公益组织如何盈利_公益与盈利何时能两全

　　只有共赢的局面，才能保证保障房建设长期、高效地运行下去。在保障房融资建设上，我们需要将公益与盈利置于硬币的同一面上。 　　 　　在当下的楼市调控中，保障房建设无疑承载了许许多多家庭的住房梦想。
　　可喜的是，今年1000万套的保障房任务，已开始在各地进入分解和落实阶段。但根据住建部的测算，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间。而根据温家宝总理的政府工作报告，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，尚不足所需资金的1/10。保障房资金的压力可见一斑。
　　
　　直面资金短板
　　在中央加大保障性住房建设力度下，包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，近期均对保障房建设提出了要求，“保障房超过商品房建设力度”也成为了新的政策共识。但制约保障性建设的问题依然没有解决，配套资金即是困扰保障房建设的一大瓶颈。
　　我们必须承认，仅仅依靠拨款，要完成保障房的建设任务是件难度系数非常高的挑战。根据财经评论人叶檀的估算，3600万套保障房大约需要4万亿左右的资金，而从2011年筹集的资金数量来计算，5年总体资金缺口大约在3万亿元左右，相当于我国2010年财政收入83080亿元的36%，是2011年教育、社会保障和就业、医疗卫生、保障性住房等方面民生支出的3倍(2011年实际支出安排10509.92亿元)，与2010年全国土地收入大致相当。
　　在此背景下，为了能够完成今年的保障房建设任务，国土部、住建部和财政部等各部委，分别从土地供应、试点公积金建设保障房以及财税方面等予以支持，国家发改委也于近期发出通知，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费。但通过这些措施筹集和节流下来的资金，对于保障房建设动辄上千亿的资金缺口来说，用杯水车薪来形容恐不为过。
　　同时，有些措施甚至还可能带来更大的隐患。以试点公积金建设保障房为例：2010年8月，北京、天津、重庆等28个城市开始试点住房公积金建保障房。一些城市快速上调了公积金缴存基数，如合肥公积金月缴存额上限提高到了3414元，超过了北京、上海。但公积金作为老百姓的私房钱，地方政府有没有权力动用？巨额公积金贷款审批和监管权已下放到地方，在相关监管机制尚未理顺的情形下，贸然推开公积金贷款建设保障房试点，若以后形成坏账，谁来埋单？
　　或许是还有太多的细节没有厘清，针对保障房的融资问题，银行金融系统的态度相对审慎。全国政协委员，中国银监会主席助理阎庆民在今年“两会”期间接受本刊记者采访时曾表示，国家对商业银行进入保障房领域目前还没有一些相关的具体政策，目前的原则是，银行在落实财政足额资本、足额贴息的前提下，可以对保障房建设审慎适度地支持。
　　“保障房是政府惠及民生的工程，目前问题的核心在于，如何平衡保障民生和商业银行盈利这两个方面，即一方面要支持国家的民生政策，另一方面也要保障商业银行的可持续运营。”他向记者强调。
　　
　　建保障房就一定亏吗？
　　资金短缺，如何才能完成保障房的建设任务？中金公司的一份行业报告认为，“政府＋开发商”模式是帮助政府完成保障房建设任务的主要方式。“政府需要开发商介入保障性住房扶持，具有资金和品牌实力的开发商也借此可以获得更多的土地资本以及金融支持，加速资金周转。”
　　事实上，迫于房地产调控的严峻形势，万科、招商、远洋、富力等大型房企，已在陆续开进一线城市的保障房领域，以应对政府的调控，谋求多元化发展战略。但这些房产大佬们在初涉保障房建设后，便开始叫苦不迭。北京住总集团董事长张贵林在接受媒体采访时坦言，“保障房建设已到了建多亏多的地步”。
　　承担具有社会公益性质的保障房建设，开发企业就变得无利可赚，甚至承担数额不菲的亏损，事实是如此吗？从目前的情形看，答案的确是亏多赚少。
　　根据公布的企业年报显示，首开集团的回龙观保障房项目亏损10亿元；北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元；由龙湖地产开发的北京大方居保障房项目，2010年以6000套的供应量成为北京当时规模最大的两限房(限售价及限面积)项目，最终亏损1亿元；保利地产现拥有3个共计84万平方米保障房项目，包括其在2007年获得的全国首个限价房项目广州西子湾，其余两个项目位于北京，保利地产董事长宋广菊坦言，广州西子湾项目的利润有10%左右，但北京项目却处于亏损状况。
　　亏损却要承建，对开发商而言，建保障房似乎等同于搞公益活动。但亦有乐观者表达了不同的看法，建保障房也可以盈利。
　　中国中冶董事会秘书康承业在接受媒体采访时表示，集团发展保障性住房的利润率不低于11%，而且资金周转期快。据了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府签订一个回购协议，等建好后中冶将房子交给地方政府，属于代建性质。中冶在投入30%自有资金启动项目后，凭借回购担保可获得银行剩余资金的支持。
　　如今，一些企业积极参加保障房建设，“醉翁之意并不在酒”。宏源证券的分析报告认为，保障房是中国建筑优质订单的重要组成部分，项目规模大且具备可持续性，政府信誉好、回款有保证，毛利率不低于6%、盈利稳定。最重要的，公司在开发保障房过程中，能够与各地政府建立和巩固良好的合作关系，加强获取土地的能力。
　　许多房地产开放商在商品房市场上赚惯了钱，初涉保障房市场还显得并不适应。但在国家保障房建设的大政方针下，开发商的选择似乎已不太多。适者生存，开发商必须探索出一条保障房建设的盈利模式，同时也为保障房建设融资拓展出一条路径。
　　
　　让公益与盈利实现共赢
　　民营经济是中国最具活力的经济体之一，创造的产值占全国GDP总量的70%，保障房建设没有理由不考虑这支举足轻重的力量。现在问题是，如何引入社会资金。
　　为了使引入民间投资成为解决保障房建设资金的重要途径，2010年5月国务院出台“新36条”，鼓励和支持民间资本进入政策性住房领域。但目前，民间投资参与的积极性并不高。难道民营企业对进入保障房市场没有兴趣吗？
　　全国政协委员，新希望集团董事长刘永好在今年“两会”上对本刊记者表示，民营资金进入保障性住房建设的热情主要取决于国家的政策。社会、民间资金介入的最基本的原则是，保证这些参与的资金有一个基本的收益，即参与公益性质，但不会吃亏。他认为，现在的关键在于如何设计一种政策，既有利于筹集到更多的资金，又使得参与投资的企业不要出现亏损、不要出现政策性的压力。
　　“最核心的一点就是制定一个让参与者不会吃亏的游戏规则，有利于发展公益爱心的良性格局。”刘永好强调。
　　值得欣喜的是，一些地区在保障房建设引入民营资本方面已经有了一些突破和有益的尝试。江苏省昆山市的公共租赁住房采取了民企投资，政府供给低价地的模式，同时在税收政策方面也给予优惠。公共租赁住房建成之后，民营企业租给外来务工人员，政府对租金进行限定，一方面保证租金低于市场价格，另一方面保证了民企的投资收益。这样一来，为昆山引入社会资金进入保障房建设市场带来了可能。
　　的确，只有共赢的局面，才能保证保障房建设长期、高效地运行下去。在保障房融资建设上，无论是针对银行金融系统、房地产企业还是民营资本，我们都需要将公益与盈利置于硬币的同一面上。

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