齐介仑：温州炒房团的上海江湖

　　记者齐介仑 上海报道

　　拐过几个路口，穿过长寿路和江宁路附近夹杂在楼宇丛林里的若干商铺，处理完一天工作的章蕾挎着时尚的休闲包满面微笑地前往新会路的一家茶馆。今天下午五点，她要在这里如约去见几位朋友。这家名叫涧茶院的茶社位于新会中学对过，平日里顾客并不算多，气氛较为安静，她喜欢这里的平淡，于是多与圈中好友在此小聚，是这个小店的常客。

　　从2003年开始，凭借出身温州、了解温州人性情的关系，章蕾和她的一干朋友依托所在报社的客户资源，在投资人与开发商之间通过巧妙斡旋并牵线搭桥，在上海有声有色地做起了“温州看房团”的营生。到今天，这个早在前两年即已红透半边天的网络红人“二月丫头”，就这样不为人知地摇身一变成了个知名的房地产经纪人，在温州投资客中，她甚至已经是一位颇具威信和号召力的组织者。

　　出生于1980年的章蕾相貌姣好，活泼热情，交游能力更是在朋友间广受推崇，从大学毕业后进入报社开始类似的工作，在多家单位历经辗转后一直未有放弃，不知不觉间已断断续续做了近六七年的时间，经由她一手组织和带领的看房团几十上百次，成交量非常可观。

　　2006年，股市大热，房地产相对变冷，看房团的生意不再如从前那样好做，章蕾暂停了一年，2007年初，察觉到市场复苏信号的她重操旧业，背靠《侨报》“投资置业精英会”这样一个读者社团，她再度与朋友合作组织了多次温州看房团的上海之旅，收获颇丰，取得了多赢的战绩。

　　从2008年年底到2009年四五月间，章蕾多次接到客商从温州打来的问询电话，有些人是她的老朋友和老客户，这些人在电话里一遍遍地催促她：“章小姐到底什么时候还能再组织我们到上海买房呀？好房子都快被人抢光了，再不买我们就怕没机会啦。”

　　如此浓厚热烈的投资热情，在经历过似乎仍未过去的上一波大萧条之后，显得格外突兀，她也曾莫名其妙过一段时间。

　　就在章蕾尚不知所以然并力图求解的同时，她曾经的朋友吴永春的第二套房子即将出手，林启者正准备大力度收购意向中的几套房子，雷朝军开始了自己房地产经纪公司的战略转移，而地产研究者尹伯成和顾海波手里拿着上海楼市26%的同比销售增量报告充满怀疑，上海三家地产公司在温州炒房客杀回上海的消息传出后，新房销售依旧波澜不惊。

　　60万投入，100万回报

　　43岁的吴永春说，他不是炒房，只是玩一把而已。

　　世界广场位于浦东南路855号，这里是陆家嘴商圈的核心地段，与环球金融中心及金茂大厦比邻而居，2002年，从泰顺县委办公室悄然下海后几经周章的温州商人吴永春成立了自己的公司，专事地产开发，他自任董事长并最终将公司总部开设在了这座高等级的涉外办公楼里。

　　办公桌一角有序放置着吴永春写满书法习作的大幅宣纸，字很优美，有气魄，这个曾经历任县委新闻宣传科科长及温州某报记者的儒商，将他整个办公室打造得颇具文人气息。室内宽敞明亮，视野极其开阔，站在窗前平视正前方，可见一大片以蓝色玻璃做外沿装饰的楼群，那里是一个叫做“仁恒滨江园”的国际社区。

　　2004年初，吴永春说服在温州做中学教师的夫人，在这个小区置办了两口子在上海的第一套房产：240多平方米，总价500多万，吴永春拿出了四成的首付款200万。五年后的今天，对照4万多一平方米的市价，这套房子已经升值到1000万。吴永春说，没什么，这种增幅并不算高。

