下一个中国财富热点在哪【下一个商铺投资的热点?】

　　□ 记者 时间走到2010年夏天，赵明（化名）的商铺投资已经做到了第4个年头。虽然手上还有200万的闲散资金，但他敏锐的感觉到，受房价政策的影响，商铺的回报率已经没法和4年前比。
　　最明显的例子是，菱角湖一个大牌商业地产商的铺卖到了每平方米3万元。照此推算，收益不变，总投资增大，4-6%的回报率已经算很高。但这还是武汉做得比较好的商铺，其他商业地产项目还要低于这个数字。但他四年前在汉口中南剧场和光谷步行街的两处商铺，收益是10%往上走。
　　赵明的思维方式回到了2007年，那年他面对一路飞涨的房价，果断结束了房地产投资，转向商铺。现在他打算在商铺投资上收手，但下一步该做什么？
　　
　　谢绝大资金的炒铺合作
　　
　　有朋友建议赵明把手中的商铺卖掉一处，和他一起做更大的商铺投资，其实就是俗称的炒铺。这个朋友是赵明投资商铺的领路人，但他的商铺投资历史已经有14年。现在此人买铺都是以1000平方米为起点，根本不做市场商铺。因为资金量大，选的商铺位置好，收益比赵明高很多。
　　此人曾经买下一处大市场商铺的外围临街商铺，“背靠大树好乘凉”的投资理念让赵明眼看着他三个月赚到900万。
　　他的理念是通过贷款银行、租户和自己三方来抵销风险。他劝说赵明，“有他们为我们做免费的市场调查，不用担心位置。选租户的时候只找信誉度高的银行和电器连锁商，第一年不要租金，由他们来装修，第二年转手卖掉，就能赚一大笔钱。”
　　赵明曾经想过和他合作，资金上能共享，还能跟他学更多门道。但朋友的后半段话打消了赵明与他合作投资的想法。“转手卖铺要过户，本身就是扯皮拉筋的事。再说，我手里的几处商铺，目前回报率都很高，中止合同也要承担一定风险。”
　　
　　高于商铺的回报率
　　
　　赵明属于把投资放在一个篮子里的人，曾经是房产，后来是商铺。因此他在做每项投资时，都会密切关注政策，还会专门找个笔记本做投资心得的记录。
　　那些天，他关注的一个词语是“沿海产业转移”。 一线沿海城市的劳动力成本、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力，必须迁往生产成本较低的中西部地区。
　　赵明发现，武汉的光谷、东西湖和沌口三个国家级开发区将是重点落户地区。“沿海产业转移”伴生的经济现象，将是工业地产的兴起。
　　一个周末，赵明和光谷步行街商铺的租户谈完续租，开着车继续往光谷大道方向走，他在一处原武汉老医药企业的旧址上看到一栋工业地产项目。这个项目分研发楼和公寓楼两种，价格分别是3000多元/平方米和4000多元/平方米。
　　赵明和项目销售人员聊了半个小时，心里就做了决定，买公寓楼。“它的唯一缺点就是没有阳台，水电按工业用途收费，但即使把这些成本都折算进去，价格还是比商铺便宜许多。”
　　他又算了笔账，“开发商承诺的租金是33元/平方米，即使按最不济的20元/平方米算，回报率也有6.7%。”但这是赵明非常保守的估计，他明白工业地产回报率一般为8-10%，高者可达12%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。
　　
　　要有合适的企业入驻
　　
　　工业地产需要关注的另一点是，“周边有无合适的企业入驻。”赵明早就从政府规划中了解到，这个项目所在地区有华为和一系列IT企业的研发中心进入。
　　“这些企业的研发中心一般只有10个人以内，他们不需要大型生产厂房，水、电、光纤配套的公寓楼非常适合。做个不好的打算，即使找不到合适的企业租户，简单装修后，距离鲁巷这么近的位置也非常好租。”
　　阳逻的工业园区也很多，但赵明不会选择。“因为那附近的企业以武钢和一冶为主，关系到环保和排污等问题，这不是刚入门的工业地产投资者能应付的。”
　　除此以外，工业地产的配套也将决定投资的成功与否，因为完备的商业配套也会为工业地产增值。赵明现在了解到的只是行业、物流和交通，以及当地的产业和招商政策等。下一次选择，他希望是一个完备的产业园区，开发商能为进驻企业提供设计研发、物流运输、生产制造等全方位的增值服务，“我的租户可能会相对稳定。”
　　
　　选择国家和省级开发项目
　　
　　赵明选择工业地产的另一个原因是，“相比较民用住宅和商铺，工业地产的开发较晚，国家在这方面的监管还处于空白。”出于城市经营的战略性需求，有些项目还对工业地产投资者在政策和税收等环节上有优惠。
　　但开发主体的选择非常关键，赵明建议，“只选国家级和省级开发区的工业地产项目，地市级的风险大，回报也较慢。”
　　赵明的笔记中，武汉的光谷、东西湖和沌口都是工业地产理想的投资区域，相对成熟的工业地产项目有光谷芯中心、光谷国际企业中心、佳海工业园、海峡创业城等。
　　刚开始投资工业地产，赵明只打算投资公寓楼和研发楼。“生产型的工业地产更考验你的专业知识，层高的讲究、桁架走向都会影响选择，我现在还没修炼到那一步。”
　　赵明更大的理想是，拉几个信得过的朋友，联合做工业地产开发。赵明在做他的投资笔记时，曾记下这么一笔：《中国城市竞争力蓝皮书》曾对全国50个城市的工业地产投资潜力进行研究并排序，武汉名列中西部城市之首，工业地产处于“原始股”阶段。
　　
　　赵明的投资建议
　　
　　1、此项目过往5年的历史，现在的状况，未来十年的规划，更长远的定位，尤其是对工业的规划定位，这影响到你购买的工业地产土地性质。
　　2、目前工业地产的信贷政策基本与商业地产相同，没有受到国家二套房、三套房政策的波及。目前商业地产在一些地区受到一些限制，譬如重庆和深圳两地已经限制外地人购买商业地产，而工业地产尚未受限。
　　3、工业带动商业与引出商业，总的来说，工业投资选地点，应该围绕大商圈半小时范围，越接近越有价值，尤其是商圈内的工业，如果一旦因城市的扩容而有机会转为商业的话，市值将会是倍升。■
　　
　　武汉的光谷、东西湖和沌口三个国家级开发区里，工业地产将兴起。

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