泛，但同时，分散式的公寓出租导致的管理成本较高。第二类划分标准时依据公寓运营商的资产类型来划分，分为重资产和轻资产两种类型，重资产的运营模式主要通过自行建造、收购等形式获取大量房屋，对这些房屋进行改造整合对外出租，获取出租收入和服务收入，在重资产的运营模式下，企业需要承担大量的资产压力，资金被大量占有，需要企业拥有雄厚的资金实力才能获得长期可持续的收入，同时这种自有资产模式又可以充分发挥优势，因为房源属于企业自有，所以企业可以提升公寓资源的获取效率，能够灵活的进行运营，有助于长租公寓运营商长期的发展。轻资产的公寓模式是通过充分利用已有房源，企业自身并不持有这些房屋，而是通过长期租赁或者进行受托管理等形式长期获得房屋资源，通过对这些房屋进行整合和改造后进行出租，这种轻资产的模式主要依靠长租运营商的品牌、服务、管理等获得收入，这种轻资产的运营模式能够将企业从大量资金压力中释放出来，专业提供服务，进行服务的升级。
　　（二）线下社区自营商业模式分析
　　随着新零售业态的发展，各大地产企业开始对社区网点布局，整合社区网点资源，进行线下社区自营。比如在2018年9月份，京东生鲜品牌7fresh与全国多家商业地产运营商合作布局社区自营生鲜零售超市，这种业态正成为传统的房地产商探索新的自持物业运营的新的模式。线下网点的运营通过为社区居民以及服务半径内的消费者提供一站式的生活体验，包括生鲜产品、快递等等，通过提供服务获取消费者大数据、提升自持物业的运营水平，获得自持物业运营更好的经济效益。
　　二、房地产企业自持物业经营管理探索
　　（一）自持物业商业模式探索
　　当前，房地产企业对自持物业的运营模式的分类主要有两个方向，根据资产类型分为轻资产运营模式和重资产运营模式，根据运营模式举例主要有长租公寓和线下社区自营等模式。
　　重资产模式主要有以较低的税额进行产权的完全转移、企业自行开发自持物业商业运营项目，自有物业资产产权、经营权归属商业运营公司或者是商业运营公司根据经营效益和资产质量提出自有物业资产融资规划，以资产证券化的途经盘活资产这些运营模式。轻资产模式主要有商业公司参与到房产公司取得自有物业资产决策时，根据商业的运营模型测算商业的经济效益，商住混合项目坚持同步开发原则，实现商业推动住宅价格的提升，增加住宅的销售利润，通过住宅增额利润来弥补一部分商业的投资成本或者通过应收租金的租金ABS业务和发行REITs来进行资产证券这些运营模式。
　　长租公寓市场同传统的产品生命周期产品处于成长期竞争激烈程度较低的情况相比，由于各大房地产企业进入该领域，长租市场的竞争从创立起就非常激烈，运营商既有拥有出租业务的租赁企业，也有新进入租赁市场的传统地产企业，在市场中还没有建立起行业垄断企业，对市场份额的竞争仍是未来很长一段时期的竞争点。在激烈的竞争中，企业应该发展更加多元化的业务模式，增加竞争的优势，增获利点，在长租的基础上发展更加复杂的业态。比如，在房屋租赁为主的业务中，运营商可以提供更加丰富多样化的业务，为租户提供全方位的租住服务，从打造智能化物业管理、将长租公寓与线下自营体验相结合、打造主题商业广场等业态开始，形成围绕长租公寓的生活服务体系，为租户提供完整的生活休闲体验，获得可持续的利润增长。企业对自持物业的运营并不必须由本企业完成，可以寻找更加专业的管理团队或者更加合适的专业型企业进行委托运营，这样讲运营活动外包可以大大降低企业自身的运营成本和运营风险，而且可以交由更加专业的运营商负责，提升对企业自持物业的运营效率。探索新的自持物业运营模式的过程中，地产企业可以充分借鉴现有业态的运营模式，比如，通过和其他的相关业态运营商建立战略联盟，通过对不同的自持物业运营模式的整合，形成具有整合效应的链模式，比如，长租公寓运营商与物业管理团队、线下零售店运营商、写字楼、创业工场等自持物业运营商建立战略联盟，打造出完整的生活工作区，提升租户的租住体验。

相关热词搜索：自持 房地产企业 经营管理 探索 物业