　　买房子之前，吴永春曾和夫人各持己见，夫人觉得浦西繁华热闹，是大都市的气派，吴永春则坚持认为浦西商业区并不适合生活，应该选择在浦东，而浦东陆家嘴的仁恒滨江园地理位置得天独厚，虽然房价高了点，但作为之后的自住房来讲，一来经济上在可以承受的范围内，二来升值空间也非常巨大。

　　夫人同意了他的说法，最后二人挑选了一套位于12层的房子，入住后，一家人感觉相当舒服：房子精装修，冰箱洗衣机一应俱全，每天坐在柔软的沙发上看电视，电视机的背后即是黄浦江两岸美丽的街景，东方明珠塔清晰可见，一到晚上，灯光璀璨，壮丽迷人。

　　“当时如果把房子租掉，一个月的房租是三万五到四万，我每月还贷只需一万九千块，也就是说，我只要把这套房子买下来，即便租给别人，在有人帮我付按揭的基础上，我一个月还可以净赚至少一万多。”

　　如果说第一套房子是在多次踌躇和比对中落定的话，那么吴永春的第二套房子基本是在开发商的一个电话通知后就立马敲定了下来。

　　2009年3月初，本来无意购房投资的吴永春接到了与仁恒滨江园系同一开发商的公司工作人员的电话。对方告诉他，他们新近在世纪公园附近有一个新盘正在发售，如果吴先生有意，价格会有优惠。

　　金融危机影响下的上海楼市此时正处于艰难时刻，在李嘉诚的长江商学院已完成MBA课程的吴永春此刻想到了沃伦巴菲特的投资箴言：“人家恐惧的时候，你就要贪婪，人家贪婪的时候，你就要恐惧。”

　　就这样，在开发商拼命找关系动员以及朋友的几番努力推荐下，吴永春当即拍板要买下一套，开发商在他的游说下慷慨开出了八折的最大优惠。结果，开盘价本来定在三万五千一平方米的房子，最终被吴永春以每平米两万七的价格拿下来。一套118平米的两居室高档公寓，他拿出的首付仅仅是现金60万。

　　这处完全是用来投资的房产，内部装修颇为豪华，物业管理也很好，加之地理位置处于世纪公园一侧，交通便捷，空气清新，在吴永春刚刚将按揭手续办完一个月后，小区的整体房价如同坐火箭一般猛涨了起来，涨幅超过了吴永春的想象。

　　6月19日下午，一家与吴永春颇为相熟的中介公司在电话中征求他的意见：手里的这套房愿不愿意出手，如果出手，每平方米可在他购入时的价格上增加1万元。吴永春略有思索后告诉对方，如果按照每平方米三万七的价格，可以考虑出让，至于房子以后是涨两万还是涨三万，那就让别人去赚好了，他不贪心。

　　吴永春算了一笔账：三个月时间，仅仅投入60万，转手一卖净利润是100万，何乐而不为呢？

　　坐在世界广场9楼的办公室里，吴永春一边忙于手头的工作，一边思忖在这个时段里是否应该再度出手购入几套房子。他掌握的这家“泽大投资公司”马上就要开始新一期的地产开发和品牌经营，时间很紧张，他和夫人已经约定，看看哪天有时间一起到中意的楼盘上去看一看。

　　炒房与炒股并无区别

　　忙完手头工作、安顿好明天就要参加中考的儿子后，已经是晚上11点钟。中山北路1288号的一个茶楼里，林启者伸伸懒腰，笑呵呵地说，最近很忙，每天都这样，睡得很晚。

　　前几天刚刚购进4套房子的温州瑞安人林启者一直在上海和温州间穿梭，现在，他的确切身份是温州大学计算机系的一名年轻而学识渊博的教师。

　　通过多次买入和卖出，林启者已经是一名深谙此道的炒房客。只是，他无法理解的是，为什么“炒股”、“炒汇”可以光明正大、广为接受，而“炒房”却被贴上了灰色标签，甚至被舆论妖魔化了？在他看来，“炒房”和“炒股”在操作机理上是没有任何区别的。

　　林启者人生中的第一套房子是1991年在温州买到的，当时刚刚大学毕业的他因为准备结婚，就在温州花了三万元买到了一个60多平方米的小房子。正是买入的这套房子一路价格飙升，林启者切身感受到了房产投资价值的真实存在。

　　2001年，林启者到上海读博。刚到上海后，他就发现了一个令他颇为吃惊的事实：作为国际大都市的上海，经济如此高度发达，房价竟与温州持平，当年的楼市均价不过3000出头。

　　林启者没有过多犹豫，他怀揣经过腾挪得来的60万元现金，通过按揭的方式，一口气购入上海优势地段的三套公寓。“上海房价这么低，一定有前途，出于这种考虑，我们很多人从温州出来后都买了房子。那时候，大家确实有点疯了。”

　　从2001年到现在，几年走下来，上海的房地产市场起起落落，林启者把握得比较准，高的时候就抛掉，低的时候就考虑买进，他做的短线投入能够更为快速地回笼资金，而他熟悉的某些朋友，因为现金充足，选择的是长线投入。

　　2008年1月和5月，林启者在市场较好的时候，将手里的数套房子果断抛掉了。事实证明，他做对了。

　　2008年12月，林启者集中购进了一批房产，并在寻找合适的机会出手。“这就跟炒股是一样的，市场行情是有波动的。现在看来，这几年自己干得还算漂亮。”

　　“GDP都已经是10%的增长了，如果你的工资没有涨10%，那说明国家发展得比你快，你落后了，所以，必须得想办法去投资，起码要跟得上国家的发展步伐。”

　　与林启者的想法基本类似的，是他一位颇为相熟的朋友，这位朋友几乎与他同时购入上海房产，只是动作更大，一次性买进了30套。

　　由于在温州有企业需要经营，平日里工作繁忙不堪，林启者的这位朋友其实并没有多少时间用于打理上海房屋的维护和出租等各种琐碎事情。索性，他派出了自己的表弟坐镇上海，全职督导这30套房子的所有业务。具体到哪个房子哪天租期结束需要续租、哪天另一套房子需要换水龙头，都一一有明细登记。

　　按照林启者的观察，这位朋友的运作模式已相当于一个房产租赁公司，而以类似这位朋友的操作模式进行运作的温州商人，逐渐变得多了起来。

　　“他太有钱了，已经不需要将房子转手再卖，他就是不断地往里买，做长线。”

　　不少温州人选择在上海购置房产，更多地是出于为手里的资产保值而寻求避风港的设想，而这些购房人在林启者看来，其实并不属于真正的炒房客。“这些人很有钱，他不做按揭，就是全额付款。上个月我有一个朋友，一下子付了4千万，买了两套房子，其中一套别墅2800万，留给还在美国读书的孩子。”

　　温州人喜欢投资，钱越聚越多，钱越多，越不可能把它存在银行里，这是任何一个炒房客涉足地产时的大致状况。这些身有闲钱的温州人，有些开始专门盯准房地产，全国各地到处跑，去寻找机会。时下的温州人主要是以房产和股票作为投资主体，而投资房产，对专业素养的要求更低，于是，“太太炒房团”不断出现。

　　“温州人看好上海，主要是看好中国未来的发展趋势，在上海买房子肯定是亏不掉的，至少是保值的，随便你在上海的哪个角落买房子都如此。只要你有足够多的钱。”

　　温州炒房团并不夸张

　　33岁的雷朝军远比他的年龄看起来更为成熟和老练。

　　一米七零左右的个头，微胖，短发，圆脸，方片无框眼镜，白衬衣，黄黑相间的皮鞋，白黄蓝三色相间的细条纹夏季长裤，这副装扮颇有些电影里新加坡华侨的式样。6月17日中午12点，在位于中潭路91弄57号的一家特色餐馆的包厢里见到雷朝军时，他正在眉飞色舞地与四五名投资人洽谈接下来的合作。他对自己的口才很有信心。

　　这位曾经在温州炒房团里做得风生水起的组织者，这段时间正在为自己的生意忙乎得不可开交。

　　雷朝军兄妹四人，他排行老幺，上面有一个大姐，两个哥哥，“父亲是当地一名小官，母亲是个老师”。现在，除了他一个人在上海经商打拼外，其他几个兄妹都在温州做公务员，过着稳定的生活。

　　19岁接触地产，在温州、福建间几年往来后，2001他去往杭州，2002年，正式闯荡上海，前前后后，雷朝军做地产营销已经14年。

　　做看房团的生意虽然不过短短五六年，但善于观察和精于交往的性格给雷朝军带来了很多机会。2004年，他创办了自己的公司，专事地产投资，通过自己的努力，他在上海的房地产开发商和温州投资客之间取得了顺畅沟通，完成了多次漂亮的看房购房业绩。到现在，几乎每一个温州看房团的老客户，对雷朝军这三个字都是不陌生的。

　　1994年，上海户籍改革拉开序幕，这一年，上海开始实施蓝印户口制度(《上海市蓝印户口管理暂行规定》)。所谓的蓝印户口是指在上海市投资、购买商品住宅或者被上海市单位聘用的外省市来沪人员，在具备一定条件的基础上，可经公安机关批准登记加盖蓝色印章落户上海。此项政策一直到2002年才走向终点。

　　正是在2002年，随着蓝印户口撤销日期的日趋临近，上海市的一大批房地产开发商希望以此为噱头拉动楼市销售，鼓励温州客商到上海实现落户前的最后冲刺。

　　温州某报副主编林海燕准确地抓住了这个机会，她一方面着手推动开发商在温州报纸上刊登大幅广告，一方面组织温州当地有意到上海去的看房者完成看房和购房的全过程。就这样，在一片疯狂火爆中，一个日后被称为温州看房团或温州炒房团的最初模型形成了。

　　从2004年开始，雷朝军开始了自己的路径探索，他不间歇地在上海及周边省份奔走，与众多开发商谈判，(点击此处阅读下一页)

　　与温州当地投资人交流，最终掌握了温州大量企业主及楼盘销售商作为自己的客户资源，形成了独特的影响力。

　　雷朝军的公司是市场上非常基层的房地产经营公司，涉足到的都是草根经济，但这些草根经济折射的是整个房地产市场的信号。在雷朝军看来，大的投资客、机构投资者、集团客户、境外资金，这些都是国家非常明确能够观察到的，而民间力量实际上是最大的一块，却也是最不容易被察觉的，而他手里掌握的，正是这些草根数据。

　　关于温州炒房团的媒体报道，雷朝军总是不以为然，在他看来，尽管温州人在房产购入上表现张扬，甚至可能在房地产交易中心的档案里的确可以发现温州人的绝对数字会相对高一点，比如一个小区200套房子，温州商人可能购买了30套，但这并不能得出温州人占了大多数的说法，媒体过于夸大其词了。

　　“我可能实际持有量有只两三套，但我卖了再买、买了再卖，购房记录已经显示十几次了，但你能借此说温州人已经购进了多少套房子了吗？只是说温州人喜好房产，也存在恋富情结，喜欢投资上海，而且一直以来喜欢抱团，于是每一次都显得动静特别大。”

　　对于温州千人购房团、万人购房团的说法，熟知详情的章蕾直斥滑稽，在她数年来组织的看房团中，最多的一次是100人，基本上平均每次在40人左右。

　　在章蕾看来，温州房客对于上海的投资一直未有停歇，并不存在所谓温州炒房团重回江湖的说法，而据她了解的情况，上海一些楼盘的开发商打出温州看房团的旗号，不能排除人为造势的可能，但无论如何，现在温州人对上海的投资热情的确是比以前高了一点，但高得并不夸张。

　　成交量是个谜

　　闸北区长兴路188号，中海万锦城售楼中心里空空荡荡，除了几名售楼小姐在轻声交谈外，甚至看不到人员走动。这是6月20日的上午十点，是一个周六，本该集中出现的看房者在这里一个都没有看到。

　　尽管如此，置业顾问马适挺还是说，2009年，他们只用了半年的时间即完成了去年一年的销售量，上海楼市回暖迹象已经非常明显，“不然，我们的销售额怎么可能增长得这么快呢？”

　　从5月1日开盘至今，马适挺和他的同事们也曾接触过多名温州购房者，但与中海集团之前开发的其他楼盘相比，温州客商的成交量并不算高。

　　马适挺给温州炒房客描绘了这样一幅肖像：服装上不一定会穿得很有气质，也不一定是什么名牌，可能很随便甚至有点土，但他会戴很大颗的金项链，或者背上一个LV的包；
看完房子后，并不做声，但可能过一段时间后，他直接过来说，我要买上几套；
温州炒房者在看房时，往往中途会掏出一个电话并用温州方言高声沟通；
往往是两三个人先过来，觉得好，不几日就带一批人再来。

　　“他们如果觉得这个项目不错，就叫一帮人都过来买，十几套二十套都可以，但是你要给他搞价格，价格要低一点，但我们的项目根本不给价格的，十个人、二十个人价格都一样。或许是由于这个原因，温州人买了不足十套。但能够很明显感觉到的是，温州人的购买欲望尤其是他们的来访数量，确实比以前提高了很多。”

　　与中海万锦城的冷淡场景形成鲜明对照的，是与之相去不过一千米的绿洲雅宾利花园楼盘。偌大一个售楼中心里，看房者挤得满满的，外面陆续还有人不断进来。由于开盘日期在六月底，现在过来看房的人，都是有提前预定愿望的潜在客户。

　　绿洲雅宾利花园市场销售总监助理缪瑛已经感受到上海楼市大幅转暖的信号，在她看来，从3月份开始，整个上海楼市就已经逐渐回暖，到了4月份，确实还有媒体在那里博弈，讨论5月份以后的房市究竟是会往上还是往下走，“但现在已经不需多说了，趋势到底是怎么样的，已经很明显了。”

　　缪瑛介绍说，来这里看房的人，绝大多数是上海本地人和新上海人，尽管开发商也曾在温州做了不少广告，吸纳了一批客源，但总量不多，而且她发现，相对之前的楼盘，客户炒房的冲动小了，大多数还是以自住为主，温州炒房团大举杀入的状况，她并没有看到。“在我这盘，温州人很少，不超过10%。”

　　普陀区陕西北路1688号，乐活居售楼处销售总监陆何一直在忙碌销售事宜，此前即与温州炒房团多有交涉的他说，温州人目光敏锐，对宏观的政策面的掌握程度，比他们这些业内人士看得更深更透，而且他们团结，有资金渠道，这是温州人与上海人的最大区别。

　　陆何说，他并未察觉出本轮楼市回暖周期里温州炒房团的姿态比之前有怎样的不同，媒体的报道显然是过分夸大了。

　　房地产研究者顾海波对于媒体报道的“5月份上海商品房销售同比上升26.5%”的统计依据提出质疑。他认为，这份统计数据是包含水分的，首先需要说明的是，网上预订和真实销量间会存在巨大鸿沟，作假很容易，而且时下的媒体日益商业化和行政化，很多报道在真实性上需要打个问号。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成喜欢将温州炒房团裹挟的民间游资比作蚊子和苍蝇，而这批规模庞大的资金并非一定是从实体经济中抽离的，但却是客观存在的一股力量，只是说，气候好了，它才出来，气候不好，它就藏起来。“在通货膨胀的顾虑之下，温州客商选择投资上海楼市用以保值增值是有据可循的。”

　　尹伯成认为，温州炒房团重回上海楼市的消息不会无风不起浪，只是资金规模还不好确定，但另有一个现象需要注意：有些开发商、炒房者、希望房价再上升的人，他们希望借温州炒房团来做文章，借机炒作，为的是房子可以卖得更好一、价格可以涨得更快一点，“我看，这两个因素都是存在的。”

　　原载《南都周刊》

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